子木聊房
在做購房諮詢的這麼多年來，我發現了一個很有意思的現象。
付費諮詢，以投資為目的的購房者很多，剛需卻很少。投資買房的人，事無鉅細，凡事百思千慮，對政策、地段、信貸等因素研究頗多；而剛需買房人，大部分兩眼一抹黑，像菜市場買菜一樣，直接上了車。
按道理說，買房這件事對剛需來說更是人生頭等大事，應該花大量的時間去研究，為何卻如此輕視。我試圖和一些剛需購房者做過交流，答案大部分是這樣的。
能買得起房就行了，哪還有那麼多選擇？
沒空研究這個，找個中介能解決所有問題。
自己買自己住，房價漲跌跟自己有啥關係？
類似這樣的回答有很多，這些錯誤的思維讓剛需成為一茬茬割不盡的韭菜。只能在漲價後，乖乖從投資客手中接盤。
要記得，剛需雖然選擇少，但要在有限的空間裡激發出最大的潛能。也就是說，花少錢辦大事兒，要在買房這件事情上儲備更多知識，買對了可以讓你憑空多了幾年收入，買錯了可能抱憾終生。
子木今天為大家總結8條剛需購房者最常見的錯誤思維，讓你在買房路上少些困惑，多些睿智和方向。
1
剛需買房又不是投資，房價漲跌不重要！
這是一句最簡單的廢話。首先，商品房的本質是商品，是商品就有價格，有價格就有漲跌。無論何時，價格漲跌都應該是要關注的因素之一。
對於剛需來講，除了那些馬上要娶妻生子，不買房子丈母孃變仇人的，其他剛需，買房之前一定要關注行情趨勢，儘量買在低點。
拿我一個北京朋友來講，辛辛苦苦攢錢買房，結果買在了2017年2月，當初北京的房價正值高峰期，均價炒到7萬多/平米。而現在他的那套房，已經摺價20%，一來一去，多花出去80多萬。
但只要上了車，就不要去關心房價漲跌了。即使是樓市塌了，也與你沒多大關係，你是不可能賣掉的。你要做的就是把該還的房貸每個月供上。
當然未來你還有關注房價漲跌的第二個時期，那就是當你房子滿足不了家庭的居住需求，需要“以小換大”的時候。這時候，樓市行情好房價漲，你的房子能賣個好價格，以此換套好房子。
跌了，你還換什麼？
2
購房，就得一步到位！
去年，有一家房地產研究機構做了一份報告，其中發現，中國85%的購房者一生中會有1～2次的換房行為。意味著，絕大多數人買房都不可能一步到位。
但現實中，的確有些人一門心思只想著一步到位。
原來我接觸過一個購房者小王就是這樣。在2010年的時候就想著買房，結果錢不夠只能買到北京5環的房子，當初他嫌地方離公司距離太遠，想著多攢幾年錢，在4環內買一套大房子。然而當他攢夠了錢的時候，卻發現，自己的錢連5環的房子都買不起了。
核心資產的價格上漲速度，要遠高於正常人的收入水平。聰明的購房者，會在合適的地段先買一套流動性好的剛需房，然後隨著自己的收入增加，再加上房子增值所帶來的收益，完成第二套房子的置換。
從北京6環，買到5環，再從5環進4環……房子不僅要考慮居住，還要考慮投資收益。
3
離公司最近的房子，才值得買！
如果你打算在一家公司幹一輩子，你可以買在公司附近，享受一輩子的走路上班福利。但絕大多數人不可能這樣。
所以，你在資金有限的情況下，買首套房一定要先考慮它的地段概念。這個地段是不是城市的發展方向，是否未來可以給你帶來一定的價值收益。
拿我之前的一個諮詢案例做解釋。小李畢業後因為公司在老城區，為了省時間，於是在公司附近買了一套二手房，但整個城市的發展重點是新城區。3年後，小李的公司要搬遷到新城區，然而當小李去買新區買房的時候，卻發現自己的房子根本沒人買，而新區的房價已經比三年前翻了兩番。
小李非常後悔，為何自己不多花半個小時坐公交，而是選擇了5分鐘的路程。
