前幾篇我們講了REITs的定義和法律標準，以及作為一個投資品的優點，最後還講了它的各種分類。今天，我們以LIST的方式，分享幾個關於REITs的本質要點：
01，
REITs的本質，是一種投資基金。
REITs的本質是一種投資基金 ，所以要從基金的角度去理解它。只不過它投資的方向是房地產，這是它和其它基金最大的區別。
REITs向投資者募集資金，募集到自己後，要把75%以上的資金投向不動產，並且公司75%以上的收益要來自不動產，最後，90%的收益要分配給投資者。
02，
REITs最大的優勢在於享受稅收優惠。
1960年美國國會促進了《REITs法案》的通過，REITs正式確立。國會的促進法案通過的初衷，是讓廣大中小投資也有機會參與到高資金高門檻的房地產行業中來，所有一開始就給予了很大的稅收優惠待遇。
在這之前，REITs要交雙重稅，作為一個機構主體，要交公司所得稅；而投資者交易的過程中，還要再次交稅。法案通過後，公司所得稅不用交了，投資者獲得股利部分也不用交稅了。
03，
REITs具有引導不動產市場的功能。
REITs可以通過公開融資的方式募集資金，然後投向各類房地產物業，這在實質上可以促進和引導不動產市場。
一方面，REITs可以激活一部分房地產物業，促進這些物業的有效、高效利用，使這些物業再次活起來；另一方面，REITs對於這些房地產來說，是一個新的融資方式和融資渠道，有利於房地產行業的融資和發展。
另外，由於REITs在法規上監管非常嚴，極大的降低了金融風險。綜合以上優點，政府基本上都是支持REITs發展的。
04，
參與主體多且複雜。
REITs的分類方式較多，每種分類都有不同的參與主體，以及參與主體之間不同的關係，所以導致REITs結構，比較複雜。
房地產是最底層的單位，因此房地產持有者也就成了最基礎的參與主體；而為了日常運營和管理房地產物業，獲得物業收入，又需要一個物業管理的主體；然後就是發起REITs的機構，這個是整個REITs的核心；
REITs機構發起REITs後，會去募集資金，所以又多了投資者這一主體；募集到資金、買進房地產後，其中契約型的REITs，需要找外部銀行託管資產，所以又多了託管主體；然後一方面把物業管理外包出去，而有些機構，又會把基金管理的工作也外包出去。
這之外還有各種證券機構、房地產中介結構、政府監管結構等。
05，
分類方式複雜。
除了參與主體多且複雜，REITs的分類方式也較多較複雜。其中最主要的分類方式有四種：
按照資金投向，可以分成權益型、抵押型、混合型。其中權益型是最多的，是指募集到的資金，直接買入物業，通過經營物業獲得收入；
按照資金募集方式不同，分為公募型和私密型；其中公募型面向機構投資者和廣大普通投資者，管理更加透明規範；私募面向大機構投資者，對投資金額的要求比較高，收益也較高；
按照基礎物業不同，也已分成辦公樓型、公寓住宅型、購物中心型、酒店旅館型、倉儲型、工業地產型等細分的行業REITs。因為物業行業的不同，所以具體的經營方式也不同；例如購物中心和辦公樓、公寓，都是住人，但是他們的基本邏輯不一樣，運營時需要的專業素質也就不一樣。
按照組織形式不同，分為契約和公司型。契約型依照信託法成立，公司型依照公司法成立，二者最大的區別，是物業運營管理的公司，是收歸內部，還是外包給第三方公司。目標美英等歐美國家主要是公司型，包括中國在內的亞洲國家和地區，以契約型為主。
以上就是關於REITs本質的幾個核心要點。下一篇，咱們講講公寓類REITs，這種類型的REITs，是美國當前收益最好的類型。
