众所周知，2020年鼠年春节全国各地都遭遇了因新型冠状病毒导致的肺炎疫情，许多商户在春节期间受到很大影响。近日，一封手写的亲笔信在朋友圈流传：一位好房东主动为其租户、一家餐饮店减免了2个月的租金，并表示将与租户“共度时艰”。以致在全国掀起一股“免租进行中”！闹的沸沸扬扬！
同时，万达广场也宣布：全国所有万达广场免租期一个月！新城控股宣布：1月25日至2月13日期间，租金减半！华润置地宣布：减免全国商户16天租金！红星美凯龙免租一个月！当然，除了以上企业以外，很多房企都做出减租举措，共渡难关。
但也有网友纷纷质疑，免了是情分，不免是本分，不要道德绑架。在这特殊的背景下，房屋租赁市场都因为疫情陆续产生法律争议。那么疫情来袭，租客要求减免租金或解除租赁合同，合理吗？
首先，我们看各地政府出台的相关政策。 北京市政府于2月3日最新出台19项重磅措施，支持打好"新冠"肺炎疫情防控阻击战。其中第13条措施指出：鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。（责任单位：市商务局、市财政局、市国资委、各区政府）
深圳市多地多部门也发出倡议，希望房东减免一个月房租。目前，福田区、大鹏新区，以及龙岗区的横岗街道等，都发布了减免租金的倡议。深圳市房地产中介协会、深圳市商业联合会、深圳市零售商业行业协会、深圳老字号协会等商协会和一些孵化平台也发出号召，响应倡议。
其次，我们可以参考2003年非典时期相关案例。
法院支持减免租金的案例及理由
案例1（2008）绍中民一终字第143号裁判观点：非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。 双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地相关部门规定，“非典”期间停止营业，因此，在特定事件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。
案例2（2018）晋04民终2272号裁判观点：非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。
案例3（2004）沪一中民二（民）终字第354号裁判观点：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
案例4（2018）鲁06民终268号裁判观点：“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。 “非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
案例5（2014）厦民初字第275号裁判观点：减免租金经过出租方的认可，出租方应依约履行。 2003年5月28日，厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要，对于受“非典”影响，海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降，旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视，会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加，因此，该会议形成的纪要，海沧管委会应自觉履行。
法院不支持减免租金的案例及理由案例1（2011）白民初字第107号裁判观点非典期间后主张减免租金的，超过诉讼时效的，法院不予支持。鼎鑫公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年非典期间减免租金81.336万元，2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元，及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元，因超过诉讼时效，不予支持。案例2（2017）吉04民终441号裁判观点：“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应由经营者承担。 2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。从以上案例可见，受疫情影响，大部分法院会支持减免租金。那么，面对当下疫情，双方具体应如何处理？
一、对承租方而言1.首先查阅租赁合同，合同中是否有对特殊事件、特殊情况（例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的）下的租金协商或减免的约定； 2.协商。承租人可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请，或者提出缓交的申请，或者提出支付条件变更（例如，如果今年的营业收入达到XX万元以上的则支付2020年2月的租金，如果未达到的则无需支付）的意思表示，协商一致并签署补充协议；3.承租人及时向出租人报告疫情对经营的影响，例如客流、营业收入、经营支出、损失等；4.及时关注国家出台的相关政策或文件； 如经沟通出租人不同意解除合同或减免租金的，承租人可结合自身情况，在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上，向裁决机构提出解除合同或减免租金的诉讼请求。不论是基于不可抗力的法定免责条款或是直接适用公平原则进行调整，承租方均应及时向出租方进行书面通知，提出无法正常经营期间的租金减免要求。如双方就租金调整、减免协商一致，可按协商后的约定执行，如双方无法协商一致，疫情过后，可将租金纠纷诉诸法院或仲裁，由司法机关根据具体情形裁判。故在此期间，承租人需要保留租赁合同无法履行或经营收到严重影响的具体证据，比如商场照片视频、店内监控、消费流水等，以便后期维权。 二、对出租方而言疫情爆发对社会产生了方方面面的影响，在租赁关系中因此导致的损失也并不能由承租人一方承担，建议各业主针对下属租赁商户的不同情形，制定不同的租金调整方案。如此，一方面可稳定商户的信心、增强商户对于业主的认可度、获得社会和舆论的积极评价，另一方面，也避免后期可能产生的租金纠纷，减少诉累。通俗地说，与其最终通过法院判决不情不愿减免，不如积极主动减免。特殊时期，彼此体谅共渡难关，乃第一要务。关于本次疫情，还可参考2003年非典期间的相关规定进行认定。如：2003年5月22日，《北京市人民政府印发关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施的通知》（京政发[2003]14号，以下简称14号文件）规定：只针对国有资产类经营用房2003年5月1日至9月30日租金按规定进行减免，对于国有资产类经营用房以外的其他经营性用房的，在第四条规定中显示，由租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金。因此，单就14号文件来看，即使在非典期间造成约半年时间的无法经营或经营困难，也只是国有资产类经营用房可以进行减免，对于其他经营性用房，比如私人企业、私人业主，都没有规定可以强制要求减免。因疫情适当给予租户租金减免优惠，是符合一般情理的，但目前来看，这并非法律义务。但疫情期间，各业主与租户之间应相互理解，以协商为主避免产生诉讼。
