國內一季度經濟，除了疫情造成的實體停擺外，還有一個被熱議的話題就是深圳房價的快速上漲，進入3-4月，另一個一線城市上海的新房銷售也出現了異常火爆，房價也開始蠢蠢欲動，畢竟，春天是個特殊的季節（2016年的一線房價爆發也是在春節後）。
深圳的房價漲成啥樣，有人些了一首詩：
昨日還能買神灣，今日只能買寶安；
上月還嫌南山貴，此時紅山也奔潰；
去年西部不買房，今年東部淚兩行；
龍中全款變首付，布吉首付變車庫；
沙井猶豫四五天，回頭少個衛生間。
上海也開始新房銷售的火熱，2000-8000萬的豪宅碧雲尊邸（話說這名字對想要孩子的業主有點不吉利），排隊買房的人打起來了。新房或許有定價受管制，與周邊形成倒掛等特殊因素，二手房也在快速回暖，央視報道地產中介開始忙不過來，8萬元以上單價的房源成交很活躍。
相比較南方的兩大一線城市，北京雖然也出現了二手市場成交量回暖、一些低價項目熱銷等現象，整體還是偏冷的。
回顧一下關於房價的理論（見前面的文章《如何閱讀財經新聞？——經濟學家速成課（二）》）
第一，基礎邏輯：住宅房價上漲是因為居民收入上漲，
第二，通常居民收入上漲是由於政府負債投資造成的財富外溢（2017年以前），所以企業信貸/M1與房價又顯著的相關性，這種造富過程是自上而下，加劇貧富分化，所以一線城市領先、二三線落後，四線以下分化。
第三，2017年後棚改貨幣化繞開了企業直接發錢，造成了M1與房價的背離。這種造富是撒辣椒麵，三四線城市受益更明顯（一二線棚改發錢也發不起），所以三四線火熱，二線分化，一線反而下跌。
這一輪深圳領漲，而且是大漲，應該是走的“政府負債投資造成財富外溢”這條邏輯線。可是深圳是一個很特殊的城市。
第一，深圳年輕，old money少，且多集中於城中村收租那種，城市年輕有活力，敢於上槓杆。可以看到深圳明面上的居民槓桿率就已經很高了，此外深圳人民還敢於創新，據傳經營貸廣泛的流入深圳樓市，昨天銀監局發文要求查清資金流向。
第二，深圳的產業結構在“新基建”浪潮中領先。所謂新基建，是指5G、人工智能、工業互聯網、物聯網為代表的新型基礎設施，那些耳熟能詳的深圳名字及其產業鏈明顯受益，騰訊、華為、中興、大疆、平安金融/科技等，在近年來的上市公司數量上深圳為領頭羊的廣東也處於領先位置。
第三，深圳相對京滬區域狹窄，其間綠地規劃面積大，供給有限。
高槓杆率、高造富效率、供給受限，這是深圳房產市場相對京滬的獨特優勢。
京滬市場的回暖更能體現貨幣政策的傳導。我們來看一季度金融數據告訴我們發生了什麼：
一季度，社會融資規模增量累計為11.08萬億元，比上年同期多2.47萬億元。3月份社會融資規模增量為5.15萬億元，比上年同期多2.19萬億元。
一季度各項貸款新增總量的85.1%投放給了企事業單位，一季度的企事業單位新增貸款是6.04萬億元。一季度住戶貸款新增1.21萬億，比去年同期少增了6022億。
3月末，廣義貨幣(M2)餘額208.09萬億元,同比增長10.1%，增速分別比上月末和上年同期高1.3個和1.5個百分點；狹義貨幣(M1)餘額57.51萬億元,同比增長5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.4個百分點。
第一，信貸放水了，而且是向企業放水，居民信貸同比減少；
第二，除了信貸以外的各種社融手段也很活躍，專項債額度一再被提前，這都是面向企業的。
第三，M1的表現沒有信貸數據那麼出色，5%雖然不低，但並不高
這裡有一個特殊性就是疫情影響。《中國人變得有錢了？》一文中有詳細的解釋，這裡重複以下，一季度企業發放年終獎，假設發了6萬億，形成居民部門存款，居民部門在春節前後有一波消費高峰，假設會有1-2萬億的年終獎會因為消費迴流到企業存款，今年大概少迴流了1萬億左右，也就是說，前面的企業信貸投放下去以後，正常的M1增速應該比5%要多，可能有7%，這就很可觀了。
所以，看一季度金融數據還是可以支持一線城市房價回暖邏輯的。具體能走多遠，要看本輪放水政策的決心。
自2016年確立了“供給側+去槓桿”雙管齊下政策後，早期2016-2017年是以供給側改革為主的，2017-2018年是去槓桿大年。自從2018年經濟增長出現問題後，政策就一直在去槓桿---保增長中間反覆橫跳。前一個季度讓人熱血沸騰又來一波大放水，後一個季度就轉入佛系，M1同比增速再也沒有重現突破2位數的信號。
我個人認為，中央金融當局在LH的層面是傾向於去槓桿的，也知道再來一波一線城市房價會翻番，後面再去槓桿更痛苦更麻煩。所以才會出現反覆橫跳現象——那是就業壓力或者2020KPI逼的，並不出自真心。這一次疊加了疫情影響和2020年到期，是考驗政策定力的一年，如果疫情包括海外疫情能很快恢復正常，過激的貨幣刺激大概率就會戛然而止，不過看現在的情況，疫情有望在5月見頂回落但也不會很快恢復到年前水平，所以繼續刺激的可能性更大。
