前段时间做了一个小酒店，过程蛮有意思，写下来与大家共勉。
找我们合作的，是长沙后客酒店集团长房西郡店的业主王总，酒店改造前是这样的。
在我们与王总合作之前，他们已经在广州一家装饰设计公司做了方案设计，只差施工图没有出了。之后因为一点原因没合作成功，就找了我们重新合作。
拿到他们的设计平面图后，我们到实地对周边环境进行了一系列考察和分析。（交通情况分析，周边商业环境分析，市场消费定位分析，消费人群定位分析，投资与回报的预测财务分析。）
发现原有酒店平面布局功能存在严重的定位问题，这个问题不解决的话酒店以后根本赚不到钱。
经过一系列的定位策划，我们出了一份定位设计方案，帮助业主扭亏为盈，增加上千万的收益。接下来，把这个方案的策划过程，分享给大家。
内容主要分两个部分，第一部分是帮老板根据酒店现状，重新做设计定位；第二部分是用公式帮酒店算经济账，这也是证明定位是否有效的关键。
业主原打算做在酒店做一个大堂吧，一个茶吧。希望用茶吧吸引商务客过来进行商业洽谈，顺便帮酒店引流。
但是，我们在对酒店的实地考察中发现，如果按照业主的想法做设计，会出现两个严重的硬伤：
第一是酒店的大堂太大，至少有200多平方。酒店现有48个房间，根本没必要配置这么大的大堂。
第二是大堂吧和大堂配置的茶吧功能重叠（西边大堂吧、东边茶吧）且客人的使用过程很不流畅。大堂吧的客人如果想喝茶，必须要经过大堂，形成了服务流的严重交叉，加大了酒店的服务风险，也降低了酒店的档次。
就这个酒店的地理位置而言，酒店本省的客人以散客为主，规模小，周边没有商业氛围，不能提供商务洽谈的功能，茶吧开在这里是留不住人的。
并且，这个茶吧的经营面积有450平方，装修投资加上配置的服务人员、后勤服务区……及以后的经营成本等，最终可能忙活了半天弄的不好还要拿客房赚到的钱来补贴，给酒店的经营也增加了一定的负担。
还有一个关键的问题是投资方对茶吧经营也没有经验。
最终我们建议投资方，割掉这块不赚钱的功能，缩小酒店大堂并将位置向西移，电梯位置向后移。
原来的大堂吧与茶吧这块面积合并全部放在东边，总共450平方的面积全部出租，做专业社会餐饮。
重新定位后，这块投资测算马上就由原来的经营负数转变成了正数。原来这块的年租金每年6万元，加上装修投入100多万元，人力及经营成本每年30多万元，每年可能要亏损大几十万。
现在全部打包转租后，每年收30多万元的租金，自己不用投入，不用经营管理，不用开工资，不用付水电能源费，每年除去租金还纯赚26万元。
假如把其纳入到客房的平摊费用上，客房经营租金又降下来了，经营的压力就小多了。
在做完酒店的主体定位后，我们对客房部进行勘察，发现顶层的坡屋面很高，完全可以做个夹层 ，我们建议由一层变二层，增加酒店的有效的经营面积，租金不变，年限不变，等于白捡一层，投资方当场就同意了我们的建议。
这样我们的客房数由原来的48间，增加到了64间，加大了客房效益的保障，等于同时我们的管理成本又没增加多少，无形之中在有效租期内又增加了大几百万元的纯收益。
租期内酒店增加的客房部分大几百万元收益和一层餐厅出租的300多万元，两者加起来，相当于我们设计方案的功能调整，就已经给酒店业主方增加了上千万元的收益。
还不算正常酒店部分经营赚的钱，这个项目正好迎合了全国著名酒店管理专家陈新老师的一句话，酒店70%的效益来自设计（当然不是哪个设计都有这样的设计保障，前提是设计要很懂酒店，要懂酒店市场，要懂投资与回报的关系并能进行综合分析）。
算好经济账，是酒店做好定位方案的重要步骤。经济账算好了，才知道酒店做的定位是否合适，是否有效。
下面我给大家分享一下我们针对这个酒店算的经济账分析：
1物业状况：
物业租期12年，总投资550万元，物业改造（整体外墙、室外广场、内墙、加层，装修、空调、电梯，消防…等）
2收益预测：
首层：餐厅外租收益
450平米×60元／平米／月×12月=32.4万元
物业固定原始租金6万元
总收益=12年×（32.4-6万）/年=316.8万元
（这一块是外租，没有投入和运行成本及折旧…等）
客房重新规划后增加了15间房：（这部分的收益）
酒店在租期内总营收=15间×200元/间×30天×12个月／年×90％入住率=103.68万元×12年总租期=1244.16万元
总运行成本:2.5万／月×12个月×12年=360万元
装修投入：90万元
投资总收益=1244.16－360－90=794.16万元
客房部分收益（48间房）
年收益：48间×200元/间×30天×12个月×90％入住率=311.04万元
总收益：311.04万元×12年租期=3732.48万元
运营成本：9万元/月×12个月×12年=1296万元
装修投入：460万元
客房总收益是：3732.48－460－1296=1976.48万元
总房租约70万元/年×12年=840－（6×12年）=768万元
整个酒店投资总收益=（1976.48＋794.16＋316.8万）－768万=2319.44万元。这家酒店的经营大概2.75年可以收回投资。
如果没有前期的方案调整(一层餐厅和夹层），那么这个酒店就是一个不赚钱的酒店。
大家是不是觉得很有意思？做酒店设计酒店设计就是算一笔经济账，要在这个经济账里
不论酒店大小，如果这个账算不过来，设计得再漂亮、再有档次那也是华而不实的、落不得地、不成功的酒店，对酒店业的发展来讲都是不健康的。
-THE END-
作者介绍：刘经亮，从业酒店设计21年，2008年回长沙组建了长沙艺高酒店设计顾问有限公司，研究出了酒店投资成功的设计定律。
首创中国酒店设计医院，为新建的酒店健康孕育和诞生保驾护航，同时也为老弱病残的酒店把脉问诊。
