自从做了房产咨询和代购公司，隔三差五就有人问我：
“诶，你们是不是传说中炒房的啊？”
每次我都要解释一遍，索性今天就写一篇文章，聊聊“炒房”这个话题。
一、炒房
近十几年，房价暴涨，怨气沸腾，媒体对“炒房”和“炒房团”进行了口诛笔伐。
“房价都是炒房团炒上去的！”
“我买不起房都是因为无耻的炒房客！”
“出台政策，打击炒房，房价就会降下来！”
我甚至在知乎上看到了这样的回答：
天啊，知乎不是号称高知精英的存在，个个都是领域的专家么。
怎么会有这么LOW的回答！
说到炒房，就一定得说“温州炒房团”，也不知道从什么时候开始，温州人成了“炒房团”的代言人。
“温州炒房团”名声最臭的时候，全国31个省，房价上涨，锅都扣在温州人的头上。
这“炒房团”几个人也太牛了吧~
直到后来，吃瓜群众纷纷反映，老家三四线城市，根本没有温州人。房价照样猛涨。
但是不管，这锅必须得你背。你不背难道我背？
时至今日，但凡有些常识的人都知道：房价不是炒上去的。
房价暴涨，和“温州炒房团”、“山西煤老板炒房团”毫无关系。
甚至，根本就不存在什么“炒房团”。
关于更多炒房内容，请参考水库写的一篇文章：天下岂有此等炒房团 #1560
真正的房产投资人，都是经过大量的踩盘看房、严谨的规划、精细的计算后再开始买房的。
那些媒体嘴里的拿着一麻袋钱，专买CEO盘（附加值极其高，溢价严重，无升值潜力的楼盘）的行为：
不叫炒房，叫送钱。
回顾完了历史，接下来进入主题。
二、北京为什么没有炒房客？
1、杠杆上限
炒房客最看重的杠杆，也就是负债率，而一手房和二手房的负债率是不一样的。
一手房：北京买一手房的唯一好处是首付低，一套500万的新房为例，除了契税和少量杂费外，其他就是干干净净的首付，按照35%付首付的情况下，180多万足够了。负债率能达到60%以上是没有问题的。
但一手房往往有一定的品牌溢价和装修溢价，“笋度”往往不够，未来涨幅不确定，往往不是炒房首选目标。
二手房 ：这里指的是商品房的二手，这里就涉及是否满五年唯一、是否满二年，如果不满足，少则几万多则几十万上百万的税费（具体知识不占篇幅了，自己百度或者问中介）。
一套最高评估值467万的不满五的房子按揭下来，首付很有可能快到总房款的一半了。
所以大部分人，如果不是买满五年唯一的房子，一般都是写低网签价的，这样为了省下税费，但是贷款也就少了，杠杆就更低了。
至于限价商品房、经济适用房具有高昂的税费，本身也就限制了负债率。
首套按揭购买经适房的，一般都被中介忽悠的。绝大多数经适房不适合首套按揭购买，一套500万的经适房常常首付高达400万，惨不忍睹，一张珍贵的首房首贷“房票”就这么白白浪费掉了。
那么有人就会想，炒房客可以挑税费少的房子买啊，这也是不实际的。
为什么？因为贷款额度也有上限。
2、贷款额度上限
北京的非普通住宅价格线五环内是468万、五环外是375万，超过这条线，税费直线上升。
多要缴纳的是增值税，数额取决于此次网签价格和原值的差额，差额越大，税费越高。
如果不满2年，则要按照全额缴纳增值税，税费将会更高。
为了充分利用杠杆，一套住房评估后的价格一定是在468或375以内，换算成首房首贷的按揭总额上限是468*65%（303万）和375*65%（243万）。
即便是首房首贷去买，一套最多只能贷款303万的房子，炒房客是看不上的。
因为北京的“房票”是很珍贵的。
3、套数限制
目前北京的限购政策是：一个家庭，如果是北京户籍（工作居住证购房时等同北京户口），最多买两套，如果是社保/纳税满5年，最多一套。
两套房只能是正常生活需要，还到不了“炒房”这个层面吧。
这时候有人会说，我还可以用爹妈和老丈人、丈母娘、小舅子、小姨子的名字买，只要我家名额多，依然可以炒房。
傻！这都是没有实操的嘴炮，你以为有了“房票”就可以了么？银行是你家开的么？
老人年龄大、没有工作、没有收入，贷款能给你多少？
4、收入证明
买过一套房的人都知道，贷款100万元，等额本息25年，一个月还款将近6000块。
银行规定，你的打卡收入必须是月供的2-2.2倍，才会批贷给你，你贷款303万，月供1.8万，收入有3.6万么？没有，不好意思，贷不了这么多！
去拿老人资格买房，可以么？当然可以，但是你要多付首付，少贷款，因为老人年龄大、收入很低，上限明显。
三、总结
北京有着全国最严格的限购、限贷、税费政策，买房堪称地狱模式。
找我们买房的客户，绝大多数都是刚需客（首套上车、换房改善、孩子上学）。
投资的都很少，炒房的根本就没有。
在北京，炒房哪有那么容易。
北京没有炒房客..........
文章来源：公众号磊哥说房
