最近一段時間，隔三差五的總有人提及成都二手房掛牌量突破13萬套（今日最新數據是13.6萬套）的事情。偶爾提一嘴倒也罷，但很多人無腦跟風，更有甚者一些媒體也以此為噱頭來製造市場下行的恐慌情緒，繼而吸睛引流或者直接收點智商稅，這就很讓人鄙夷了。
其實掛牌量在這一段位並非什麼新鮮事。我們把時間往前推移一些到2019年，可以看到同為西南重鎮的重慶市場也是如此，某庫收割走人後遺留的殘渣小V也是整日據此惶恐不已。
重慶目前在鏈家上的二手房掛牌量達到了14.6萬套，僅10年以內的次新房就佔了一半多。所以很多人覺得天量的二手供應，對市場的供應來說太嚇人，房價一定會快速地持續地走低。但事實上，從結果數據來看，重慶的二手房均價也只是在小幅的走低、持續的震動而已，猶如世界末日般的跳水腰斬並非如人期待的出現。
如果說重慶鏈家掛牌14.6萬套就足夠恐怖，但我想說明一點，鏈家在重慶的市場比重，還遠未達到鏈家在成都的這種絕對壟斷的地位。所以說，重慶的實際掛牌量，還遠不止14.6萬套。
當然，有人認為，重慶畢竟是一個省的體量。那麼我們再把重慶主城區和成都主城區掛牌量房源篩選一下。
重慶9大主城區加和一共是13.16萬套，成都14個（11+2+1個青白江）中心城區是12.38萬套。也就是說，從城區PK城區的數據來看，成都要比重慶的掛牌量少一些，情況並沒有重慶那樣“危急”。
需要插一句的是，這裡統計的數據，其實包括了一些重複計算的數據，因為鏈家的區縣下商圈，並非嚴格本區域內的商圈。舉個例就知道了：
現在已經好很多了，以前還更為誇張離譜。當然，這種產品的Bug或者聯想引流設計不得而知，不過這裡我們不需要糾結這種小問題，畢竟我們是從大數據引出泛概念，而非專業苛求的個例分析。
那麼，既然重慶情況比成都危急依然是僅僅呈現出了一種小幅震盪下跌的過程，那麼成都的市場情況呢？
從多個房產機構數據得到的結論是，二手房在所謂的如此天量供求下，還略有小幅上揚。
成都這種穩定震盪、整體小幅上揚的趨勢，是伴隨著去年底以來掛牌量居高不下，而後持續發生的現象。
如果一開始（2019年7月25日突破10萬套）就因為這10萬+的掛牌量而攪動市場，敏感的市場風向，再加上疫情的影響，應該是急轉直下的。
但後子門的房管局卻熱鬧得不行。
成都房管局實拍（2020.4.21 12:30）
所以問題來了，為什麼這個數量級的掛牌量，依然不能使得成都二手房市場急轉直下？
一
回答這個問題之前，我們先簡單討論幾點：
1、這個掛牌量真的高嗎？
2、二手房市場消化得了嗎？
3、這些能說明情況很嚴峻嗎？
關於第1點，成都目前13萬套的掛牌量高嗎？
高！確實高！
從近年市場數據走勢來看，現在的13萬套掛牌是歷史高位。而且從單月增量上（每月上萬套）來看，近半年一直處於大量輸出的階段。
可以說，這樣的一個態勢，不論從哪方面洗白，都無法掩飾市場急於出貨的心理狀態。
關於第2點，成都的二手房市場能消化嗎？
2019年成都二手房成交量是11.5萬套，對比目前庫存的13萬套，如果不新增房源的話，基本可以消化。
但是前面也提到了，目前每月新增房源都過萬，增量都能完全抵消掉成交量。所以，即便按照19年的去化節奏到了年底也能依然維持13萬套甚至更高的庫存量。更何況，今年疫情來襲，Q1結束，也完全沒有恢復到去年的正常行情。所以，目前的成都二手房市場，消化不了這麼多房源。
那麼第3點問題就來了：這樣的情況下，能否說明成都二手房完蛋了？
當然不！
企業的運轉並非是有大量的存款資產，而是有良好的現金流；人均存款不到1000刀的美國佬生活並非有大量的積蓄，而是有良好的規模的信貸體系。
所以二手房市場的運轉，痛點不在於庫存，而在於流通。如果能通過市場的加熱，從而達到相應可觀的成交流通率，這樣對於市場來說，是一個三方共贏的局面。
對買家來說，有足夠大量的可比選房源庫；對ZF來說，高掛牌量有助於穩定市場行情；對經紀公司來說，有足夠的市場規模（帶看也是KPI）和成交訂單。
然而，從某種角度來說，對賣家是不利的。
二
