南国置业股份有限公司
股票代码:002305 股票简称:南国置业 公告编号:2020-021号
南国置业股份有限公司
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
无
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
无
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
■
2、报告期主要业务或产品简介
报告期内，公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。公司坚持以商业物业为引导的开发策略，形成了成熟的研发、物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。公司通过开发和运营商业物业，与其他类型物业形成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，建设城市最具活力的有机单元。根据整体定位不同，公司开发的商业地产已打造出“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”四条成熟的产品线，正在培育和打造第五条产品线“泛悦·城市奥特莱斯”。家居建材产品线“南国大家装”在武汉具有较强的竞争力，“泛悦Mall”为区域型城市广场，“泛悦汇”为街区型Lifestyle商业，“泛悦坊”为社区型商业中心。公司拥有丰富的商业运营经验及团队，品牌形象较好，有较大知名度。
报告期内，公司在商业地产方面，已形成以武汉为核心区域，成都、重庆、深圳、南京、北京、荆州、襄阳等城市多点布局的发展态势。目前，公司正根据消费升级趋势，对旗下商业项目进行调改，着手打造第五条标准化产品线“泛悦·城市奥特莱斯”，加快推进 “泛悦精选”、“泛悦精装”、“泛悦生鲜”、“泛悦健康”、“泛悦教育”等自有商业IP的孵化，进一步发挥公司多业态的协同效应，推动公司转型升级。
报告期内，在产业地产方面，公司以泛悦中心写字楼和华中小龟山文化金融公园为抓手，产业招商及运营服务能力稳步提升。加强中文发集团文化有限公司（以下简称“中文文化”）的管控力度，充分发挥中文文化公司产业平台优势，促进产业资源拓展及产业IP转化落地，产业协同效应初步显现。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
■
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
■
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
■
（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
■
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（1）报告期内市场环境变化及管理层看法
2019年，受贸易保护主义抬头、技术革新放缓和地缘政治不确定性增加等因素影响，世界主要经济体增长乏力。国内经济方面，受制于中美贸易摩擦、金融去杠杆以及产业转型升级等因素，经济下行压力加大。据国家统计局数据显示，2019年全年GDP为99.09万亿元，同比增长6.10%，符合6%-6.50%的预期目标，但经济增速创1991年以来新低。在经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的背景下，国家继续坚持从增量扩能为主向存量调整、增量做优并举转变，经济发展动力逐步从传统增长点转向新的增长点。
2019年住宅地产调控继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强调不把房地产作为短期刺激经济的手段。各地继续按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，落实“一城一策”、差别调控的综合措施，保持政策连续性和稳定性，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。2019年房地产投资同比增长9.90%，增速有所放缓；土地购置面积同比下降11.40%；全国商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.10%，销售金额15.97万亿元，同比上升6.50%。预计2020年国家仍将维持房地产调控政策的主基调，未来房地产市场将呈现销售平稳、区域分化的格局，并逐步回归居住属性。
