NO. 1｜
項目歷程
2019年3月29日，雅居樂經過105輪競拍以22.53億元拿下北部山水新城編號為KCPL2012-32-1、KCPL2012-33的城鎮住宅用地，地塊面積約122.87畝，樓面價約8595元/㎡。
項目地塊俯瞰實景
據交易文件顯示，KCPL2012-32-1、KCPL2012-33號2個地塊須整體競買、統一開發建設。KCPL2012-33號地塊土地競得人須整合230.13平方米零星用地。該宗地開工時間為土地移交後一年內開工，竣工時間為開工後三年內竣工。雅居樂在拿下上述地塊後，隨即便成立了昆明雅龍房地產開發有限公司，負責項目的開發。
2019年6月，公司股權發生變更，雲南雅居樂房地產開發有限公司和昆明錦官置業有限公司各佔有50%的股權，也就是變成了新希望與雅居樂共同開發上述地塊。項目的宣傳名《錦麟峰薈》太繞口，不利於宣傳。
NO. 2｜
交通區位
項目位於盤龍區龍泉街道辦事處，北側和西側為瓦窯村和天宇瀾山的爛尾樓，南側為雲南省政法幹部學校，西側距離北京路約150米，東側為在建的中建龍熙壹號項目。項目西地塊（KCPL2012-33號）和北京路的高差為38米，東地塊（KCPL2012-32-1）和北京路的高差為45米。根據周邊項目場地的高度分析，本項目屬於小區域內的次高點位置。
項目地理區位圖
現階段，因為周邊路網還未建設，公交系統和地鐵基本上沒辦法使用，未來根據區域規劃的路網來測算，項目距離地鐵2號線龍頭街站約1.2公里，但是因為區域地形有坡度，即使路網建成後，項目步行到地鐵站的時間應該也要在20分鐘以上。公交線路方面，周邊路網建成後，公交線路也會比較單一，因為位置和人口密度支撐不起來的。
從北京路上面看項目在建實景圖
總體上來說，項目公共交通方面使用不便，自駕方面，出城比較方便。但是因為項目本身處於城市的邊緣地帶，所以自駕去昆明城區的其他區域都比較遠。交通成本比較高的。
NO. 3｜
周邊項目
1龍泉古鎮
2011年龍泉古鎮就啟動改造了，其中亞美地產負責龍頭村4、5、6組歷史建築修繕；俊發地產負責司家營村、麥地村、瓦窯村，但截至目前古鎮方面僅啟動了聞一多公園以及梁思成林徽因舊居修繕等工程，其餘大部分工程尚未啟動。項目推進緩慢，主要原因還是因為片區開發不成熟，涉及的城中村多而複雜，經濟效益比起來賣房子差遠了，本項目距離龍泉古鎮約1公里左右，如能順利建成，對於項目的商業配套會好很多。
龍泉古鎮效果圖
2.中建龍熙壹號
項目目前在售為二期住宅產品，戶型建面約128-165㎡，均價13500-14700元/㎡。預計將於2021年年底交付。就不單獨評測這個小區了，針對本小區，業主討論最多的有兩點，第一個是當時購房宣傳的公立小學，現在連個毛都沒有，第二個是建築質量比較差，關於建築質量問題，老聶建議想買這個小區的去交房的一期看看就清楚了。
項目的優點是容積率較低，價格相對比較便宜。
中建龍熙壹號實景圖
3.頤惠園
頤惠園屬於保障性租賃住房項目，項目佔地面積為156088.5平米，總建築面積698161.4平米，其中公租房總面積203351.84平米，廉租房188969.6平米，項目總戶數7952戶，居住人口25446人，停車位4809個，建築密度29.08%，容積率3.40。項目配建9班幼兒園一所，12班幼兒園一所，36班小學一所，以及臨街商業設施、酒店和社區服務中心。在小區門口有一條頤惠園小區至司家營地鐵站的Z65路公交線路。
頤惠園實景圖
4.銀杏公園
如果不是宣傳人員說這個地方是個公園，老聶還以為是個廢棄的苗圃基地，根據規劃銀杏公園東至頤惠園，南至雲南省政法幹部，西至雲南省農科院，北至龍溪路，佔地面積約200畝，建安工程費約4745萬元。現狀公園的狀態就是有銀杏，沒公園。
銀杏公園實景圖
5.區域規劃
項目的東西地塊有一條規劃的市政道路隔開，項目的南側為規劃的政法路，道路寬度為30米，這條道路和北京路的交叉口採用的上下分行的交通組織形式。項目西側的東干渠會沿線做一條帶狀的綠地，具體的其他規劃設施詳見周邊區域規劃圖，圖中綠色的為規劃綠地，白色的規劃道路。
項目周邊區域規劃圖
NO. 4｜
規劃方案
項目總用地面積約122.87畝，總建築面積約26.21萬方，綜合容積率3.2，綠地率40%，分為東、西兩個地塊進行開發，共有15棟住宅樓組成，總戶數2190戶。本文主要分析在售的東地塊。東地塊(KCPL2012-32-1號地塊)，淨用地面積38993.35㎡，地上建築面積125625.55㎡，容積率3.2，建築密度16.60%，綠地率40.10%。規劃7棟25~33層的高層住宅。
項目效果圖及總平面圖
