在山西晉城市國貿大廈A座8樓，戴著口罩前來了解公園上城項目的市民絡繹不絕。為滿足供不應求的市場需求，項目開發商山西太行置業房地產開發有限責任公司(以下簡稱“太行置業”)近期緊急推出了“公園上城二期加推項目”20棟房源。市民在繳納3萬元“排號費”後即可優先選房並享受總價九二折優惠。
不過，在距離營銷中心3公里開外的項目工地，公園上城二期及加推項目還是一片五證全無(《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》)的荒地。而早在2017年底就推房銷售，至今已基本售罄的公園上城一期、二期至今也沒有達到預售條件，近2000名準業主在繳納20萬元左右的首付款後還在苦等交房，等不及的已選擇要求太行置業退房退款。
同屬太行置業的水杉愛巢一期、二期，吳王山項目等同樣存在五證不全、建設進度遲緩等問題，吳王山項目更是在2014年即開始銷售，長達6年後至今無法交房。
4月20日至22日，《中國經營報》記者在晉城市調查發現，太行置業旗下項目無證售房現象並非個例。山西建設投資集團有限公司旗下核心成員之一、山西三建集團有限公司(以下簡稱“山西三建”)開發建設的晉城和平里項目同樣存在沒有預售許可證即售房的問題，項目工地則剛開始樁基施工作業。
晉城樓市從2017年開始一改往日的沉寂，駛入房價高漲的快車道，商品房銷售均價從4000餘元/平方米一躍邁上7000元/平方米的臺階。在房價高漲之外，晉城市期房為主、無證銷售、項目停滯、延遲交房等問題頻發，也讓當地媒體直呼“晉城樓市中毒頗深”“晉城房價有毒”。
五證全無的“樓花”
位於山西省南部的晉城市因“煤礦遍地有、地底藏黑金”，而一度被稱為“山西小香港”“太行明珠”。作為鴻海集團董事長郭臺銘的祖籍地，這裡也是富士康(晉城)科技工業園所在地。
作為資源型城市，晉城正在找尋著產業轉型升級的出路，離“山西小香港”的美譽漸行漸遠。但最初流行於香港的“炒樓花”售房模式正在這裡紮根發芽，愈演愈烈。
4月21日，記者在置業顧問楊鵬帶領下，來到位於晉城市曉莊社區的公園上城二期工地實地“看房”。這是一片連土地平整都沒有完成的工地，除了置業顧問提供的一張印有項目區位圖和戶型圖的宣傳頁外，再無其他。
記者在工地看到，一臺挖掘機正挖掘一座岩石荒坡，荒坡頂處還有未拆除的民房，工地中間有一處深基坑，遠處則荒草、樹木叢生。儘管公園上城二期項目工地還沒開始打樁，但據置業顧問介紹，該項目18棟樓共2000餘套房源在2018年就全部售罄了，現在拿出來賣的是前期業主等不及退出來的房源。
“現在只剩19號樓3樓東邊戶一套125平方米的房源，均價只要6500元/平方米，馬路對面的寺河嘉苑現房已賣到接近1萬元/平方米。”楊鵬告訴記者，就看是不是著急住，如果不著急住等個兩年，一套就能省下二三十萬元，整個項目會在2022年底交房，今年能封頂兩棟，計劃明年全部封頂。
低價正是公園上城項目主打的優勢。雖然項目離交房還遙不可及，但在工地現場，記者看到有多位市民在置業顧問帶領下前來“看工地”。現場的多位置業顧問向記者坦陳，公園上城作為城改項目，目前還沒有辦理包括《國有土地使用證》在內的所需手續，地已經統徵完了，再等三四個月就能辦證，項目也會全面施工。
據瞭解，公園上城項目是曉莊社區城改項目，規劃總用地2179畝，建築面積約360萬平方米。項目開發商太行置業已先後推出公園上城一期、二期，並已基本售罄，包括剛推出的“公園上城二期加推項目”20棟房源，均存在沒有預售證甚至五證全無即售房的問題。
