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第三輪：定投ETF十年十倍計劃
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社科院張明：建議投資者儘快賣掉三四線城市的房子
日前，中國社科院世界經濟與政治研究所國際投資研究室主任張明在談新冠肺炎疫情下國內外經濟金融走勢時，建議投資者要儘快減持三四線房地產。
張明表示，在全球經濟增長遭遇疫情重創的背景下，再提2020年中國經濟應該保5.6%的意義不大，能夠增加3-4%已經非常不易。他認為，中國經濟應對疫情應以財政政策為主、貨幣政策為輔；財政政策應以轉移支付為主、基礎設施建設為輔；以要素價格市場化與新一輪區域一體化為代表的結構性改革應該提速。
張明表示，2020年中國政府將會實施更具擴張性的財政政策，但地方政府政策空間很小；中央財政赤字佔GDP比率有望提升至4%，中央政府可能發行1.5萬億人民幣的特別國債；地方政府專項債規模有望達到3.5-4萬億人民幣，重點用於支持新的基礎設施投資。
張明表示，2020年的基礎設施投資將更加重視“補短板”；提高赤字比率、發行特別國債、提高專項債發行規模，可以額外新增4-5萬億人民幣財政刺激，相當於GDP的5.0%。
張明認為，未來中國新一輪區域經濟一體化進程蓄勢待發，未來中國有五個區域非常重要，會成為區域一體化的重點——粵港澳大灣區、長三角、京津冀、中三角、西三角，各類要素都會加速向這五個區域聚集。
張明說，中國房地產第四個週期已經被顯著拉長，從銷售與投資走勢來看，房價走勢未來不樂觀，土地購置面積2019年顯著下跌，房地產行業銷售集中度近年來顯著上升。
張明最後建議投資者要儘快減持三四線房地產。他說，一二線重點城市房地產投資應該關注核心地帶小戶型（降低槓桿），關注新一輪區域一體化提供的投資機遇。
三四線城市房價已經開始跌了！（櫻桃大房子）
很多三四線城市房價開始下降了！
這符合我的預期和一貫判斷！
早幾天，我看到南京的一個業內朋友李子墨髮了信息，靠近南京的鎮江市，以及轄區的句容縣和下面寶華鎮的房價已經下跌不少了。
鎮江丹徒風景城邦又出現了不到6000元/㎡的多層洋房，房價回到6年前。
我親自致電了這個盤，目前確實有特價洋房，118平米70萬，年前還要85萬。
李老師說句容碧桂園鳳凰城從一萬多跌到目前七八千，幾千套二手房積壓賣不掉。
而寶華房價已從最高1.7萬/㎡跌到目前精裝1.1萬/㎡、毛坯1萬/㎡左右。
他告訴我，寶華大跌主要是新房供給量太大，土地賣的太多了，二手房交易量太小。人口、購買力、買房需求，又跟不上。
寶華臨近南京，主要購買力來自南京。以前沒有限購的時候主要靠南京外溢需求支撐，限購後需求一瀉千里，所以房價就跌的很慘。
句容縣城裡離南京遠一點，主要以本地需求為主，那邊新房體量也太大，二手房交易量又太小，又限購，所以跌的也很慘。
看到這裡，就不得不說，能買一線就不要買二線，能買二線就儘量不要買三四線了。
有南京的小夥伴告訴我，南京遠郊湖熟和隔壁的句容縣郭莊鎮就是很好的例子，郭莊鎮有個金陵朗庭項目一度叫價1.6萬，同期湖熟才1.1萬， 現在金陵朗庭特價跌到一萬左右，下跌30%。
而湖熟的房子，從梁臺旭府的1.1萬，到金陵美域的1.35萬再到現在華夏孔雀城的1.85萬，三年穩步增長。
最主要是三四線城市的需求很有限，而供給又不少！
1
其他還有一些三四線也在跌了！
比如廣東的肇慶，又是碧桂園在降價。
碧桂園真是三四線城市降價的帶頭大哥！
以特價房的形勢降價，比如115平米的4房，原價86萬，折後價65萬，直降21萬，單價降了1800平米左右，降幅24%。
