三随散
从我们购房者角度来分析，我们不仅仅要从成本角度来预估房价的合理性， 还要具体看项目的整个分期开发节奏和周期，
同时更要看具体位置的楼栋、楼层、户型等的销售价格，
这样我们才能买到更高性价比的房子。
1、成本测算角度
从静态成本测算角度，房价一般包含楼面地价（土地价格折算过来）+建安成本+园林成本+配套成本+税费成本+销售成本+财务成本+开发商利润，目前这八个数据已经形成了相对透明的市场行情，所以很容易算出房价来。
开发商要保证盈利前提下，销售价格要在5000元/㎡以上；
做个说明，这个价格是指整个项目的销售均价，但是不同楼栋位置、不同户型、不同景观，每套房子的价格基本上都不会一样，最高价和最低价或许能差到1000元/平米以上，所以这个均价对我们购房者来说参考意义不大，我们具体来看。
2、具体开发节奏和楼栋位置
房地产行业通常是资金密集型行业，对于建筑面积在10万平米以上的项目来说，通常都会采取分期开发、分期销售的策略；
开发商在分期销售时通常采取的“低开高走”的定价策略，这样可以实现快速销售快速回笼资金，同时让前期的购房者赚到便宜，赢得好的市场形象和口碑。
首期销售时，很多开发商通常会采取接近成本的价格进行销售，但是首期销售的产品一定是整个小区位置相对较差的部分，比如靠近主干道或者不能观河景的楼栋。但是对于刚需客户群体来说，可以选到相对低价的房源。
经过首轮销售后，会根据前期市场反馈，开始慢慢上调价格，同时也会推出位置更佳的房源来；通常市场最好的时候，推出最优质房源卖到最高利润的价格。
当然也会有特殊情况，比如“高开低走”，这类型项目比较少见，有些高端豪宅项目会有类似操作，这些都是营销上针对不同产品和客户群体采取的销售策略。
所以，对于刚需楼盘来说，首次置业客户更早的入手，会享受到性价比更高的产品。
3、销售阶段中的特价促销
市场变化通常都是瞬息万变，在实际销售中，如果遇到销售困境，或者比如当下的疫情环境，开发商为了实现回笼资金的目标，通常会拿出稍差的房源进行限时“特价房”“折扣房”，甚至有时候会低于成本价格进行销售，这也是刚需客户入手的一个机会。
综合建议
综合来看，房屋价格是相对复杂的定价体系，而且房屋单价比较高，开发商调高价格或调低价格的腾挪空间很大。
比如说，选择一些滞销房源进行多组合折扣包装；比如说降低一些建筑细节的质量标准，如同样的园林景观，我们可以用高端的桂花树，也可以用低价的冬青代替，这中间的成本体现在房价里面可能就几百元。
所以，对于首次置业客户群体要多去对比几个楼盘，不止对比地段、户型、景观、朝向、园林、配套、物业等等很多方面，才能选到相对满意的高性价比房源。
龙哥创业日志
我给你简单讲一下成本价和房价怎么计算出来的：
1.土地成本：主要包括土地款，契税和配套费。如果地价300万/亩，容积率2.8，那么地上建筑面积就是2.8*667=1870平方，那么300万均摊到每平方的土地成本就是是300万除以1870，大概土地成本就是每平方1604元，加上契税和配套费大概就是每平方1700元左右。
2.建安成本一般是每平方2800—3100，包括前期，基础，地上，地下，景观绿化，水电气暖等，如果是四线城市建安成本就是2800元左右。
3.三大费用，包括销售费用，管理费用，财务费用，大概占比5-10%，按照每平300-500左右。
4.税费，主要包括土增税，增值税，企业所得税等，大概每平300-500元左右。
综上所述，单方成本每平5000-5500，加上利润10%，房价大概在每平5500-6000元。
以上就是我的回答，希望对您有所帮助。
雨中蓑翁
四线城市哈，300万一亩地，一亩地是666平方，如果容积率2.8，那么每平方的土地成本是300万除以666再除去2.88=1600每平方，四线城市的建安成本是1800左右，绿化300-500每平方。再加上小区配套费，契税、印花税、营业税、城建税、土地税、地方附加税等，另外还要核算资本金成本、时间成本，正常还有2个点营销成本，最后是开发商利润，地市10%左右，房屋定价需要全部考虑进去。粗略估算，至少要卖到5000以上才行。