在晉城市國貿大廈A座8樓項目營銷中心，同樣是一幅熱鬧的景象，陸續有戴著口罩的市民前來諮詢購買公園上城房源。但記者在現場並未看到公園上城項目按要求公示的五證信息。在營銷中心現場公示有尚嘉豪庭、尚嘉美庭、公園裡等項目五證信息，但記者查詢發現，這三個項目分別在2016年、2017年和2019年即已交付。
此外，記者在調查中發現，同屬太行置業的公園上城一期、水杉愛巢和吳王山項目等同樣存在沒有預售許可證即基本售罄的情況。在公園上城一期工地門口，貼有“業主需要在太行置業有關人員陪同、保證安全的前提下方可進入”的告示，儘管該項目已在2018年就已售完，但記者在現場看到項目至今僅修建到2層左右。水杉愛巢一期也同樣剛露出地面，最高的樓棟也僅建至3層左右。
工商資料顯示，太行置業法定代表人、執行董事兼總經理為吳彤。公司由山西省旅遊行業龍頭企業山西太行國際旅行社(以下簡稱“太行國旅”)發展而來，2009年太行國旅開始正式轉型房地產併成立太行置業，在晉城先後開發有尚嘉華庭、尚嘉豪庭、尚嘉美庭、公園裡等項目。
對於多個項目存在的無證售房、延遲交付等問題，記者來到位於國貿大廈7樓的太行置業辦公室，一位負責行政工作的人員僅表示“相關部門已經處理過了”，其他問題則以不清楚具體情況為由拒絕回應。
“排號費”成明規則
同樣存在沒有預售許可證即售房問題的還有山西三建開發的晉城和平里項目。官網資料顯示，山西三建總部位於山西省長治市，是山西建設投資集團有限公司旗下的核心成員之一。近年來，在工程施工總承包基礎上開始涉足房地產開發業務，並在太原開發有太原和平里項目。
晉城和平里是山西三建進入當地開發的第一個房地產項目，具體由子公司山西華盛苑房地產開發有限公司開發建設。記者在位於頤翠商務中心的和平里展示中心看到，項目沙盤上的7棟樓均擺放有“待售”的字樣，但據置業顧問介紹，目前有5棟樓已經基本賣完了，只剩3、4號樓以及2號樓少量房源待售，價格在7200元/平方米左右。
現場置業顧問並不諱言項目尚未取得預售許可證的事實。“現在已經辦理了4個證，還差一個預售許可證，要等房子修到10層左右的時候才能辦下來，最遲可能年底拿到。”上述置業顧問告訴記者，項目還在打樁，預計2022年底交房。
據置業顧問介紹，晉城房地產市場比較特殊，大都是本土開發商，資金實力沒有那麼強，市場上大部分也都是期房，交房時間都得最少2~3年。山西三建作為國企，資金安全肯定是有保障的，可以先繳納1萬元的“排號費”，等5月初統一選房，如果選到合適的房源就先交三成首付確定樓層和房源，公司會出具草簽合同和收據，等項目封底之後再辦理銀行抵押貸款。
隨後記者來到位於富士康(晉城)科技工業園B區對面的晉城和平里項目工地看到，工地上停有眾多工程機械，三臺打樁機正進行打樁作業，並不具備申辦預售許可證的條件。一位現場工作人員表示，項目剛開始打樁時間不長，之前一直在做採空區的灌漿加固工作。
對於晉城和平里項目涉嫌“無證售房”、收取“選號費”等問題，記者向山西三建發出採訪請求，但截至發稿時未獲明確答覆。晉城市住房和城鄉建設局房地產業管理科石姓負責人也向記者確認，和平里項目還沒有達到申領預售許可證的條件，按要求不能公開銷售，“之前瞭解到項目通過一些線上平臺售房的行為，但錢不是交到公司賬戶，沒法固定證據，檢查也存在難度。”
太行置業在售的“公園上城二期加推項目”同樣存在收取“排號費”的問題，辦理銀行貸款的操作方式也和和平里類似。在國貿大廈A座8樓營銷中心，一位置業顧問告訴記者，需先繳納3萬元的“排號費”，並簽署“房號確認單”，在集中選房時可享受總價九二折優惠，優惠後均價6500元/平方米左右。以102平方米的三室兩廳一衛A1戶型為例，房屋總價約66.3萬元，在選房成功後需繳納19.8萬餘元的首付款，等房屋封頂後再統一辦理銀行抵押貸款，在貸款批下來之前不需要還款。