商业地产领域，2019年社会消费品零售总额累计实现41.16万亿元，比2018年名义增长8.00%；其中，城镇社会消费品零售额累计实现35.13万亿元，比2018年名义增长7.90%。居民消费需求旺盛，消费结构逐步升级，为商业地产的发展提供了良好的外部环境。同时，商业市场线上线下融合加速，竞争日趋激烈，创新层出不穷，公司商业经营面临着巨大的机遇和挑战。
总的来看，我国房地产行业经过30多年的发展，已经从整体高速成长阶段进入了稳定增长阶段，城市间的分化和差异将会日益明显。未来中国的城镇化进程将更多体现在城市群的协同发展上，公司将紧随国家发展战略，研究长江中游城市群、成渝城市群、珠三角城市群等国家级城市群的发展机会，重点关注公司已有优势资源的城市群，抓住发展机遇，推动公司实现快速发展。同时，随着消费升级和新零售变革，商业市场环境和形态正在被重塑，商业地产的发展逻辑也在转变，商业模式与产品的创新及迭代将成为企业的核心竞争力。公司将抓住消费升级的契机，通过不断创新谋求发展，全面提升商业运营管理水平和竞争能力。
（2）主要项目所处区域的市场分析
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业，以武汉为核心，布局于成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市。
武汉市场：随着长江中游城市群、长江经济带、中部崛起等国家战略助推，军运年武汉城市软硬实力全面提升，城市吸引力不断增强。目前，武汉实有人口超过1400万，2019年新增人口达到100万左右。志在建设新一线与国家中心城市的武汉，楼市成交量连续9年位居全国三甲，土地市场再创新高，住房市场量价齐升，成为全国头部房企战略布局重镇，通过限购、限价、刚需家庭优先选房等政策，武汉市场稳中有升，第四季度开始，一城一策措施全面推进，必将对2020年的稳定发展起到关键的作用。
成都市场：2019年，成都实现GDP17012.65亿元，同比增长7.8%。成都市总体保持增长趋势，整体城市发展具备较大潜力。成都市人均GDP、地方财政收入及常住人口数量都保持稳定上升。成都房地产政策在2018年明显收紧，出台加强限购政策。但在2019年并未进一步趋严，政策保持平稳。随着成都产业结构和产业能级不断优化和创新，成都人才吸引力度持续增强。户籍人口及常住人口逐年攀升，人口基本面持续向好，为楼市带来需求增量。
重庆市场：2019年，重庆实现GDP23605.77亿元，同比增长6.3%。重庆市处于平稳发展阶段，在常住人口数量方面，年均数量增长在20万左右波动。在“房住不炒”的定位下，重庆今年的房地产调控也以稳市场、稳预期为主。同时，大力发展租赁住房，构建了准入分配、租赁管理、资产运营、物业维护、社区治理等符合重庆实际的公租房制度体系，在全国率先打破城乡内外差别和户籍制度藩篱。
深圳市场：2019年，深圳实现GDP26927.09亿元，同比增长6.7%。在“房住不炒”的调控主基调下，深圳迎来大湾区发展规划纲要、先行示范区意见发布等政策利好，楼市明显回暖。一手商品住宅供应及成交均创近三年新高，均价总体保持平稳，库存面积降至历史较低水平；二手住宅市场信心明显提升，成交持续活跃，均价稳中有升。深圳将继续发挥城市主体责任，进一步增加市场供应，加强市场监管的同时结合市场形势进行政策微调，持续推进长效机制建设，确保房地产市场平稳健康发展。
南京市场：南京坚持“房住不炒”“因城施策”的政策，房地产市场运行平稳，销售规模较去年有所上升，市场整体趋好。南京人才政策持续升级，人口竞争力有所增强。自贸区和国家级新区两大国家战略叠加，南京将发挥长三角一体化中“头雁”作用。
（3）报告期内公司总体经营发展情况的回顾
2019年公司在董事会及经营层的领导与努力下，积极应对宏观经济及房地产市场调整压力，坚持稳中求进发展总基调，在控风险基础上抢抓房地产市场新常态下的新机遇，全力以赴，攻坚克难，公司运营效率及质量效益进一步提升。公司全年实现营业收入63.69亿元，同比上升57.99%；受当期部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响，当期实现归属于上市公司股东的净利润-3.55亿元，较上年同期降低了520.39%。
