來源：每日經濟新聞 2020年05月01日 07:55
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總地價１１０億元、樓板價１４．３萬元／平方米，開盤均價１３萬元／平方米，上海“地王之王”從來都不缺話題性。
４月３０日中午１２點，備受關注的上海中興路一號正式開始認籌。
４年前，上海靜安區中興社區（原閘北）Ｎ０７０２０２單元３３２－０１－Ａ、３３３－０１－Ａ地塊推出，淨用地面積約３．１萬平方米、容積率３．５、計容積率建築面積約１１萬平方米，起拍價４６億元，吸引了１８家企業前來競拍。
要知道，這是當時上海實施招拍掛制度１２年來推出的最最最市中心的土地。項目位於上海市靜安區中興路，多條地鐵線環繞，距離人民廣場和外灘的直線距離均為３公里，距離外灘、陸家嘴，車程是半小時左右。
２０１６年８月１７日，融信最終從各路土豪中勝出，以１１０．１億元總價、１０萬元／平方米名義樓板價、１４．３萬元／平方米可售面積樓板價和１３９％的溢價率，創下中國土地成交史上最貴單價地王紀錄，至今未被超越。
同年１１月，萬科以約５３．９５億元獲得項目４９％權益，主要由萬科操盤，與融信共同合作開發中興路項目。
但限價政策之下，麵粉貴過麵包已成事實，加之老閘北地段商業環境偏弱、教育醫療亦無優勢，開發商如何唱好這臺戲？地王的銷售能否延續４年前拿地時的火爆？
地王一出 周邊二手房立馬由７５０萬漲至９００萬
２０１６年地王一出，立刻封殺了周邊二手房的議價空間，不少房東開始膨脹。
“我記得很清楚，２０１６年這塊地剛拍的時候，對面雅賓利有一套９５平方米的二手房，掛牌價７５０萬元。地王消息傳出來，房東馬上改口說低於９００萬元免談。”附近的資深中介劉亮提起當年情景仍然有些激動，“這地王開盤還是限價的，不然旁邊的二手房價格難以想象。”
他口中這套二手房，是馬路對面的萬科翡翠雅賓利，萬科從上置接手後以翡翠系列ＩＰ打造的蘇州河概念項目，目前小面積段二手房單價基本位於９萬～１１萬元／平方米區間；而旁邊的復地新都國際，二手房價格在７．５萬～９．５萬元／平方米。“８萬～１０萬元單價差不多是這片區域真實（房價）反映了，說實話再貴就很難賣了。”劉亮說。
的確，中興路一號將自己定位於上海母親河——蘇州河以北的蘇河灣區，而從地圖顯示來看，這裡和真正的蘇河灣距離不短，並且並不是內環所有地塊都是市中心。“靜安地王”、“上海地王之王”等各種響亮稱謂仍改變不了老閘北規劃配套相對落後的事實，而中興路地塊目前在商業配套方面並無特別明顯優勢，最大的商業綜合體就規劃在中興路一號，目前仍在建設中。
但魔都樓市永遠充滿了魔性，中興路一號看房人仍然絡繹不絕，其中有年輕人，更有一家老小。第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華認為，市中心住宅的稀缺性，代表其仍能獲得高淨值客戶的青睞，將其作為不動產配置的一部分，是在今年經濟蕭條的環境下，較安全的投資選擇。
“前衛設計”遭吐槽 在２７０度轉角落地窗前看老破小
２０２０年的樓市早已不是當年那個瘋狂的市場，麵粉貴過麵包已是不爭的事實，如何唱好“地王之王”這臺戲，萬科顯然下了很大的功夫。
唐華分析認為，這塊土地的開發難度在於樓板價已經１０萬＋，在限價的大背景下，預售證能批多高的價格才能保本？但同時如果價格真的批高了，和市區這麼多競爭項目來比，客戶是否認可，也是個兩難的問題。“這個項目操作難度是史無前例的。”
於是萬科請來了英國寶藏級建築師查德·羅傑斯，以倫敦海德公園項目、澳洲悉尼項目的超現代設計撐起了中興路一號最大亮點。倫敦海德公園一號，正是傳說中的世界最貴豪宅，最大的一套１８５８平方米公寓售價超過１２億元。
但市場對這位國際大師的設計，流傳最多、印象也最深的卻是——沒有陽臺。
“嗯，這個樓盤是外國人設計的，太新潮了，沒有陽臺……”劉亮和幾位看房人聊起中興路一號時表示，對於生活中習慣了洗曬的南方城市，沒有陽臺實在太不方便了。
對“無陽臺設計”無法理解的不止劉亮，在上海本地論壇上有網友發帖，“被銷售帶去看了一個短片，主要介紹設計師，說設計的都是地標建築，最著名的倫敦海德公園１號。我想人家這個客廳大落地窗設計放在公園旁邊大概還可以看看公園，現在中興路１號這個設計看什麼呢？整個房型都不像現代中國人的房子”。
《每日經濟新聞》記者在多次實探中發現，除了沒有陽臺的尷尬，“雙十字”結構努力打造的全透明圍牆也面臨著一定尷尬：地王被老式公房、私房等尷尬地合圍起來，北面緊鄰中興路，從樣板房的２７０度轉角落地玻璃眺望出去，並不能獲得這一設計所預期的“景觀”。據置業顧問介紹，首批推出２２９套住宅，面積從５０平方米～２１０平方米不等，高區房源可以清楚看到陸家嘴“三件套”，“忽略你眼前的這些矮房子”。
唐華向記者指出：“１３萬元／平方米左右的開盤價，在目前限價的大背景下，已經是偏高了，或許相關部門也已經充分考慮到項目樓板價高企的前提。但對於開發企業來說，這個價格仍不足以平抑成本，因為考慮到資金利息和產品開發成本、營銷成本等，中興路一號的花費甚至都是高於其他樓盤的。至於後期限價是否能放開，這是國家政策層面的要求，無法隨意猜測，只是說就算放開了限價，產品競爭力能否留得住客戶，也是一個挑戰。”
１０萬＋豪宅市場持續發力
但上海豪宅市場的數據或許能為中興路一號帶來些許信心。
第一太平戴維斯統計，在疫情影響下，２０２０年一季度高端住宅市場（即單價高於８萬元／平方米）僅有３個項目入市，皆位於內環內區域。３個入市豪宅項目備案均價均超過１０萬元，且認籌比皆高於１：０．６。前期火爆的綠地海珀外灘成為上海首個線上開盤的樓盤，在疫情後市場反彈的推動下認籌率和開盤去化率表現可圈可點。
但唐華也表示，市場供應很快會重回激烈的競爭局面。“第一季度只有２個項目入市，但這只是疫情下的特殊情況。到４月底內環入市的項目已經有４個，１０萬＋以上的高端盤有６個（其中有２個位於內中環）。後續類似高端項目的入市呈井噴之勢，雖然並不能武斷地說供應仍低於需求，但至少到目前為止，已入市項目的認籌率和開盤去化率都相當不錯。”
第一太平戴維斯統計顯示，第二季度開始，上海市中心區域預計有約１４個８萬元／平方米以上高端項目入市，高端項目間競爭加劇。按具體月份來看，４月入市的高端項目約為２７００套，為前期因疫情積壓項目被集中釋放，且產品競爭力較強，吸引了一大批剛需、改善客戶。相比４月大體量的項目入市，５～６月的供應量趨於平緩，現已知預計推出套數約為３９９套。
