01
关于限价房的逻辑，其实我在2016年就说得很清楚了。
虽然，第一次提出来时，被很多人认为是在“虚幻托市”——认为，南京限价房是陷阱，比如河西南佳兆业、金地风华在2016年10月中旬（调控）后开盘——不少人选择放弃。
而放弃的，后来公证摇号就很可能再也买不到了。
所谓限价的本质就是“一二手倒挂”，会吸引大量“非自住”群体来买房，比如一个城东的家庭，原本不想买房，一看有价格倒挂，因此也加入了买房大军，去收获一点城市发展红利即房价涨幅空间，所谓
“买到就赚”。是的，限价房制造出一批“想通过买房单纯赚钱”的群体。
尤其南京的公证摇号政策出炉，其实，买房逻辑发生了变化，主要是房源的分配方式。
- 过去，
价格=市场价
，通过价格调节进行房源分配； - 现在，
价格=限价
，通过“公证摇号”等方式进行房源分配。
比如过去，市场好了，房价就抬升，一直涨到那部分
自住改善意愿特别强的人才买的地步。换句话，有钱人花更多钱来买房。现在，有钱人可以节省钱来买房。因为，限价了。
限价房也就是财富房，买到的瞬间就内增值几十万几百万（比如华新城最后一次开盘，买到就赚几百万很轻松）。
然而，矛盾来了。
02
事情的背景是江北核心区的启迪水木滨江可能下半年开盘，而房价大概率限在3万出头 。而周边二手房如润江润锦或雅居乐，中小户型的实际成交价在4万多。
明显的倒挂产生出明显的财富效应。
可能还有人对江北核心区或启迪水木项目不太了解。
其实了不了解的也不重要，比如各种因素如装修、户型、其他建筑细节、绿化设计细节，这些是房价的组成部分，举个栗子，可能是10%意义。
而90%的因素是板块资源。
过分纠结和深入了解10%（最多）细节因素，只能说明貌似很科学很处女座，实质是忽略大局。
江北核、隧道口，房价（中小户型）的下限值比较高，再差再差
也至少是3.5万/㎡以上。所以，就是倒挂。
当然，势必带来南京很多很多人去摇号，也就是“中签率极低”的现象。这里就不一一举例了，总之，这几年的江北核心区楼盘，这个不容易买到，那个也不容易买到。
价格受限，但首付比例若提高——相当于间接进行了一个“筛选机制”，屏蔽了手头拮据的年轻人和刚需家庭，而手头资金量较大的，因为筛选就变相提高了中签率。
后几天，又有一个诉求。
这个诉求与之前相反，希望低首付也就是三成首付。这样的话，买得起总价但付不出高首付比例的人群，可以有个机会——参加摇号，
也就是有机会成为摇号的分母。两个建议都有道理，也都有合理之处。
尽管，他们的诉求不同，一个是提高首付比例来减少分母，增加中签率；一个是增加分母，减少中签率。
相同点是都想买到房，实质不同点可能是手头持有的资金量不同。
03
明天报名的扬子江金茂悦也是如此。
相对突然，略有些措手不及感。且周六，确实很多理财、资金等不容易进来出来。
因此，高首付比例是“筛选机制” ，突然性报名也是“筛选机制”。
两种共同点都是对手头资金量宽裕者有利，减少分母，抬高中签率。
04
回顾前天公开启迪水木滨江样板间，买房人闻风而动。
这其中，有多少是冲着自住、多少冲着“倒挂赚钱”来的？
当房源的分配方式从市场到“限价+摇号”时，必然出现投资群体的迅速扩大，投资和自住一样，都是用钱买单，没什么不对。但群体对区域的后续发展是有影响的。
比如一个朋友，这些年买了好几套房，然而并不住，纯粹投资。
这些空荡荡的房子，尽管房价涨了，但无法增加自住率，无法提高区域商业成熟度和区域人气值。
的确，这是南京新城区尤其深度限价区域之痛。
限价—导致逐利买房群体扩大—空置率提高—间接伤害区域发展成熟度。
那如何解决呢？
能说出的几点：
（1）限价的房价抬高。举个栗子，像江北核心区扬子江金茂悦售价卖到4.3万/㎡，会有多少投资客？那估计品质会提升，自住群体才会买；
（2）高首付比例。不过3万出头的售价，即便全款也还是不愁购买力；
（3）突然性报名、开盘。的确会
筛选部分来不及准备的买房人，但这种方式，挡不住资金迅速调拨者（说穿了，有钱人更容易）；（4）定向群体。比如部分房源定向给人才、无房户。这个已经实行了；
（5）房价直跌。房价直接跌到二手房比新房售价便宜，那自然没有多少投资客。
……
你再想几点，留言说说讨论讨论。
其实，买限价房就是明牌，正常智商的都明白“买到就赚”道理。
你买新城区，要冒发展节奏的风险。
你买学区房，要冒多校划片或质量的风险。
你买特价房，要冒被忽悠的风险。
你买文旅房，要冒烂尾的风险。
你买南京真正的限价房，基本上没有风险。
05
前几天，一个南京人忧心忡忡的问我，他很深沉：我到底是买扬子江金茂悦还是买启迪水木滨江？
这几天，他被这个问题折磨得睡不着 ……