（1）抢抓机遇，投资拓展布局深圳
2019年，以“3+4+N”投资战略布局为指导，不断优化调整投资策略，抢抓投资市场机遇，聚焦已进入城市，兼顾其他一线及重点二线城市拓展力度，补充“快周转”的利润型项目，多手段确保年度新增土地储备投资目标的实现。一是持续深耕战略型重点城市。积极参与公开市场招拍挂，聚焦武汉、重庆等战略型城市，相继成功获取阳逻078地块、重庆市沙坪坝西永大学城地块，有效扩充公司土地储备，为公司稳健发展提供有力保障。二是投资质量及投资结构不断优化。坚决落实“要拿地、拿好地、拿价格合适地”工作方针，所获取土地均为优质低溢价地块，土地储备的商住比例及资产结构进一步优化。三是公司战略布局实现新突破。多措并举拓展投资拿地渠道，积极寻求价值洼地，首次进入深圳，获取深圳光明区地块，战略布局粤港澳大湾区。四是积极寻求合作伙伴。在融资困难的大趋势下，坚持“小股操盘、合作共赢”投资理念，积极寻找央企、地方国企及标杆企业等合作伙伴，与武汉地产、重庆康田等公司建立合作关系，大幅降低自有资金比例，有效减轻公司资金压力。
（2）创新模式，商业运营能力转型升级。
2019年，商业运营以商业资产运营能力提升为核心，以自营IP品牌打造、泛悦集采中心等新业务发展及轻资产管理输出为驱动，推动商业转型升级，商业运营能力稳步提升。一是主动对商业项目进行调改。2018年，公司对商业项目泛悦汇·KA街进行调整改造后重装开业，取得了较好的调改效果。2019年，公司在总结泛悦汇·KA街调改经验的基础上，对南国大家装珞狮路店、月星家居珞狮路店整体进行了业态调整，改造升级为泛悦·城市奥特莱斯；同时，对泛悦Mall·西汇店、南国大家装汉西店部分区域进行了调改，重塑南国商业新形象。二是五大自营IP品牌顺利落地。打造南国自营IP新矩阵。三是轻资产管理工作稳步推进。轻资产运营项目成都云立方、美立方均已完成签约并顺利开业，还将加强内外部存量商业盘活工作，促进公司商业运营能力、品牌及人才团队的输出。四是商业信息化及智能化建设初见成效。采取BOT模式对停车场实行智能化改造，实现“泛悦·家”网上商城上线运行，强化悦商系统租费收缴及动态管控作用，实现CRM大会员系统优化升级，促进“泛悦卡”线上交易及智能O2O服务平台建设。
（3）产业推进，产业运营招商能力逐步提升
落实“产业化推进年”工作要求，以泛悦中心写字楼和华中小龟山文化金融公园为抓手，产业招商及运营服务能力稳步提升。加强中文文化公司的管控力度，充分发挥中文文化公司产业平台优势，促进产业资源拓展及产业IP转化落地，产业协同效应初步显现。
（4）强化管理，标准化管理促效率提升
一是公司梳理了公司2019年-2021年的战略发展规划，制定了清晰可落地的规划目标。二是通过内部竞聘、外部引进的方式，围绕战略目标对经营班子进行了较大范围调整。三是持续提高内部管理水平，管控体系越来越完善，管控效率越来越高，标准化管理要求进一步落实落细。
（5）党建引领作用持续加强
公司党委以“不忘初心、牢记使命”主题教育为抓手，以“守初心、担使命、找差距、抓落实”为总要求，将党建工作与公司生产经营工作充分融合，切实发挥党建引领作用。一是加强党建理论学习，抓思想认识到位。二是加强党组织建设，抓组织领导到位。三是坚持实事求是，抓检视问题到位。四是加强群团组织建设，企业凝聚力和向心力不断增强。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司营业收入为6,368,677,185.09元，相比上年增加57.99%，营业成本6,153,961,590.27元，相比上年增加74.81%，归属于上市公司股东的净利润为-354,571,895.91元，相比上年下降520.39%。
报告期，公司沿着既定战略发展目标开展各项经营活动，在商业地产板块，为顺应市场需求主动进行项目调改并积极培育自有IP，以不断提升商业竞争能力；在地产开发板块，公司在控风险基础上抓时机，在土地获取与开发等领域取得了较好效果。公司当前战略目标清晰，生产经营稳健，但受商业板块本期投入增加及地产开发项目结利周期影响，业绩有所下滑。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
报告期新增武汉临江荣城房地产开发有限公司、重庆康田洺悦房地产开发有限公司、深圳洺悦房地产有限公司等3家公司，清算注销襄阳佳宏房产投资有限公司。
南国置业股份有限公司
董事长：秦普高
2020年4月23日
