做美梦
🦎很多，一个商业项目就有几百上千个业主。首先售后包租在法律上是违法的，其次在实际生活中，以小面积商铺为主，多为开发商快速回笼资金，加快销售进度采取的一种手段，一般前几年情况较好，后期问题频出，租金不到位，出租因为产权分散，业主意见不统一，出租困难，纠纷官司不断，建议不参与为好！
南山渔樵
答：您好！我是武汉的谢敏律师。就您提出的问题，我来谈谈自己的看法。
首先，“售后包租”常见于“商铺”销售。
“售后包租”是房地产开发就其开发的商铺或其他商业地产类项目促销的一种手段，即开发商在销售“商铺”时向购房者承诺所售商铺在一定年限内可确保出租，并就租金计收标准和方式作出许诺。
其次，常见“售后包租”模式暗藏隐患、
常见的“售后包租”模式下，房地产开发商只与购房者签订“商铺”买卖合同，而“商铺包租”的相关事宜均由第三方公司或单位与购房者签订合同。
这种模式下，如“商铺”无法完成包租或者第三方公司无力承担租金，则购房者往往只能向与其签订合同的公司或单位主张权利。
而这些公司或单位常常不具备履约能力，因此，这种做法为“售后包租”中购房者租金权益保障买下了隐患。
第三，“售后包租”造成的纠纷常见，且涉及人员较多。
因“售后包租”引起的纠纷比较常见，且一旦纠纷爆发，往往涉及到相关公司或单位的大面积违约，涉及众多购房者。纠纷的表现形式，一般是承诺包租的第三方公司或单位欠付购房者租金。
第四，法律法规对“售后包租”的限制。
针对“售后包租”现行法律法规做了相关限制，比如：
1、《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”
2、《广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；……”
3、《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的......”
谢敏律师
你好，很高兴回答你这个问题
其实我不知道，我对这句话的理解是不是同一个意思，但我确实听过“售后包租”这句话，这句话应该是在买公寓的时候，销售人员会对你说，我先来说说我所知道的，这句话的意思是你买完公寓之后，那边会有专门的托管公司把你的房子租掉，但是他会和你签一份时间是5年内的合同，也就说这5年之内，这套房子的使用权利是“归”他的，只有到5年以后，这套房子才“”归”你。
那为什么会这么做呢？我的看法是这是售楼部给你的一颗“定心丸”，为什么这样说，下面就来解释一下。
首先公寓作为一款“特殊”的房产产品，那为什么说公寓是特殊的，要知道公寓相比住宅产权只有40年，而咱们国家又是一切皆以产证为主，所以这也就注定了公寓不能上学，就算是在全市排名第一的小学旁边也不行，其次公寓还是商用水电，虽然也能正常居住，但是公寓的水电费可是要比住宅使用的民用水电高出1倍左右的，也就是说，别人一个月用100元的电费，你得用200元，还有就是虽然公寓说的是买一层送一层，但是真正到了产证上面就只有那1层的面积，就算到了后期要拆迁，也只能按照一层的面积来算。
其次大部分人并不喜欢公寓，这也就是为什么公寓不好卖的原因，可能有人就要提出不同看法了，但我想告诉你的是，你所看到的什么“一星期卖出一栋楼”这样的说法，你亲眼看见了吗？要知道公寓一平方的价格也是10000元/平往上的，所以我有的时候就非常不理解了，公寓的价格不便宜啊，那为什么有这么多的人都认为价格便宜呢，我仔细想想之后，觉得问题其实也很简单，就是因为面积小，一套30—40平，单价就算是15000元/平，总价也不过50万，这样一想，价格其实也不便宜。
最后就是为什么很多公寓售楼部会告诉买房人可以“售后包租”，说白了这个就是糖衣炮弹，房子卖给你之后，后面的事情又有多少个他们是有关系的呢，而且你买房的时候，他们给你算得租金，也是要比正常水平很多的，而且他们能保证每个月都有多少人住吗，这些他们都保证不了，然后他们拿着一些根本没什么实质性的数据告诉你，这边后期能租多少多少钱，这些都太假了。
不过公寓有一些优势，住宅是比不了的，比如公寓不限购，公寓的贷款和住宅不冲突，公寓的套数不计算在家庭名下，不会影响买住宅等。
总而言之，是否购买公寓要想清楚，包括这个“售后包租”的问题，售楼部既然告诉你可以这样做，那就是可以，但是这样是否值得，这个就要你自己想清楚了。
这是我自己的一些看法，欢迎大家评论，我自己也会用心写一些文章，欢迎大家关注。
