在房價過萬的南寧，竟然有均價3000多到4000多的房子，差價這麼大到底是怎麼回事呢？是真的有這種房子，還是一場騙局？現在就讓我們一起來探個究竟吧。
對南寧有所瞭解的朋友都知道，南寧市是廣西的首府，目前市區常住人口500萬左右。常住人口這麼多的城市，商品房房價過萬其實屬於很正常的情況，像青秀區均價都在11000到16000之間，西鄉塘也是輕輕鬆鬆12000的樣子，但卻在馬路邊經常看到有些房產經紀人舉著3000，4000元/平房子的牌子，位置還挺好的，300米地鐵口湖景房的。這到底是怎麼一回事，是什麼房子？怎麼這麼便宜？
為了一探究竟，回去以後問了身邊幾個朋友，他們有的說是安置房，有的說是三產房，還有的說是小產權房。說法不一，卻都有統一的看法：這房子買不得，沒房產證，交錢了建不起來或者買來過兩年就被拆，被拆了沒補償，小孩上不了學等等。聽到這些看法不禁陷入困惑了，聽著像只有壞處沒有好處的房子，怎麼會有這麼多從業者堅持宣傳和售賣呢，難道他們不知道這些缺陷嗎？
這些說法不能滿足我的求知慾，私以為不能僅僅因為朋友的一些看法就給這種房子蓋棺定論，為了更全面瞭解這種房子，又電話諮詢了從事律師的朋友，非常感謝這位律師朋友他百忙之中解答我的疑惑。在這次談話中，我用筆記下了一些關鍵的知識點：商品房和三產房，安置房和小產權房的不同點是什麼，買賣安置房和三產房需要注意什麼等等。
.什麼是商品房，回遷安置房，三產安置房和小產權房
- 怎麼籤合同，籤什麼合同，合同是否受法律保護
- 安置房是否可以辦房產證，怎麼辦證
- 什麼是商品房：商品房是指房地產開發經營企業經過批准可以用於市場上進行銷售而建的房子。商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面《商品房買賣合同》，一式兩份。合規的商品房應當有五證《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建設用地規劃許可證》《建築工程施工許可證》《商品房預售許可證》
土地來源：通過招拍掛的方式取得，為國有出讓住宅性質的房產類型
2. 什麼回遷安置房：回遷安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。
開發商，村委和買受人一同簽署《合作建房合同》三方合同，一式三份。合法的回遷安置房有四證《土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建設用地規劃許可證》《建築工程施工許可證》土地性質：城鎮住宅用地，土地來源：國有劃撥
3. 什麼是三產安置房：也稱第三產業留用地，是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後就業及生活問題而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地。開發商和買受人一同簽署《合作建房合同》兩方合同，一式2份。合法的三產安置房有四證《土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建設用地規劃許可證》《建築工程施工許可證》
土地性質：三產綜合樓，土地來源：劃撥給集體的土地
4. 什麼小產權房：小產權房是在宅基地，閒置地等地私自建起來的房子。根據《土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換 。
土地來源：集體土地，土地性質：宅基地
分析完以上四種房子，再來看看房子的合同是否受法律保護還有是否可以辦理房產證。《商品房買賣合同》就不說了，重點說三產房和回遷房。
《合作開發房產合同》（《合作建房合同》），是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。簽署該合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。雙方都不具備該資質則不受法律保護
。意思就是說得看這個房子的開發商是否有房產開發經營的資質，如果沒有這個資質的開發商，建起的房子會有很大幾率被拆掉，因為這屬於違規建築，而且可能沒有賠償，畢竟又不受法律保護。
感謝有耐心看到這裡的朋友，如果你正在打算去看三產和安置房，記得一定要看看開發商是否有房產開發經營的資質，證件是其次的，找專業人士也很重要，這個才是最能保證你權益的。
（圖片為目前南寧各大區域的回遷房、三產房分佈）
最後一個問題是否能辦理房產證還有孩子入學：根據《土地法》只有符合經營性開發，土地性質：城鎮住宅用地，土地來源：國有劃撥的房屋，才享有辦理不動產權證的資格。根據當地政策在交房滿3至年後，即可申請辦理不動產權證，只需繳納相應的契稅、住宅登記費、公共資金、印花稅等費用。“合同書、結算單、發票、原房產證等也要好好收藏，辦理不動產權證時都要收齊拿去做辦理手續資料。
《租售同權》實行後，入學限制不再侷限於《不動產權證》。業主拿著《合作建房合同》到教育局做登記報道，後期只需要等待就近入學的通知即可入學。
文章寫到這裡就到尾聲了，也許會有人問為什麼不說說小產權房呢，小產權房其實沒什麼好說的，首先土地是集體的宅基地不能買賣，其次不能辦理四證買賣不受法律保護。三產房、回遷房和小產權房的最大的差別在於，它們是由有房產開發經營資質的開發商開發的，只要有這一條加上四證，這種開發商建起來的房子就不會出現被強拆或者沒有拆遷賠償這種事發生。買這種類型的房子請看看開發商有沒有這個資質再考慮要不要買。最後一點：只有土地性質：城鎮住宅用地，土地來源：國有劃撥的安置房才有資格辦理個人不動產權證。看重房產證的朋友看合同請注意土地性質再做打算。
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