東地塊場地高度要比西地塊高10米左右，小區內部倒是相對沒啥高差，小區內設置有三個出入口，周邊被市政道路圍合，東地塊的交房時間預計為2022年11月左右，物業費為2.8㎡/月，均價約1.53w/㎡，裝修交付。裝修標準宣傳為3000元/㎡左右。內部設有健康步道、泛功能運動場地等。
NO. 5｜
樓棟分析
1棟，假板式樓，2梯6戶，層高25層，東南朝向，樓棟距離東側市政道路為11米，樓棟東南側約20米有一處獨立的公共廁所，樓棟距離8棟約29.40米。
2棟，假板式樓，2梯4戶，層高33層，西南朝向，樓棟東側為規劃市政道路，距離約18.7米左右，樓棟北側為小區體育活動場所，樓棟距離西南側的7棟約35.6米。
項目樓棟分佈圖
3棟，假板式樓，2梯4戶，層高30層。西南朝向，樓棟東側為規劃市政道路，距離約21.8米左右，樓棟西側為小區文化活動場所，樓棟距離西南側的5棟約39.5米。
5棟，假板式樓，2梯6戶，層高31層。西南朝向，樓棟一層為臨街底商，樓棟距離外部市政道路交叉口的距離為5.5米，還好外部的道路等級比較低，不然這個距離噪音量肯定不小，樓棟的西側為小區的出入口。
6棟，假板式樓，2梯6戶，層高28層。西南朝向，樓棟一層為臨街底商和配套設施用房，樓棟距離南側市政道路的距離為5.7米，樓棟的東側為小區的車庫出入口。
7棟，假板式樓，2梯6戶，層高33層。西南朝向，樓棟距離西側市政道路的距離為20.6米，樓棟的東側為小區文化活動場所。
項目在建實景圖
8棟，假板式樓，2梯4戶，層高25層。西南朝向，樓棟西側為規劃市政道路，距離約27.9米左右，樓棟南側為小區車庫出入口，東側為小區體育活動場所。
項目的每棟樓都是2個電梯，2T4戶的還比較正常，2T6戶的顯得電梯少了，當然也有優點，就是每戶的公攤小了。
NO. 6｜
戶型評測
A1戶型
140㎡，實際套內面積110.4㎡，四室兩廳兩衛，這個戶型分佈樓棟的端戶，南北通透，內部相對比較合理，餐廳位置阻擋生活流線，交通空間稍微浪費，本戶型大陽臺的面積約為8.0平方米，靠近大陽臺的臥室面積為8.8平方米，主臥的面積為18.9平方米。次臥室面積約為8.0平方米。兒童房面積約6.1平方米，小陽臺面積約3.9平方米。
C1戶型
93㎡，實際套內面積76.4㎡，三室兩廳兩衛，比較常用的一個戶型，這個戶型分佈樓棟的西北角或者東北角，兩個住戶通過中間連廊組織交通，內部比較緊湊，廚房位置採光不佳，餐廳位置不太好用，主臥的廁所開門方向可以優化，因為朝向原因，戶型日照相對一般。大陽臺的面積約4.5平方米，靠近陽臺的臥室面積約8.5平方米，主臥的面積約為13.2平方米。次臥面積約為6.1平方米。
D1戶型
129㎡，實際套內面積105.8㎡，四室兩廳兩衛，這個戶型分佈在樓棟的東南角和西南角，客餐一體，衛生間乾溼分離，餐廳位置阻擋生活流線、廚房和生活陽臺二次採光，暗點，兩個衛生間開門位置可以優化，在這個面積段戶型一般，好在公攤小，本戶型大陽臺的面積約為7.3平方米，靠近大陽臺的臥室面積為8.5平方米，主臥的面積為18.9平方米。次臥室面積約為7.6平方米。功能房面積約4.8平方米，小陽臺面積約2.7平方米。
其他還有E1戶型和B1戶型兩個類似，屬於常用戶型，就不再寫了，主要就是私密性差些。整體上項目戶型都是比較常用的戶型，正常水平。
NO. 7｜
項目配套
教育設施：金康園小學創辦於1999年9月，直屬盤龍區教育局，是雲南省一級示範學校。校本部位於雲南省昆明市北市區金康園小區旁。2012年1月與白馬小學整合後現有兩個校區。本項目配套的學校是金康園小學的分校，公立公辦性質，相對來說，金康園小學的號召力在盤龍區內，和盤龍小學和明通小學還是有差距的，在項目的西南側規劃建設有一處42班的完中，這個的建設時間還早。
醫療設施：現狀片區內醫療設施主要依託衛生服務站和一些私人診所，在北京路延長線盡頭規劃建設一處昆明市第二人民醫院，昆明市第二人民醫院以老年醫學和康復醫學為優勢的三級乙等綜合醫院。規劃床位數為600個，如醫院順利建成後，片區醫療配套就比較完善了。
昆明市第二人民醫院位置圖
商業設施：項目周邊大部分都是純住宅用地，因此小區域內的商業都是臨街商業為主，周邊規劃的大體量集中商業在瀑布公園和龍頭街地鐵站附近，近幾年因為居住人口不足，造成商業配套必然不足。
NO. 8｜
老聶綜合點評
1. 項目的位置決定了近幾年生活會比較不方便，交通出行的便利性不足，區域內還處於開發的早期，設施不齊全，周邊地塊還有大量未開發用地，對於生活有較大幹擾，後期如周邊規劃順利實施，生活配套會稍微好一點。
2. 項目周邊現有的公園和規劃的公園算是比較多的，生態環境還可以。項目比較突出的一個特點就是場地高程比較高，中高層的視野都會比較不錯。但是帶來的問題就是回家那就要爬坡。
3. 項目產品屬於中規中矩 ，裝修標準在這個價格段裡面算是比較高的。