據瞭解，為規避部分商業銀行個人住房按揭貸款管理存在的違規問題的風險隱患，山西銀保監局於2019年底下發《關於進一步規範個人住房按揭貸款管理的通知》(晉銀保監〔2019〕93號)，要求“銀行業金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”。
多位當地業內人士也告訴記者，在晉城收取“排號費”幾乎是明規則，大部分期房都是在剛開工甚至還沒辦完土地手續的情況下就開始銷售，等項目拿到預售證的時候房源基本就銷售完了，即使有剩餘房源，房價也會高出1000~2000元/平方米，但低價也意味著業主會面臨延遲交房甚至爛尾的高風險。
住不進、退不掉的期房
根據晉城市城區統計局發佈的2019年房地產開發投資數據，晉城城區樓市呈現出商品房銷售面積大幅下降、房價上漲的態勢。其中，城區商品房銷售面積35.3萬平方米，同比下降25.5%，期房銷售面積31.9萬平方米，佔商品房銷售面積比重為90%;全區商品房銷售額21億元，同比下降18.9%。
期房銷售面積佔比九成，也為當地樓市健康發展埋下了諸多隱患。記者梳理人民網“領導留言板”發現，在“晉城市委書記張志川”欄下充斥著大量以“太行置業”“公園上城”“水杉愛巢”“退房退錢”等為關鍵詞的留言，當地相關部門對業主反映的問題集中進行了及時回覆，但業主關心的交房、退款等問題並沒有得到有效解決。
晉城市市民王鐸(化名)告訴記者，其在2014年購買了一套太行置業開發建設的吳王山項目期房，合同約定交房日期為2017年底。在發現項目一直沒有動工後就找開發商退錢，直到現在項目工程進度依舊緩慢，還沒有交房也沒有成功退款。
“當時計劃作為婚房使用，如今孩子都大了，只能租住在出租屋裡。”王鐸表示。
據瞭解，太行置業吳王山項目屬於晉城市澤州縣牛匠村城中村改造項目，牛匠村城中村改造回遷安置樓二期工程(H1地塊)目前取得了《建設用地批准書》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》。
也就是說，吳王山項目在啟動銷售近6年後，至今仍是個五證不全的項目。
同樣身處等交房、等退款焦慮中的還有澤州縣居民黃偉昌(化名)。據介紹，其2017年在太行置業售樓處交了近14萬元的首付款，購買了一套水杉愛巢一期的期房，合同約定2019年底交房，如今合同期已過房子才剛露出地面。
“老家農村的房子已破爛不堪，無法居住，與未婚妻等新房結婚等了近三年，目前還是遙遙無期。”據黃偉昌介紹，水杉愛巢項目到現在連一個證都沒有，去售樓部申請退款需要等3~6個月，最後還不一定能拿到錢。
記者從晉城市委社情民意辦公室瞭解到，目前，水杉愛巢一期項目的前期土地報批手續基本完善，規劃及施工手續正在辦理中;工程進度方面，土方工程全部完成，1A號樓正負零以下全部完成，1B號樓主體二層完成，2號樓基礎完成。二期屬於曉莊社區城中村改造項目，目前已完成地勘，正在處理項目區內的地下管涵。
公園上城一期、二期業主同樣面臨著收房難、退款難的問題。多位業主告訴記者，他們大多是在2017年和2018年購買的公園上城房源，繳納的首付款大多在20萬元左右，有的更多。有業主去太行置業營銷中心填寫退房單申請退房後，等了6個月還沒有拿回購房款。