要記得，公司不是你的，但你的房子一定是你的，你要幫它想好位置。
很多時候，如果上班不便，寧可把所買的房子租出去，自己租在公司附近，以租養租，也不要隨意在一個沒有升值潛力的地方，兩眼一抹黑就上了車。
4
高鐵地鐵通了，房價就漲起來了！
很多人對高鐵和地鐵非常迷戀，對售樓處經紀人口中，“高鐵一響，黃金萬兩”的說辭深信不疑。這顯然是錯誤的。
在中國，高鐵帶來房價上漲的例子數不勝數，但同時，高鐵帶來房價落空的例子也不少。
高鐵的意義在於加強城市資源的流動性，無論是人口還是金錢。有些地方，因為高鐵建成，引進了隔壁大城市成熟的產業鏈。產業落地，創造了財富，提供的高薪就業崗位多了，自然吸引了很多人口流入。
但有些地方，高鐵建成，產業一家都進不來，反而加速了人口外流的動力。之前擔憂交通和距離因素的勞動力，也想著去其他城市淘金。
高鐵的真正根源在於產業，而產業的落地在於城市的人才基因。所以像南京、西安、武漢這些高校資源強市，當年高鐵地鐵建成，房價一飛沖天，而那些連個二流大學都沒有的城市，即使是高鐵來了，也沒有產業選擇在這裡落地。後果很是慘淡。
所以不要輕易相信，一條高鐵，一次”大會“就會讓當地房價起飛的謊言。去年因冬奧會炒作，房價飆升的張家口，今年房價就跌了很多，你要思考，冬奧會後，真的有人願意來這個城市工作生活嗎？
5
親戚朋友都在買房，我憑啥不買？
很多剛需買房，看的是行情熱度而不是冷度。
當“萬人搶房，地王頻出“登上新聞頭條，剛需們像是打了興奮劑一樣衝進去就買，而當房價下跌，售樓處倒閉時，剛需們則對房子不理不睬。
當你問他，行情不好的時候為什麼不買，他說錢不夠，但當你問他，為什麼行情好了，你就有錢買了，他說這還不容易，借啊！
殊不知行情一個波折，房價已經漲出他幾年的工資了。然而很多人依然逃離不開”買漲不買跌“這個人性缺陷。
其實在某種意義上講，樓市和賭場的性質是相同的。莊家做局，大戶炒作帶節奏，散戶入場接盤，等韭菜割完了，大戶開始抽身分錢。
你要做的就是，在莊家做局的時候立馬入場。其實很簡單，每一輪房價上漲信號都是很明顯的，無外乎，利率連續調低，調控政策解除，一波波貨幣寬鬆。
要記得，當街邊大媽都在討論買房，才是樓市最危險的時期。剛需想著跟買，投資想著抄底，這就是韭菜和鐮刀的本質區別。
6
房貸利息太多，儘量全款買房！
這樣的剛需購房者不在少數，彷彿從銀行貸款買房是人生最不堪的事情。可事實上，這些年投資者都是用著銀行裡剛需存進去的錢，買了房子，然後把房價炒高後再賣給剛需，以此循環。
你要明白的是，房貸是一般人從銀行裡拿到利息最低的貸款，能貸多少算多少，而且把時間撐到最長。不要害怕利息有多少，因為利息會被時間吞噬掉。
20年前，北京的房子4000元每平米，每個月月供就2000元，按當時2000～2500元的工資來講，這個月供和利息簡直是天文數字，一般人誰敢想象？
然而20年後呢，月供2000是什麼概念？也就是一雙鞋的錢。
未來貨幣只會越來越多，利率會越來越低，人民幣的購買力會處於長期通脹的道路上。所以不要著急還款，用你辛辛苦苦賺來的錢和時間賽跑，那樣只是徒勞無功。
7
只買新房，二手房什麼的太差勁！
”新房癌“患者廣泛存在於剛需購房人群中，而且越小的城市這個觀念越發根深蒂固。
我曾經採訪過幾個人，有的說，丈母孃要求婚房必須是新房，有的說，別人住過的房子不好不吉利，也有的說，一輩子就買一套房，必須是新的。
