最近邹琳华先生发表了对经济和房地产的精彩的观点，邹先生是中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任，纬房指数创始人。我们节选其中重要内容分享给大家。
短期经济增长的拉动作用，离开了房地产，不仅新基建不灵，传统基建其实也没灵验过！
文章写道：“随着新冠肺炎疫情在全球主要国家的相继暴发，在“外防输入、内防反弹”的大背景下，生产生活短期内均难以恢复正常。服务行业，特别是具备消费者聚集性特征行业，不可避免要遭受巨大经济损失。
多项经济振兴计划箭在弦上。在众多被提议的经济振兴政策中，以人工智能、云计算、工业互联网、5G网络、特高压等为代表的“新基建”目前呼声很高，同时受到的批评与质疑也最多。
基础建设投资，一般属于高投入、低回报、回收期极长的项目。虽然可能有利于长期发展，但对经济的短期拉动作用有限，甚至还可能使短期经济失血，加大宏观经济风险。从经济学角度看，政府大规模投资可能会产生“挤出效应”，推高民间投资与消费成本，从而使民间投资与消费下降。”
解读：我们的资源用的资本品是有限的。当我们集中财务，投入到某个领域或者某些领域的时候，势必出现挤出效应。当把资本品强行拉到一个领域时，其它领域的生产要素和资本品就等于被抢了过来。
人们的需求是无法自动被识别的。平时资本品处于市场中时，会通过价格这个信号加以辨识。那些不能满足人们迫切需求的行业，自然会萎缩以及消失，资本品流向最能满足人们迫切需求的地方。
直接把钱投向某个领域，等于是干扰了价格的信号，而且很有可能是把满足人们最迫切需求的资本品强行转移到了人们不那么迫切需求的地方。投资和消费达不到最高效率！表面是希望拉动经济，结果可能会事与愿违。
2008年是大基建拉动了经济吗？
文章写道：“2008年末，为应对全球金融危机冲击下我国可能面临的经济硬着陆的风险，我国推出了 “四万亿”投资计划。根据国家发改委测算，四万亿中铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造约1.5万亿元。换而言之，“四万亿”投资计划的主要资金投向，是以“铁公基”为代表的传统基建。之后，我国成功率先从全球金融危机的阴影中走出。从中国GDP增速看，2009年经济增速避免了类似2008年的直线式下滑，2010-2011年经济增速还有一波较快回升。虽然之后经济增速重新进入缓慢下降的“新常态”，但短期经济向下剧烈波动的态势得以成功熨平。
尽管“四万亿”投资计划也显著推高了房价，但不少人赞同它在一定程度上有效对冲了全球金融危机的冲击，避免了大规模的农民工返乡。此后，一旦遇到经济增速下滑，人们难免会想到利用加大基建投资去对冲。此次新基建的提出，也和这一历史经验有一定关联。
利用大规模基建投资来对冲经济衰退风险的“成功历史经验”可能只是历史表面现象，并不代表历史事实。中国如何迅速走出全球金融危机阴影，我们还有另一个版本的故事。“四万亿”投资计划所投资的“铁公基”，也许能够为长远经济发展提供持续动能，但短期的经济拉动能力不足也是事实。之所以大规模基建投资之后，经济形势无惧金融危机阴影迅速好转，仅是因为房地产业在资金政策双重剌激下，得以迅速满血复活。
历年新开工房屋面积
历年房地产开发投资
不仅如此，大规模基建投资计划本身，也间接起到为房地产开发和销售投融资的作用。典型的比如大拆大建，各类资金变相流入房地产领域等。虽然“铁公基”对就业和经济的短期拉动作用有限，但房地产业却是不容置疑的短期经济强“兴奋剂”。新基建投资并不是挽救短期经济增长的有效手段，能吸纳相对更多就业的传统基建“铁公基”也不是，房地产才是。一条新修建的高速公路，可能三五年内都没有多少车通行。而一个新家，从交房之日起便需要不断的装饰、维护、添置家具家电。更别说住房与结婚及人类繁衍息息相关。
与住房配套的固定车位，是便利使用新能源汽车的重要条件。房地产业及其直接关联的建安装饰产业不仅本身能吸纳大量就业，房地产业还对诸多上下游重要产业有巨大的带动作用。更重要的是，房地产业的复苏能够使地方财政脱困，从而促使濒临休克的区域经济迅速重新进入正常运行轨道。
