买卖流程篇
大家好，我是省钱君。今天的内容呢？今天我给大家讲讲新房，二手房和法拍房买卖交易流程不懂的朋友要记得收藏哦。
新房
Vol.01
选房：
选择地理位置：对于买房者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。
查看开发商法律文件：包括：五证、、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。（五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。 两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。）
询问物业管理标准：目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。
了解价格：总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低；单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低；楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积；楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率。
签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
（3）房价。包括单价；总价。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。
签约须知主要内容包括：项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等；房款支付方式；购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
预售
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
签订买卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。
契约的条款包括：
（1）土地使用证号及使用年限
（2）商品房销售许可证号
（3）房产名称及购房人购买房产的类型
（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
（5）房价款。包括单价和总价
（6）付款方式
（7）双方违约条款
（8）保修条款
（9）买方接受物业管理公司管理条款
（10）预售登记
（11）房屋转让
（12）房屋过户
（13）纠纷、争议的解决方式
（14）附件一：房屋户型图
（15）附件二：装修设备标准
（16）附件三：共有共用部位
同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
办理入住
签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
过户
办理产权过户、领房产证：最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权 ,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。
二手房
Vol.02
了解房屋：买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
签正规合同：如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
提出申请：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
立契：房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
结算：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
法拍房
Vol.03
(1) 了解法拍房
法拍房是法院拍卖房产的简称，指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。这里指的法拍房都是由法院自助拍卖进行的。所以购买法拍房是合法渠道。
(2) 委托办理
法院房产的拍卖，和一般房屋产权人直接进行房产交易的二手房存在办理上的很 多差别，而是要解决更多的专业性事务问题，需要大量的时间与精力来落实和处理，甚至一些遇到不好处理的瑕疵会更加棘手，拉长交易周期甚至出现成交以后的纠纷，委托第三方公司进行拍卖，签署正规的委托拍卖合同，全程参与整个办理过程。
(3) 实地看房
实时对接各法院执行庭或者国企、银行的负责人，对于客户预竞拍和购入的房产进行实地的勘察，做好房产价值的综合评估更合理、合适的预计承受价。
(4) 缴纳保证金
竞买保证金就像商品房认购合同中所交付的保证金一样，直接转款到法院的指 定账号，如果竞拍的交易成功，保证金将直接转为房款的一部分；如果竞拍未成功， 法院将在 3 天之内全数转款退还给竞买人账户，保证金一般不低于评估价或者市价的百分之五。。
(5) 出价竞拍
缴纳保证金后一般的 1-3 天会进行拍卖，设置竞买的止损，尽可能的以更合理的价格举牌成交，真正享受到法拍房的合理价值，一旦竞拍成交，签署所有竞拍成功后的所有材料，处理所有的法务手续。
(6) 法拍贷款
一、按揭
法拍房和正常二手房和新房一样，同样可以按揭。不同的是法拍房的按揭手续必须在竞拍之前走完，也就是必须在参与竞拍之前联系银行，通过您提交的一部分资料银行审核最高给审核多少额度，而且要保证拍的这套房产可以按揭。
第一步：审核资质。提供身份证、户口本、结婚证（离婚证）、收入证明、工作证明、银行流水等资料，供银行审核资质。银行根据提供的资料确定可以贷款的最高额度是多少。
第二步：审核房产。银行要审核将要参与竞拍的房产能够按揭。首要条件就是该套产权有产权证可以办理抵押。如果将要竞拍的房产只有购房合同没有房产证是不能够做按揭贷款的。
第三步：准备首付款并参与竞拍。银行按揭的最高额度是七成，根据各个地方的不同可贷额度不同。法拍房虽然不限购，不限售，但是银行限贷。如果竞拍人名下有其他住房贷款，那相应的首付款也要准备的更多。
二、全款抵押
参与法拍房竞拍，如果自己没有全款也没有关系，只要看准竞拍的房产有溢价空间，那么这套房产就可以采用现房抵押的方式进行拍卖。简单来讲，就是先找人垫资，再抵押房产还清垫资款。
第一步：审核资质。跟按揭一样，垫资机构也必须要审核竞拍人资质，根据竞拍人资质确定可以融资的最高额度，然后根据额度参与竞拍。
第二步：参与竞拍。确定竞拍之前，必须保证房产是成套住宅，有房产证，可以快速过户，能够办理银行抵押。
第三步：垫资。竞拍成功后，由出资人垫付资金给法院。
第四步：银行抵押。过户后房产归属竞拍人所有，竞拍人在找合适的银行申请房产抵押贷款，贷款成功后还清出资人垫资。
(7) 办理手续
拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。
拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。
（8）过户与交房
过户和交房是司法拍卖的核心环节，处理税务事宜，理过户手续，产权致户后的房屋腾空及交接问题，法院基本是不在所属负责范围之内 的，现实中会有不少被占用的问题，需要妥善处理。
法院拍卖房产过户手续资料提交的资料
1·法院出具的协助执行通知书。以下的材料都必须是原件。
2·法院供给的民事裁决书。
3·法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书。
4·拍卖单位于成交人之间签署的拍卖成交确认书以及拍卖成交的。
5·拍卖取得房子的产权人，资料带着身份证以及私有房地产产权登记请求表格。
6·购入房子的拍卖人资料提交各项税费的交纳证实。
7·资料留意的事项有：自己拍卖所得的房子资料别的提交的资料有，身份证件·婚姻实际情况的证实·流动人口的婚姻情况证实和生孩子方面的证实;单位拍卖所得的房子资料提交的别的资料有，单位的工商营业执照或是组织机构代码证，资料加盖公章，单位代理人的身份证件。
郝省钱 ／总结
这篇文章详细给大家介绍新房、二手房、法拍房，详细流程。希望可以有更多的朋友关注我，学习房产知识。（文章部分摘录网上资料）。