其實換個角度想，新房買了半年之後，不也是二手房嗎？這和車是一個道理。如果你平時關注樓盤，會發現同一地段上開發10年和開發5年的樓盤價格差異很小，更多的在於物業、綠化、區內配套等硬核條件上。
而且二手房也有其獨特的好處。首先和新房存在天然價差，同一地段的二手房的價格要低於新房，這在三四線城市尤為明顯。
其次價格彈性好，有挖筍的潛力。因為新房售樓處都是根據市場統一定價，而二手房都是業主定價，很容易遇上“著急用錢，低價急售”的房源，買到就是賺到。
其次，可以從二手房樓盤看出小區的生命力，如果在幾年內小區內部環境、安保、公共設施依然如新，則說明這個小區的物業管理非常好，這點在新房中是看不出的。
當然這裡的二手房並不是那些年代久遠的老破小，而是10年之內的次新房。如果未來同一地段升值潛力一樣，選擇價格低的資產，性價比自然高，買房要根據投資思維去思考，而不是單純對新舊的取量。
8
全球疫情形勢很糟糕，我們的房價要大跌！
在十幾萬的諮詢案例中，經常遇到這樣的問題。
如果朝鮮發射核彈，房價會跌嗎？如果川普得了新冠，房價會跌？如果發生世界大戰，房價會大跌嗎？
這些問題是現實存在的，很多剛需購房者很喜歡把宏觀事件和中國樓市緊密聯繫在一起，認為一切均有關聯。
可以很負責任得告訴你，即使是第二天隕星撞地球，第一天我們的房價依舊不會大跌。
中國的樓市和美國的股市是一樣的，均是國民財富主體。不同的是，美國股市因為疫情熔斷了三次，而中國樓市卻沒有因為疫情房價大跌。
目前我們的樓市已經形成了一套獨特的運行系統，在這個運行系統外面，是一層政策加固的保護層，房價絕對不允許大幅度高低動盪。
所以你的關注點，並不是國家大事和國際形勢，而是你所在城市這一畝三分地的行情走勢。你的城市今年人口的流入量如何，供地週期怎樣，庫存多少，城市發展方向和政策落地進程如何？
再往大了講，就是此階段國家對於樓市的態度如何，整體貨幣運行環境，你所在城市對房地產的依賴度多高，這些才是你要關注的重點。
9
品牌開發商就是好，當地媒體數據就是準！
不得不說，中國樓市進化了20多年，現在依然沒有形成一個完全平等，透明的市場。以致於大部分購房者缺乏辨識能力，只能盲目跟風，相信明面上的東西。
前段時間，一個四線城市的讀者諮詢我，說當地入駐了幾家品牌開發商，而且在郊區選址開盤，價格還賣的特別高。他沒見識過”洋貨“，所以打算高價買一套。
其實這些年開發商一直在存量競爭，極其慘烈，為了開疆拓土，很多開發商都下沉到三四線城市，專門把價格挑高，依靠品牌影響力和全城營銷，收割三四線的優質韭菜。
很多人認為一線品牌商來了，自己所在城市必然房價會走高，而且品質肯定好，忙不連跌地買了房。殊不知幾年後，新盤周邊配套根本起不來，結果落了深坑。
要知道，品牌開發商好是好，但一切商業行為都是為了追逐利益，在郊區開盤，成本低利潤高，他們有自己的算盤。
還有盲目相信當地房地產新聞數據的。為了能讓房子賣得更快價格更高，其實很多數據都是被當地媒體修飾過的，開發商和媒體是捆綁利益關係。
所以如果你想知道你所在城市的真實行情，還是要去線下二手房門店，詢問一線中介交易人員，得到的信息大概率會比網上來得真實。
10
如果你對以上9條剛需常見的錯誤思維已經深刻領悟，那麼恭喜你，你現在已經成為一名中階購房者，這些知識會幫你避免高位站崗，建立一定的投資思維。
當然萬物理論在於實踐，在買房之前，一定要親自看房20套以上，再去做選擇，相信我，你會得到不一樣的結果。
最後送給你一套購房法則，一定要在心中銘記：
以自住的心態選房，以投資的心態選地，以反人性的思維固守己念。
用腳丈量土地，才用知識換取財富。
