1st
大家想一想，如果深圳樓市沒到騎虎難下的這個地步，蛇口某豪宅盤會被鎖盤嗎？
估計很多人認為應該不會。
這說明什麼，人為製造“日光”是公開的秘密（很多城市都如此，不唯獨深圳），包括今年3月3日開盤的萬科星城，鋪天蓋地的說“日光”了，實際情況怎麼樣呢？
萬科星城本打算3月13日晚上（星期五）線上開盤，但由於推盤量大、蓄客不足。為製造開盤熱銷，又增加了週末兩天蓄客，3月16日晚上線上開盤。
按照獲批銷售的1801套單位計，開盤銷售率是16％。按獲批銷售公寓1194套計，開盤銷售率是24％。並不是傳說的開盤售罄。
當下的深圳，商品房已經成為一個容易操控的“小盤股”。
任何一個項目、任何一個片區，甚至全市，只要開發商（或掛牌業主）、中介、自媒體策劃一下，價格就能拉起來，然後藉助烘托出的漲價氛圍，讓無知的跟風投資客和“剛需”接盤。
近期，深圳掛牌量明顯攀升，其實就是莊家賺夠了，要出貨。
若不是這次政府祭出“暫停網籤”這個殺手鐧，下酒菜們排著隊進場了。
2nd
再說“喝茶費”的問題，這不是一兩個項目的問題了。
當下，凡新盤，必倒掛（新房價格低於二手房價格）。
即使新房價格比周圍二手房價格高，但開發商絕不會降價（好不容易申請到的審批價格，怎麼能降呢？）。
怎麼辦，那就做出“倒掛”來，讓市場一致認為，新房和二手房價格倒掛了。
手段就是，開盤前，讓中介渠道說服周圍二手房業主提高掛牌價。
然後，自媒體就出場了：這個新盤的價格低，大家快來買吧！當下的深圳二手房業主，應該是全國千千萬萬業主中最聰明的，懂得自家資產如何運作，如何抱團把價格拉上去，把未來要漲的價格，一步漲到位。套路就是荒謬的“明學”，我覺得我的房子值多少錢（而不是你認為的價格），那就應該賣多少錢。
二手房價格拉高了，不僅新房熱賣，還能創造出“茶水費”的空間，這個從天而降的餡餅，當然是中介、自媒體、開發商一起分享嘍。
所以，就出現了2019年底恆裕濱城2期“暴力漲價”的現象。當下，二手房成交價格在6.4萬，但掛牌價格漲到了7.2萬元，同比上漲了15％。
3rd
本來，因疫情延後的需求，3月份釋放完之後，市場會平穩下來。但“資金暴力、價格操控、拉高出貨”的打法下，加上充裕的資金這個推手，市場情緒就被完全激發出來了。
所以，當下的深圳二手房市場，已經完全失靈了。必須要以強力的行政手段介入，才能避免其飛出宇宙。
非常規時期，非常規舉措。
凡是前期漲得比較快的區域，寶安、南山、光明，二手房指導價提前佈下。
不能超過20萬，不能超過6.3萬，別和我談合理性的問題，現在是“以暴制暴”。
也不要談什麼供求關係緊張。只要投機炒作控制住了、資金控制住了，供應還會緊張嗎？
特殊時期，特殊政策。
捂盤惜售的，敢收喝茶費的，喝完茶就敢讓你交罰款；用經營貸來買房的，馬上收回；中介和銀行作奸犯科的，嚴懲不待；敢掛高價的，暫停你的網籤。試想，資金都往樓市跑，本就在掙扎線上的中小微，復工復產還有希望嗎？
所以，這觸犯了原則紅線，非惡懲不行。
4th
當然，壓制不是解決問題的方法。
不讓掛20萬/平米，都貼著19.9萬走。你看，市場還是很頑固。
當下的深圳樓市，讓管理者有兩個全新的認識，一是深圳樓市的特殊性；二是原有的調控政策，必須要革新了。
怎麼辦？兩步走、長短結合。
一是二手房指導價，這個政策正在緊鑼密鼓地醞釀中。筆者是很贊同的，在片區評估（服務於二手房徵稅）的基礎上，以片區為單位，發佈指導價。只要這個指導價可控，就錨定了整個片區的價格，抱團漲價、暴力拉昇的邏輯，土崩瓦解。
二是房產稅。本來，對房產稅落地的問題，我是比較謹慎的，畢竟“立法先行”嘛！但是，深圳樓市的現狀，給管理層上了一課。全國樓市靜悄悄、大灣區樓市靜悄悄，唯獨深圳樓市是個例外。
說明了什麼？
當下的深圳樓市，不以猛藥，難去其疾。深圳商品房的金融屬性、資產屬性最強（沒有之一），房產稅就是應對資產價格暴漲、抑制上漲預期的最佳手段。
國家批覆的深圳打造先行示範區的實施意見中，明確提出了，“要率先建立房地產調控長效機制”。而且，深圳也有特區立法權，完全可以藉此次機會，按照充分授權的推進原則，在深圳率先推出房產稅。
近年來去槓桿、毛衣戰、企業外遷、高成本等，深圳財力大不如從前，這個大家都清楚。未來，不管是補上教育醫療的短板，當大灣區的“帶頭大哥”，還是與周圍城市互聯互通，抑或是搞科技創新（比如建設光明科技新城），都需要錢。
當下的深圳高房價，儘管有炒作的成分，但也是深圳快速成長的紅利反射。
將這個紅利反哺深圳實體經濟，反哺到基礎設施建設，反哺到科技新城建設，反哺到人才引入和人才住房，這就是長效機制。
本文源自金融界網站
