“老破小”将迎来“新变化”。4月14日召开的国务院常务会议指出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。专家表示，推进城镇老旧小区改造，既能改善居民居住条件，增加人民群众的获得感，又能扩大内需稳增长，拉动相关产业发展，是一项一举多得的重要举措。
旧改可达到“四两拨千斤”效果
房屋老旧、道路狭窄、设施老化、生活环境恶劣……当前，我国城市中存在大量建成时间较长的住宅小区，由于年久失修、设计滞后，已经成为小区居民共同的烦心事，也给城市管理带来不小难题。
“相比于更早年份建成的一些老旧建筑或者城市棚户区而言，这些上世纪90年代左右建成的居住小区尚达不到危旧的拆除标准。”西南财经大学教授刘璐表示，如果像“棚改”那样对这一批小区进行大拆大建，则可能浪费社会资源，增加各级财政的负担。
2015年12月，中央城市工作会议首次提出加快老旧小区改造。2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户，形成了一批可复制可推广的经验。
“试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。”住建部副部长黄艳说。
在2020年这个特殊的时间节点，加强老旧小区的改造力度，无疑是一种强有力的通过投资来提振经济的重要政策工具。中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析说，“当前棚改货币化已经处于收尾阶段，房地产投资额出现较大下滑，需要抓住老旧小区改造这样的投资增长动力”。
在刘璐看来，相对于“棚改”的大拆大建而言，“旧改”更像是绣花针式的城市管理方式。对投入资金的使用来说，“旧改”可以起到“四两拨千斤”的效费比的效果。
据住建部摸排，全国共有老旧社区17万个，涉及上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿平方米。经前住建部副部长仇保兴测算，老旧小区改造的市场空间或达5万亿元。招商证券预计，老旧小区改造自身市场空间或超5万亿元，若按5年改造期来计算，预计每年可贡献1万余亿元的投资额。
“除了旧改产生的直接投资，对居民二次装修、家具、家电的添置等消费需求的提升，以及水泥、钢铁等建材也有着潜在的带动作用。”刘璐说。
此外，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，老旧小区本身在二手房买卖方面面临压力，改造后相关的买卖和出租情况也会有所改善。
新一轮旧改更关注民生“痛点”
与棚改的货币化安置或实物安置不同，老旧小区改造主要针对其缺乏的社区配套设施进行改善。目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，面广量大，且情况各异。如何把握好老旧小区改造的内容？
据黄艳介绍，老旧小区改造内容目前初步分为三大类。一是保基本的配套设施。比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善以及加装电梯、垃圾分类设施的配套等。二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地、配建停车场、活动室、物业用房等。三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施及公共服务。
“考虑到地区差异较大，各省包括区市可以在此基础上根据实际情况和需求来制定城市或者社区需要改造的内容清单。”黄艳说。
从目前的情况来看，各地除了对老旧小区进行外立面翻新、主体加固等常规操作之外，加装电梯成了一个主要的亮点。刘璐表示，由于老旧小区多是7层左右的多层建筑，对大量老年人群来说，上下楼日益艰难，加装电梯成为刚需。但是，由此产生的低楼层业主的矛盾、费用的分摊等问题，也是各地需要从制度层面进行创新和突破之处。
国务院常务会议还特别强调，按照居民意愿，重点改造完善配套设施，提升社区养老、托育等公共服务水平。这意味着，新一轮的老旧小区综合改造更关注民生“痛点”。
老旧小区除了硬件上的不足，还存在软件上的不足。一些小区改造完成后，由于缺乏有效管理，时间一长又回归从前的常态，老旧小区改造效果巩固问题值得重视。
“老旧小区在软件方面面临的可持续性问题更大。”刘璐说，很多老旧小区没有物业用房，也不收取物业费，要持续地提供类似新建小区那样的物业服务更为困难。
谢逸枫建议，老旧小区改造后，一定要聘请物业公司进行管理，同时要引入一系列的智能系统化管理体系，也可以发动业主成立自治的物业组织。
核心问题是“资金难”
老旧小区改造并非政府“独唱”，更需要创新体制机制，吸引各种力量参与实现“大合唱”，其中最核心的问题就是“资金难”。
“老旧小区改造首先要解决的就是资金问题，如果资金来源无法解决，仅靠地方财政来进行补贴，老旧小区的改造是很难成功的。”谢逸枫坦言。
目前相对棚户区改造来说，旧房改造推动难度较大，部分改造项目需要老百姓出钱，且改造后可获得的直接经济收益不大。招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，偏低的收益率水平加大了旧改项目融资难度，老旧小区改造主要涉及水电气路等基础设施建设、供暖设施修缮、加装电梯、配建停车场，完善基本公共服务和公共环境等内容，然而除加装电梯、配建停车场、物业管理等具有一定的收益能力外，主要项目内容难以获得收益。
对于资金问题，国务院常务会议明确，各地要统筹负责，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。
黄艳透露，2019年以来，有关部门一直在推动地方创新改造方式和资金筹措机制，按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。
以河北省为例，参考《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》，改造资金主要来源于市、县两级财政，约为112.3亿元，占比87%；市政专营单位/居民个人可筹集/小区原产权单位分别约为6.5/5.6/5.2亿元，占比为5%/4%/4%。
“可以根据实地情况，将政府投入资金和居民自己投入的资金进行合理划分的负担。政府投入资金可以更偏向于小区公共空间和公共基础设施的投入。”刘璐说。
谢逸枫建议，可以考虑引入第三方的资金来进行投资，可通过银行低息贷款的形式借贷给房企，为参与改造的房企寻找有效、可复制的盈利模式，从而实现良性循环；也可以考虑引入民间资本，包括保险、信托资金等，解决资金不足的问题。
黄艳表示，下一步，住建部将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，运用市场化方式吸引社会力量参与。
不过，目前中央尚未出台明确的政策。业内人士认为，老旧小区专项债或是可能的方向。此前财政部副部长许宏才表示，将适当优化投向、适当扩大专项债券使用范围，增加城镇老旧小区改造领域。
严跃进预计，后续随着各类社会资本的导入，老旧小区改造的节奏会加快，尤其是部分开发商可以转型为老旧小区改造商。通过此类改造，后续可以对物业价值增值等带来更好的机会。（经济日报-中国经济网记者 王轶辰）