根據晉城市委社情民意辦公室提供的項目施工進度，公園上城項目目前辦理了晉城市發展和改革委員會企業投資項目備案證，土地已完成統徵手續，修建性詳細規劃正在調整中，其他前期手續及工作正在推進中。目前一期項目注漿工程全部完成，1號樓樁基及地下三層已完成，3號樓基礎墊層及地下三層已完成;公園上城二期項目採空區已治理完成，土方工程在做前期準備。
從目前的項目施工進度來看，公園上城和水杉愛巢等項目的業主還需要等上2年時間，在繳納首付款5年後才能住進新房。
多頭管理背後的監管困局
晉城市住房和城鄉建設局方面也表示，針對業主反映的太行置業多個項目存在的問題，已對其違規售房問題進行了約談和處罰，責令該公司停止違規行為，採取措施進行整改，加強和業主溝通聯繫，同時實行退款銷號制度，安排專人負責退款事宜。
公園上城項目所處的晉城市鍾家莊街道辦事處曉莊社區則明確表示，太行置業售賣期房和客戶購房主要發生在2017年，故售賣和購買行為均不合法，在此背景下建議購房客戶接受太行置業的退款，部分客戶接受退款，部分客戶選擇不接受，正在積極調查太行置業售賣和已退款的數量情況。
不過，晉城市住房和城鄉建設局並未公開相關處罰情況，該局負責人也未向記者出示具體的處罰信息和依據。該局同時表示，已於今年3月份對太行置業實施為期3個月的重點監管，將密切關注公司各項目工程進展情況，督促加快工程進度，合理安排施工計劃，儘快達到交付使用條件。
也就是說，目前太行置業仍處在3個月重點監管期內。但這並不妨礙公司緊急推出“公園上城二期加推項目”20棟房源，進一步“收割”潛在購房者，前期業主退出的公園上城二期房源也被再度拋到市場上銷售。
項目建設進度緩慢、退房退款滯後的太行置業在項目營銷推廣上卻是另一幅“畫風”。記者梳理發現，每逢項目開盤、公司週年慶等關鍵節點，太行置業都會邀請明星助陣，僅2015年至今邀請過的明星就包括齊秦、王力宏、張信哲、羅大佑、古巨基、張克勤、迪瑪希、劉嘉玲、田亮、范冰冰、江映蓉、魏晨、黎明、章子怡、楊坤和吉克雋逸等。
例如，在2015年吳王山項目開盤及加推時分別邀請的是齊秦和田亮，2017年1月7日公園上城暨曉莊社區城中村改造項目啟動發佈會上邀請的是黎明。如今，這兩個項目均已陷入退房風波，距離項目交付還遙遙無期。
2019年1月19日，在章子怡、楊坤和吉克雋逸等明星助陣下，太行置業宣佈將在晉城建設“山西第一高樓”——510米的太行中心，但該項目至今未有任何進展。晉城市規劃局更是闢謠稱，在太行置業宣傳的項目地址內，尚無建設單位提出改造申請，該局也未在相關用地範圍內進行新的規劃。
對於當地房地產亂象等問題，晉城市住房和城鄉建設局房地產業管理科一位石姓負責人在接受記者採訪時坦陳，公園上城、和平里等項目存在無證售房的情況屬實，當地已對太行置業進行多次約談，責令公司停止違規行為，採取措施進行整改，並實施為期3個月的重點監管。
該石姓負責人同時表示，晉城樓市現階段房地產開發主要以城中村改造項目為主，客觀上存在一些亂象，我們也會定期公示取得預售證的項目名單和風險提示。
記者梳理發現，根據晉城市住房和城鄉建設局3月24日發佈的《關於購買商品房的提示性公告》，2019—2020年3月晉城市市區僅辦理了34張《預售許可證》，涉及的房地產項目不足20個。
“在執法檢查過程中，也存在一些客觀難題，預售許可證由行政審批局下發，行政處罰權在城市管理局，對於一些違規問題我們只能給城市管理局發處罰建議書但沒有處罰的權限。”上述石姓負責人告訴記者，工作人員日常也會到營銷中心走訪瞭解，但需要在交錢、拿到收據並證明收款賬戶是開發商賬戶後才能固定證據，掌握違規售房的證據鏈比較難。
來源：中國經營報