我們從貼近買家心理的角度，去評估下，這13萬套掛牌房源中，到底分為幾種類別，到底哪種才是我們想入手的？
1、遠郊樓盤
什麼是遠郊，成都限購最不嚴格的三圈即為遠郊。而且在鏈家成都上，還包括有周邊城市如眉山的樓盤，市場焦點從來不屬於他們。
粗略篩選一下，大概有1.5萬套。
2、非住宅產品
我這裡提到的非住宅產品。指的是除了住宅、別墅以外的公寓、寫字樓和商鋪房源。由於鏈家頁面產品篩選設置的不規範，這裡很難有一個確切值，但就我個人估計，應該大概有1萬套。
這種非住宅產品，我已經說過很多次了，面臨漲幅、租售比過低，轉售困難以及佔用資金、錯失機遇等問題，不建議購買。
3、房齡過老
二手房裡房齡過老的樓盤，一般叫做老破大、老破小，總歸是離不開老破倆字。我此前斷言過成都老破房子難有未來，但名校學區房除外。
為什麼難有未來？難就難在市場流通率。老破房在成都市場的成交量佔比大概僅24%左右。
也就是說，超過75%的二手房購買群體，都選擇了次新樓盤。
這樣一種近乎碾壓的數據對比，可以看出市面上掛牌的老破小几乎逃不開陪跑的命運。
如果把房齡在15年以上的作為老破小的標準，成都有4.6萬套陪跑樓盤，除去名正言順的學區房，再加上月度去化佔比25%的成交量，大概還有4萬套。
這亂入的4萬套，攪動了多少購房者的心潮。
4、業主試探抬價
現在的行情下，還在一再漲價的房源，可能是不誠心賣房的房東（但即便這樣，也能賣出去，你說氣不氣人）。但遇到不誠心賣的，即便漲價了買家也願買的話，這些人到底是賣還是不賣呢？
很多掛牌中的房源，本就不是為了出售而存在。
以3月舉例，大成都漲價5276套，漲幅5.41%。而大環境下降價了24232套，跌幅為4.41%。
而這種漲價的基礎，在於節後市場復甦，帶看與日俱增，相應地刺激了房東，即便不漲價，那麼降價的幅度也是在收窄。
不能說漲價的都是試探，但降價的確實是誠心。誠心的有多少呢？3月是2.4萬套。
5、次新品質樓盤
成都人有著極其嚴重的新房情節，即便到了二手房市場，也是儘量要求選籌到次新房源。在我們的概念裡，次新房源一般是指房齡在10年以內的房源。而加上稅費和貸款年限問題，成都市場上最喜好的，還是不動產證在2-5年左右的房源。
如果是10年以內的次新房，鏈家在售得折半，僅為6.25萬套。如果樓齡在5年以內，那麼只有2.38萬套，如果還要苛刻地加上產證滿2年，那麼則全成都則僅僅只有3374套房源。這其中高新區僅為465套，天府新區更是隻有297套。
這麼一看，二手房源真的很多嗎？
前面所說的種種類型，因為存在維度不同下的重複篩選，所以不能簡單的加和。但總體能看得出來，表面上看著有13萬套房源，真如若要下手，加上一個最大的價格因素，可選房源其實非常少。
這種非常少的房源，造就了目前的尷尬之處：即便市面掛牌13萬套，為什麼除了諸如上述種種二手房本身的原因，房子卻依然覺得難買呢？
三
其實不是二手房難買，而是不想買、不得不買又或者已經買不起。
購房者的目標從來都不是靜態且孤立的，夫妻、家庭購房資格的流轉混合，城市投資的多方轉戰，不同業態之間的混合使用都屢見不鮮，當然最常見的還是遊走在新房和二手房之間的選擇。
購房者覺得二手房難買，倒不是因為二手房自己的行業弊病讓自己作死，而是攪局的新房正在大肆殺入，毀掉一個行業的往往是另一個行業的降維打擊。
由於早年拿地價過低，加上政府限價批覆預售的明文政策，所以造就了早年的捂盤大王到了近年往往成了剪刀差網紅盤。新房和二手房之間的巨大剪刀差，在過往的一兩年裡，體現得尤為明顯。
即便到了2020年，近期的恆大天府半島、凱德卓錦萬黛等與周邊二手剪刀差明顯的樓盤，無不成就了萬人搖號的奇觀。
新房的海量放送，對二手存量市場是此消彼長的扼殺，但越來越奇貨可居的新房市場，又給了二手房苟延殘喘的機會。
購房者不多嗎？市場上沒錢了嗎？房源很少嗎？
都不是。
情緒是極其重要的市場指標。
在剛剛過去的417重磅會議又提“房住不炒”，自該口號在2016年發佈以來，ZY三令五申，從目前的市場反饋來看，整體觀望情緒濃厚。這種情緒，已經成為一種默契的主基調，也就是不論是購房者還是房東，都覺得近些年房產不會大漲。