還有海南，除了海口和三亞，其他城市基本上已經慘不忍睹了！
以海南陵水為例，11月份的時候平均房價還是每平米2.9萬元左右，但到了12月份的時候就降到了2.4萬元了，短短一個月裡均價下跌了5000元。
我看了下陵水棕櫚泉國際花園·清水灣項目，現在特價1.5萬/平米，全款還有95折，價格已經回到了2015年，相當於2016年這一輪上漲的全部吐出來了，坐了一趟過山車。
閉著眼睛想想都知道這不會是一個項目的情況，海南反正也沒想救房地產了，開發商就自求多福早日解脫吧。
我今天問四川宜賓的老鐵，他去年7月份向我諮詢過買房的事情，說當地地價一直在漲，樓面地價六千多了，新盤供給量少，看漲的人很多。
他當時跟我說政府增大供地，我告訴他如果供給量在增加就可以等一等，畢竟成都都跌了那麼多。
但後來看他還是很急著要改善，我覺得自住嘛那就別考慮漲跌了你想買就買吧，我就建議他最好買核心區抗跌一點。
今天我問他宜賓房價怎麼樣了，他跟我說後悔入手了，房價跌了幾百塊，而且現在新房很多。
所以啊，買漲不買跌就是這樣，漲的時候都是頭腦發熱，生怕後面還漲買不到房子。一旦市場冷靜下來了，跌了又後悔買早了。
我記得去年山東幾個三四線城市的人，日照啊，臨沂啊，都跟我說，我們這裡的房子怎麼就是不跌呢，還在漲啊，急死了。
我就一直勸，別急啊，還沒到時間呢，會跌的，青島和濟南都跌了，青島一萬多的房價一大把，跟三四線價差縮小了，臨沂也要一萬多，為什麼還要買臨沂啊，其他城市不可能不跌的，等著吧，今年和明年肯定能看到下跌，只是先後的問題。
2
大家還記不記得，去年桂林有樓盤降價被通報批評，後來區域內的各大房企還簽訂了自律公約，不敢明著降價。
但最近桂林變了！因為發現這樣行不通！不讓降價，等於把開發商往思路上逼啊！
所以桂林出了救市文件！其中第7條提到，“調整普通商品住房預售價格管理”。允許普通商品住房的成交價格不得低於預售申報備案價格的80%。
換句話說，政府放寬了開發商降價空間，允許一次性降20%。
最近已有人在網上吐槽，因為疫情的原因，買的樓盤降價了好多，心裡很不開心。
因為三四線城市普遍漲的比一二線城市要晚，很多都是從2017、2018年才漲，有的甚至到2019年才漲完，所以自然就跌的晚。
2020年開始跌是很正常的。
大量房子和土地明顯供大於求的三四線城市，今年房價鐵定下跌。
3
三四線城市的大跌才剛剛開始，如果不跌個三成都不算跌。
如果不急的剛需們真的可以等一等。
除非已經跌了三成那就可以買，沒有的話那就等著跌吧。
不是不跌，只是沒到時候。
當然我主要是指中西部的三四線城市，有些東南沿海的發達三四線城市還是比較抗跌的。
比如浙江的一些三四線城市，確實一是比較富裕，購買力強，二是他們的住宅用地也少，因為工業用地佔比多，到處是工廠，所以住宅供給量不會那麼過剩，造成明顯的供過於求，所以有些三四線城市比內地的二線城市房價還高。
中西部的三四線城市，因為人口流出，基本面不好，之前幾年上漲，是靠棚改釋放的人群拉動需求爆發，恐慌性入市，造成短期的供不應求，而棚改退潮後，供給量慢慢跟上來了，而需求又已經集中釋放完了，所以由之前的供不應求變成了供過於求，想不跌都難。
想知道你所在的三四線城市房價是漲是跌，未來已經不是看政策了，而是看你在哪個城市，因為三四線的政策區別並不大，無非是首付兩成還是三成，現在是三成的，我估計今年遲早會要降到兩成，因為市場扛不住的。
如果你是中西部三四線城市，只要過去兩年房價翻倍的，我可以肯定的告訴你，未來的調整是不可避免的。
所以你現在要做的，就是勒緊褲腰帶，保持現金流，等待機會，不要急於下手，後面機會多的是。
來源：新浪網、櫻桃大房子
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