靈魂深處獨一人
福州市區房價已經兩年沒漲過了，疫情之後，由於很多行業受到疫情影響，部分以前高收入群體，比如餐飲、服務等中小企業個體戶等收入受到較大影響，房地產需求同時受到影響。福州房地產市場在這幾個月確實下跌了不少，特別是二手房市場，下跌趨勢明顯。
適不適合抄底，如果單就新房來說，個人覺得不同板塊要單獨分析。
傳統的市中心版塊，如鼓樓、臺江、晉安二環、金山、老倉山等，房價已經比較高了。二環內新房基本上都是3萬左右的均價浮動。由於福州市區大量的安置型商品房庫存和有限的高收入群體，市區除學區房之外的房子近兩年內升值空間已經不大。福州畢竟是二線城市中較弱的，三年之內，二環內漲到4萬以上不現實，因此短期看，也不適合抄底。
那麼，二環外的市場呢？二環外熱門市場主要包括五四北、馬尾江濱東、上街、南嶼、荊溪這幾個區域。
先看五四北。五四北目前有著體量非常大的商品房庫存，價格都在2.2-2.7之間。這個價格適合城市小新貴階層，那麼五四北有這麼多的小新貴收入群體嗎？答案是否定的。這些年五四北的商品房主要靠鼓樓購房群體外溢，是福州著名的睡城。五四北本身是沒有產業集群的，而這些鼓樓的產業集群增長速度並不是很樂觀，還是主要集中在五四、華林。新興產業被倉山、晉安、高新區等區域吸走很多。所以導致五四北出現明顯的需求不足情況。但是從2017年到2019年，五四北大山深處拍了上千畝的商品房用地，供應增加，需求卻不足，五四北面臨著巨大的庫存壓力。如果在短期內，五四北沒有重大的教育利好、產業配套利好等，這個版塊的房價上升空間並不大，除非開發商虧本降價，否則沒有抄底的可能性。
再看上街、北南嶼。上街片區的價格被市裡面控制在均價1.9以下。這是相對比較特殊的。北上街2019年拍了幾塊地，樓面價相當低，因此如果今年開盤的話，還是有抄底的可能性。重點來分析高新區部分，高新區是比較特殊的。第一，它的教育資源質量提升明顯超過其他郊區版塊，總共投入在23個億。第二，高新區是有產業配套的，這個產業不光來自於高新區幾大產業園，還包括師大、福大等大學城教師需求，還有倉山金山工業園的剛需。因此，高新區為什麼這些年開盤銷售情況很好，除了價格被壓之外，需求旺盛也是最重要的因素。那麼高新區目前1.9左右的均價適合抄底嗎？我認為，高新區的絕版江景房、高品質地鐵房、小戶型等非常適合抄底，現在這些房型價格基本在1.8左右，未來三年內二手房價必然漲到五四北的水平。所以，有資金實力的可以選擇這些房型投資。
再看馬尾。馬尾本身就是城區，而且離未來的城市副中心距離最近，版塊價值不必說。但是馬尾最大的問題是本地人口較少，全區僅僅20多萬。周邊能輻射、外溢的只有晉安東片區的客戶，倉山南部自身商品房、安置房庫存就很大。馬尾產業以工業為主，新興產業不多，所以馬尾這幾年房價一直位居市區尾部。未來，隨著倉山東部辦公區、江南CBD等區域的建成，馬尾東江濱會迎來新的發展區域，現在1.8左右的價格未來上升空間還是有的。因此，個人認為，東江濱的沿江一線江景房和地鐵1號線沿線的商品房存在升值空間。但是，馬尾舊區雖然現在價格在1.5以下，但是由於城區地理輻射半徑有限，未來上漲速度會比較慢。
最後看荊溪和南通。荊溪客戶基本上都是靠軟件園。個人對於這座大山裡的軟件園未來發展速度保持謹慎態度。因此，地緣客戶需求一般。當然，荊溪也是地鐵5號線終點，剛需客戶還是有的。但是荊溪生活、教育、城建等配套相對於高新區來說，已經落後了五年，版塊價值並不是很高。現在荊溪片區1.5萬左右的房價，未來增長空間在4000元以下，短期內不適合抄底。再看南通。南通其實和荊溪類似，目前均價也相似，南通的優點在於地緣客戶可以比較廣、腹地寬、也有江景，缺點是沒有地鐵，對面的倉山南部目前建設並不是很成熟。加之本身城建、教育等較落後，短期內增長空間也不大。最主要是南通目前商品房存量也大，升值空間有限。因此，南通的房價如果不是開發商降到1.3以下，那就不適合抄底。如果南通房價在1.5以下，還是很適合剛需的，比貴安強太多。
至於二手房，個人覺得福州二手房市場會一直平穩，部分區域會下跌，核心板塊次新房、次學區房今年比較適合抄底。
教育智慧眼
房價會不會跌，與投資經濟性無關，與市場預期有關。
就目前福州市房產的投資經濟性而言，房價打2折才勉強有意義。
以5A寫字樓為例，目前平均出租率60％（未來還會下降），房租60元／平方，扣除空置率與空置期間物業費（20元／平米）實收到手不到30元／平米。5A寫字樓市場價3萬元／平米，但以30年貸款計，保本價為每平米6000元。以100平方米，300萬元、首付30％計。相當於：幫租房者白墊90萬首付，每月還要倒貼8500元。而且還要求別人長租。
以此類推，市區勉強有經濟性的房價不超過7000元／平，郊區不超過3000元。
問題在於，30年後，你還能保證市區仍有當前的人氣麼？
炒房者長期幻想房價爆漲，這是不現實的。總體上，當前價格只要不漲，持有十年就虧損殆盡。
科技型文盲1
炒房的話還是悠著點，如果剛需自住那就多看，有滿意的砍砍價，合適就買。房價不會大漲，也不會大跌，估計還是穩為主。不過現在疫情，有些二手房主急用錢，多看看說不定能碰到滿意的