在這樣的市場情緒下，購房者並不著急，壓制了去化率。而CF客的集體拋售，房票緊張、以房換房者的房源湧入，也急劇增加了庫存量。
再加上成都限售政策已經在4月12日滿了整整三年，當初未能掐點的房源也已在陸續地釋放出來。
一增一減，再次驗證市場情緒，再次形成循環。而想打破這樣的循環，得有破局者。
破局者在哪裡？二手房源當自強這個賦能太大，已經超出了任何一方可協調和左右的局面。而在政策端又封口破緊，短期難有明顯轉向。最後再看市場自身的調節，新房與二手房之間的博弈，出現了一個新的問題。
即便大家都不搖新房，都看漲後市，但依然難買二手房，因為二手房東在嘗過上一次大漲的美妙滋味後，在收割的意志上更加堅挺。所以，二手房價也已經到了高位，從某種角度上來說，“看得上眼”的二手房，反過來正在挑選著購房者。
話說回來，新房的本質是淪為二手房，二手房的前身就是新房。成都最近十來年在新房市場上的成交量一直居高不下，數量級是十萬級，這樣的規模，即便放在全國，也是屈指可數的。因此隨著時間的推移，這些新房逐年疊加演變為了二手房，因此目前13萬套的掛牌量，有了合情合理的來去空間。
四
最後簡單對後期成都二手房的量價走勢做個分析。
1、新房成交量穩定，二手房成交量增多。
按照目前成都賣地規模、分佈和節奏來看，成都的新房市場依然會在成交量上佔據主流地位，在數據上會持續保持目前的級別和行情。但新房板塊的割裂也相當明顯，主城區和南門以及個別東門優質地塊的新房供應量不足，需求太旺盛，依然會一房難求。
而與此同時，加上考慮到新房其他一些諸如長週期、爛尾、WQ等因素，購房者會將精力適當地往二手房傾斜，尤其是在目前價格企穩、市場拉鋸角逐的情況下，淘筍會成為一種趨勢，相應的成交量也會隨著疫情的消散而持續走高。
2、二手房掛牌量居高不下，10萬+的庫存成常態。
正如前文所述的二手房掛牌量的累計疊加與去化，加之今年疫情和經濟的多重影響，單單鏈家的掛牌量，會長期維持在10萬+的高庫存姿態。
而這種姿態，是正常的市場反應，大家無需驚慌，也不必與其他城市橫向比較。
3、剪刀差逐漸填平，二手房價潤物無聲，穩中有漲。
隨著早期拿地價格低的樓盤逐漸售罄，近些年高地價樓盤逐漸問世，加之降容和核心區域地塊緊缺、惜售等方面的影響，新房價格已經逐漸地反超二手房價格。有的人可能還不知道，在搖號以前的成都房產市場上，二手房可一直都是碾壓著新房的。
所以，新房與二手房之間的剪刀差填平甚至反超二手房後，之前因為價格被壓著一頭的二手房，瞬間翻身農奴把歌唱，以價位為據點吸引市場後，再以市場為跳板，提升價格。
當然，這種提升由於有著龐大的基數以及嚴苛的政策調控，所以必然是緩慢且尾大不掉的。至少在目前的市場數據看來，降價的房源還遠比漲價的房源多。
4、二手房內部分化，剛需+改善型、高品質樓盤逐漸拉漲，低品質樓盤滯漲有降。
二手房並非團結一致的，尤其是這麼大的體量，再加上沒有主升浪行情的加持，因此分化成為必然，正所謂潮水褪去，方知誰在裸奔。
比如非學區的老破小，一度膨脹到敢與同地段品質樓盤爭高下，竟也基本都跌回到了一萬出頭。這種下跌，幾乎與環線沒太大關係，樓盤自身品質帶來的價值凋零，已經超越了所謂的地段和配套因素。
又比如某些品牌樓盤，因為地段的因素，在上一個週期上漲了3、4倍之多，而自從515政策後，一路下探到只有2倍的漲幅。
但一些實打實的好樓盤呢？依然能維持在3倍的漲幅。比如大面從5000到1.5萬，比如萬科海悅從8000到了2萬，又比如中海城南華府從1.4萬到4.2萬...
以上的種種，都存在不同程度的分化，這種分化往往都是後知後覺的，所以更考驗購房者和房V們。行情生猛的時候閉著眼睛也能賺，當行情慘淡的時候，就必須擦亮慧眼了。
那麼，
怎樣的樓盤才算是高品質樓盤？
怎樣的價格才叫做適合目前下手？
怎樣的地段才是城市發展中的神來之筆？
怎樣的時機才算是踏準了漲跌節奏？
我們，以後再談！
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