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电视剧里演的是别人的人生，其实讲的都是我们自己的故事。
今天的文章，我们从最近很火的《三十而已》讲起。
全职太太顾佳，为了争取最好的教育资源，在儿子上幼儿园之前就未雨绸缪，背着一大笔贷款在上海买下几千万的豪宅。爱拼的顾佳，不就是这几天等成绩、报志愿、看摇号……为孩子煞费苦心的你的真实写照？
顾佳坚持买学区房，不就是因为住进这个小区，就意味着拿到了顶级学校的入场券嘛。虽然，眼下顾佳的儿子还只是为了读个私立幼儿园。要知道，在上海，好的私立学校不是有钱就能读，比你更有钱的人可以从黄浦江排到晋江。
顶级的学校，与其说招的是学生，不如说招的是父母的圈子。
做父母的，风里雨里，也要挤进优质学区房里。
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赌上一切的学区房到底何时买
从古至今，没人能绕考学区房的话题。连孟母都是，何况你我。
好学校是相对的。上海的顶级学区房，门槛都是千万级别，而泉州最好的学区房，大概价位大概2.5万/平-4万/平，一两百万就能拿到门票。但就算是一两百万，对泉州工薪阶层来说，也并不比轻松。从难度系数上说，甚至不一定比剧中顾佳那一千多万的房贷来得容易。
即便付得起首付，在没有父辈支持的前提下，一套优质学区房，也势必要压上一个工薪家庭的所有筹码，包括现在的和未来的。
所以，作为购房者和家长，最关心的还是泉州学区房会不会涨价？
现在买还是过几年再买？
早买，是不是有投资属性？晚买，会不会就买不起了？
毕竟，泉州附小、实小周边学区房，也是眼睁睁从1万涨到了3、4万。
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学区房的涨跌逻辑
宣朗君认为，有几个纬度可以作为探索学区房价格空间的参考：
01
学位的紧张程度
不管是划片招生的幼儿园，还是对市直部门公职人员子女招生的幼儿园，只要是公立的，今年很多都破天荒地采取了摇号政策。
要知道，2016年，也就是“全面二孩”政策施行的第一年，全国出生的人口是自2000年以来人口出生最多的一年，其中二孩及以上占出生比重超45%。就在今年，第一批“二胎”娃就要上幼儿园了。
其实，对幼儿园自身来说，压力也很大，大都是老旧校区，没地方扩建，没办法扩招，摇号还多出很多额外工作。政府也不是没有预料到，今年会有这么多孩子要上幼儿园，只是财政能力真的有限。
读不上公立幼儿园，还可以读好一点的私立，但是，三年后的小学呢？九年后的初中呢？如果几所优质小学没有扩招，可想而知，三年后周边学区房会被抢成什么样。那么，几所“牛小”有扩招的可能性吗？目前来看，周边是没有空地了。
今天幼儿园的超负荷情况，基本上就是明天小学的写照。
宣朗君大胆预测，如果泉州开始执行小学多校划片，时间点有可能就在三年后。事实上，全国各个城市都将在三年后面临小学学位紧张问题。单从这一点看，近几年泉州学区房价格只有上涨的预期，没有下跌的逻辑。
02
区域内整体房价水平
首先要明白，优质学区房在任何时候、任何地方都是刚需，想要等学区房价格降了再买，是不可能的。除非，政策因素影响，比如前面提到的多校划片。但降价也不是说学区房整体降价，只是多校划片后，不同小区之间价格趋于平衡。
泉州最热门的学区房都是老城区的二手房，在这个特殊政策、特殊时期下，区域整体房价对学区房的参考价值不大，不过，可以参考以下区域内二手房价格，优质学区房价位通常都比周边同等环境的小区高出50%到100%，甚至更多。
因为泉州中心区一手房销售现阶段仍然执行摇号、限价政策，导致一二手房价格严重倒挂，二手房价格比一手房高，而二手房自身呢，相比于2017年前后的行情又是回落的。相应的，泉州学区房最近几年间其实没有明显上涨。
但是，随着目前市场上限价1.4万元/平以内的一手房源售罄清空，政府逐步调高限价，直至一二手房价格持平，一二手房不再有明显的差价空间，购房者最终会选择回归居住（包括教育、医疗、出行等各种配套需求）的本质，二手房价格迟早会回暖。
03
城市吸附力
学区，说白了就是一种配套，而真正的值钱的配套，是全方位的，不应该有明显的短板。我们知道，一个地区的实力不仅体现在经济上，还包括交通、教育、医疗、房价等硬实力和软实力，完善、完整的配套是吸引外来人口的关键。