回到最初的讨论，离开了房地产，不仅新基建难当挽救经济大任，传统基建同样不行，它们都不是很好的熨平短期经济周期波动的政策工具。2008年以来“铁公基”为代表的基建作为短期经济周期工具看似有效，只是因为人们不愿意提及作为“幕后英雄”的房地产。从这个角度看，部分新基建的倡议者，也可能只是把新基建作为房地产融资的手段，而借机激活地产才是终极目标。
解读：作者的观点认为:2008年上的大基建，对于长期经济有点用，但是对短期拉动经济走出“沼泽”还是房地产的主要贡献。从国外的经验看，经济是有周期的。而经济的周期里，房地产周期对经济周期的影响至关重要，房地产从本质来说，虽然不特殊，但是它直接和间接影响的行业数量太庞大，往往它的兴衰决定经济的走势。
表面看是房地产拉动经济了，而本质没有那么复杂，就是减少了对楼市的管制，让人们的需求得到满足。经济走出低潮，是市场经历了低迷以后，出清了一些不适应市场的部分。经济增长的发生，是分工协作和更开放市场的结果。
有人会说，房地产放开，房价要涨到天上去了！这个观点是错的，房价上涨的最大的推动力量是货币的超发和信用的扩张。解决了这个问题，房价自然不会动不动就翻倍！
最后作者给出了一个结论，用大白话说:新基建的钱最终还是要流向房地产的，本质还是靠它拉经济，只是表面不那么说。这个观点很新颖！从这个角度来看，未来将刺激房地产的可能性很低，新基建最后只是为房地产蓄能的一种手段。这也是我们一直强调的:货币被释放出来以后，大多数情况会流向房地产。
怎么用好房地产？
作者写道：“房地产还堪当大任吗？答案既是否定的，也是肯定的。如今，房价处于历史高位，居民普遍背负数十年的房贷，手持多套房者亦不在少数，三四线城市及大城市远郊住宅空置率高企。房地产泡沫带来的城市低水平向外简单克隆，也极大损害了城市品质。，一旦引发房价大起大落和市场崩溃，后果不堪设想。近年来中央反复强调的“房住不炒”，其主要目的之一，就是避免因炒房引发系统性经济风险。
我国房地产业虽然具有较大的泡沫风险，但同时也有较大的发展潜力。这一论点表面上好像相互矛盾，实际并非如此。
尽管我国一直为房地产泡沫问题所困扰，但是像我国这样城市化没结束而房地产已经有泡沫化特征的，在世界各国发展史上并不常见。其中一个很重要的原因，就是二元土地开发制度对房地产业发展的刚性约束。城市土地由当地政府独家拍出，形成人为的稀缺性。使得人们的住房需求还远未得到满足时，房地产泡沫就已经累积。
衣食住行是人们最基本的需要，改善居住条件既是人们向上的动力之一，也是人们对美好生活向往的重要组成部分。我国目前还处于城市化的大背景之下，未来一段时期内每年还有上千万的农民进城需要住宅，一批已经进城的无房者（半城市化人口）也需要在未来购置住宅。我国城镇居民总体住房品质也不高，非成套住宅、筒子楼等还占有存量的较大比重，改善性居住需求有待激发。在抑制泡沫的同时设法满足这些基本需求，既能解决房地产业的发展潜力问题，也能部分化解当前经济发展的困境。
虽然由于土地制度约束，传统的房地产发展模式已经走进死胡同，泡沫和炒房将随着行业复苏更快反弹。但如果能够打破土地垄断，则我们能够在大幅增加住房投资、改善居民居住条件的同时，也能抑制消减地产泡沫，可以实现一举多得。我们需要开发新的房地产模式，而开启新地产模式的钥匙就是土地制度改革。
如果我们能够更进一步，探索宅基地等非经营性集体建设用地的直接流转途径，则新地产模式将诞生。我们既可以放手发展房地产业改善居民住宅条件，又能够抑制房地产泡沫的扩张，更可以解决当前的经济困境，起到一石多鸟的功效。”
解读：关于房地产，其实作者开的药方就是放开土地管制，比如探索非经营性集体建设用地的直接流转途径。我想这也是未来的必然趋势，要不然也不会进行土地确权这项工作。确权其实就是为了将来放开的时候避免产生纠纷。还有应该包括:那些人多地少的城市，应该加大土地供应。可以允许更多用途的土地直接入市，这样供应量上去了，同样可以平抑房价。
目前楼市特点很清晰，看似房价不低了，可能一段时间里存在楼市泡沫。另一方面更要看到，人们的需求并没有得到满足。住房需求还有很大的潜力等待释放！应该激发和释放这部分需求！
