上週，我們提到了房子升值，且以金星北片區進行了舉例說明（金星北這些房子可能升值了？新住宅限價與周邊倒掛超1000元/平！）。這周，我們就來說一說早幾年開發商買到的土地升值了沒？那些年，被“瘋搶”的地塊究竟值不值得？
遙想當年，長沙土拍市場惹火一時。前有梅溪湖商住地樓面價近萬，後有星沙差點創歷史記錄的“跨日”土拍。自2017年長沙競房價限地價規則實施以來，對土地市場的降溫還是起到了很大的影響，再加之長沙近三年來調控升級的收緊，樓市成交疲乏，銷售週期加長，資金方面對房企拿地也起到了一定的壓力，因此近兩年來長沙的土地市場熱度下降明顯，但部分優質地塊依然會遭多家房企爭搶。
被“瘋搶”的那些土地最終是“一片真心錯付”還是“收穫豐厚回報”？首先，我們來回憶一下那些熱門地塊，當日的競拍現場依然歷歷在目。
如今，這些地塊中也有許多已經搖身一變成為了長沙的熱門樓盤，還有部分都已經進入了尾盤階段。它們當初能夠如此“備受喜愛”，想必開發商們大多都是看中了這些地塊的地理位置和發展潛力，是相信未來能夠在市場上賣個好價的。但是，這些地塊建成的樓盤是否又真的如願賣了個“好價”呢？
從上面的表格可以看出來，大部分的熱門地塊所建成的樓盤的單價都不算低，在片區內可以算是中上水平，畢竟樓面單價也不便宜。價格或許是“好價”，但是否好賣又另當其說了。我們來看看這些地塊當中部分樓盤的開盤去化情況：
（數據來源湖南中原、長沙克而瑞週報開盤數據）
可以看到，大部分的情況不是太理想，但也有部分去化還不錯的，多體現在毛坯產品上。且在如今市場的整體成交水平上來看，這其中部分項目的去化情況也並不算差。這也從側面反映了開發商在拿地策略和對地塊價值判斷上的一個超前眼光。
如今市場上樓盤賣的不好，最主要的原因還是在於價格。由於這些熱門地塊當初競拍的樓面價較高，導致其售價水平在片區內也較高。如果同一個片區內相隔較近的樓盤價格相差較大的話，購房者自然不會買單。例如華潤翡翠府其一路之隔的金地香樟悅府帶裝修均價8700-9600元/平，華遠碧桂園海藍城一路之隔的華遠海藍郡毛坯均價8000元/平。僅一路之隔差價2000-4000元/平，如果你是購房者你又會如何選擇呢？畢竟如今是“買方市場”，從以往大多開盤去化情況來看，買方更傾向於性價比高的樓盤。
開盤去化的效果不好沒關係，我們還可以從地塊周邊土地價格的變化來看看是否有升值空間。樓面地價方面來看，整體的變化並不大。前幾年由於土地市場火熱，部分土地的單價被抬得“略高”。在熔斷機制出現後，土地價格趨穩，甚至後期出讓的土地單價或許還比之前的單價便宜。例如梅溪湖片區樓面價9241元/平的[2016]長土網048號地塊至今依然是該片區單價最貴的地塊。但是長沙加大了限價地的供應量後，住宅的毛坯限價水平也開始發生了變化。
例如，位於隆平新區的金茂建發觀悅當初住宅毛坯限價11800元/平，如今該片區的毛坯最高限價已達12600元/平；梅溪湖的時代梅溪領峰當初住宅毛坯限價12600元/平，如今該片區的毛坯最高限價已達13000元/平；這在一定程度上為這些曾經片區高價的項目爭取了一定的優勢，但也有部分項目的售價依然是比當前片區毛坯最高限價還要高的，這些項目就比較考驗開發商的營銷能力和產品打造能力了。
看樣子，前兩年對於市場的走向，有的開發商還是過於樂觀了。部分開發商當初拿地的時候過於激進，不知道如今是否已經在“默默後悔”了呢？不過再回到當初那個時候，很多開發商或許依然會選擇拿。
業內常說開發商拿地“拿不到地的話愁3天，拿到地的話愁3個月”。沒有“麵粉”的話又如何在市場上存活？但高價拿到的“麵粉”又如何做出讓市場買單的“麵包”呢？在土地熔斷新政的影響下，如今開發商拿地也明顯理性許多，但是那個不愁賣的日子卻沒有回來。如何刺激銷售，加快銷售週期對於每個開發商而言依然是一個頭疼的難題。