只有当越来越多的外来人口涌入，带来随迁子女，学区房才会随之升值。没有新增学位需求，学区房交易只局限于原来小区域、小范围内的流通，无异于左手换右手。因为需求和供给都是比较稳定的，也就不存在大幅上涨的可能性。
这几年出炉的各种城市榜单里，虽然泉州都位列二线城市，但客观地说，除了在GDP上有明显优势，交通、教育、医疗等方面真的乏善可陈。2019年，泉州以9946.66的GDP连续21年领跑福建省，位列全国城市第18位（省内另一上榜top30榜单的城市是福州，排名22）。
但是，衡量一个地区政府财力的主要标准，是看它的一般公共预算收入。遗憾的是，在一般公共预算收入的全国排名前30的城市中，却找不到泉州的身影。
宣朗君仔细对比了下，GDP的top30城市榜单跟一般公共预算的top30名城市榜单，有27个城市是重叠的。这说明什么？地方GDP跟一般公共预算收入，基本上应该是成正比的。
但是，
泉州、徐州、唐山3个上榜GDP的top30的城市，没有同时进入一般公共预算top30榜单，上面3个城市在GDP榜单的排名分别是18、27、29。徐州、唐山本来就排在末尾，尚可理解，但泉州排在中游位置，竟然也被挤出了一般公共预算榜单。一般公共预算收入意味着什么呢？简单来说，就是一座城市真金白银的硬实力的体现。一般公共预算收入占GDP比例越高，意味着地方政府财政实力越稳健、越有钱。
一般公共预算收入是城市民生保障支出的重要来源。财政没钱，怎么搞基础建设？怎么提高民生保障？怎么招引外来人才？还有那些规划中的市政工程、路网建设、功能区、休闲区、新学园，要从蓝图走向地图，可能时间都要比别人长一点。
再看存款竞争力，不仅泉州没有上榜，整个福建也没有一个城市上榜。金融机构本外币存款余额，反映的是一个地区对资金的吸附能力。一个地区能汇聚多少资金，显示出这个地区的综合实力和发展潜力。
在交通竞争力上，中国大陆地区的国际机场不到80个，泉州晋江国际机场2019年的吞吐量排在全国第41位，不是一个靠前的排名。在重点教育竞争力上，泉州没有一所985或211高校，整个福建也只有一所985、两所211，全国排名15。在重点医疗资源竞争力上，泉州的三甲医院数量也屈指可数，省内仅福州进入三甲医院数量前30名城市榜单。
综上这些，跟泉州甚至跟福建（gdp全国第8）的经济总量排名都十分不匹配，而真正的区域综合竞争力、发展潜力，都体现在这些软实力上。城市对外来人口尤其是高端人才的吸引力，是一个城市版图不断扩张、骨架不断撑大、基础配套越来越完善的根基。
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宣朗君的几个观点
1、学区房涨跌不重要，重要的是平衡自己的需求与能力。综上几个参考维度，既有看涨的因素，也有看空的因素，短期内购入建议主要参考学位紧张和区域房价因素，长期投资还是要看看城市综合竞争力。
一两百万的学区房，评估机构对老破小的房屋价值评估价低，购买几乎要全款，对工薪阶层来说压力还是挺大的。如果单纯从投资属性来说，现阶段比二手学区房值得投资的一手房有很多；
2、一般公共预算的“捉襟见肘”，确实让谋篇大城、中心城市的泉州也难免英雄气短。藏富于民固然是我们的烫金招牌，但做大做强国企才是破局之招。
眼下泉州的五大国企已经划定好航道，就是如何突破现有政策和产业壁垒，真正发挥其应有的作用，还有待时间的检阅；
3、跟很多城市一样，泉州现在的城市版图在急剧扩张，人口和产业的导入是第一要素，接着再是学区资源均衡这样的软性配套。
房价就是一个城市的股票。宣朗君之前也提到，房价温和具备战略意义，但紧随其后的人才引进、产业扶持才是重中之重！为了维持纸面上的房价不涨而祭出的行政手段，强行撕扯开一二手房的价差、催生投资，但又用长时间压制让增值预期转向，反倒不利于市场的良性循环；
4、泉州县域教育资源不弱，若非工作关系，不必要特意到泉州市区就读。从这几年的高考成绩看，泉州最高分也有出自永春一中、晋江等县区高中的。教育资源最终都将走向区域均衡，孩子换个陌生环境上学不一定是好事；
5、综合来看，如果短期内就有学区需求的，看自己的购买力、咬牙买入鲤城区的核心学区房，提前占好坑位；
而如果入学没那么急迫，那么东海、城东两个新区依然是首选。尤其是东海，限价红利叠加市府配套，包括学区及房价都是长期稳定向好。
