經濟觀察網記者 田國寶中介的一個電話，讓張新芳再次糾結起來。
2013年畢業後，張新芳一直工作居住在北京朝陽區東北三環附近，4月13日，中介在電話中告訴她，附近一個老小區有一套小兩居，總價只要355萬元，房主報價比春節前便宜了15萬元。
中介委婉告訴她，房主換房，如果誠心購買，價格還有商量的空間。懷揣著買房夢的張新芳經常關注附近小區房價，中介所說的小區，單價曾一度接近8萬元。目前剛剛6萬元出頭的報價讓讓她意識到，或許是買房的好時機。
買還是不買？對於她來說是一次賭博。如果房價繼續下跌，現在買可能是個高點；等等再出手，萬一房價漲了，也是對價格極度敏感的她無法接受的。
3月下旬以來，隨著樓市成交恢復，北京各個區域二手房源開始不斷釋放，降價漲價房源比也達到了8:1，部分老舊小區價格比節前下跌3000元到1萬元不等。中介推給張新芳的小區，平均單價也比春節前降了4000元/平方米。
北京朝陽區燕莎附近一家中介門店負責人將價格變動稱為擠水分，他負責的板塊內，目前降價幅度較大的二手房小區，過去幾年均經歷了價格快速上漲。“市場好的時候，整個板塊帶動下，都漲起來了，現在行情不好，迴歸到實際價值。”
相比部分區域二手房價格鬆動，北京新房報價雖然變化不大，但在實際銷售過程中，開發商均給出了較大的優惠空間，部分項目甚至將折扣打到9.3折，而且在付款條件等方面也給出最長6個月的期限。
在整體供大於求的背景下，北京樓市正在加速分化。新房領域，部分性價比較高的項目受到購房者熱捧；而位置較為偏遠、總價較高的項目則遇冷。
二手房市場同樣在分化，部分政策驅動的熱門區域房價正在逐步回落，而傳統學區較好的區域雖有鬆動，但幅度並不大。即便是同一個區域，老舊小區降價幅度遠高於樓齡較短的小區，甚至同一個小區，因學區不同也存在巨大差價。
二手房價格鬆動
2019年下半年，張新芳開始將買房事宜提上議程，從國慶假期開始，利用週末陸續看了北京各個區域的新房，以及朝陽、海淀的二手房。
張新芳買房預算在300萬元左右，孩子剛上幼兒園，花錢的地方比較多，她盤算著儘量少貸款甚至全款買。
元旦期間，她看中三環邊上一套56平方米的小兩居，小區建於上世紀90年代初，上班步行不到10分鐘，房主報價375萬元，“當時中介說，如果誠心買，業主還能便宜十來萬。”但由於年底公司業務忙，沒來得及見業主，房源被別人買走了。
由於疫情影響，春節後買房的事情暫時擱置起來。3月，中介開始發她一些房源供選擇， “中介每次推過來的房子，感覺價格都會比原來的低一點，慶幸當時沒有買。”
貝殼數據顯示，該小區3月成交均價為5.73萬元/平方米，比2019年12月降了4400元/平方米；如果與2019年8月成交均價相比，則跌了1.73萬元/平方米。以張新芳看的那套56平方米房子計算，現在買可以節省24萬元。
張新芳居住小區附近一個房齡9年左右的小區，4月掛牌均價為7.4萬元/平方米左右，比春節前降了1500元左右。另一個小區平均掛牌家為9.2萬元/平方米，比春節前降了1.8萬元/平方米。
連一向價格堅挺的海淀西二旗區域價格也出現小幅鬆動，該區域一單價10萬元左右小區，近期二手房成交價均在9萬元以下，另一個小區節前成交價在5.8萬元—6.1萬元/平方米，目前部分同類房源報價已經下調至5.5萬元/平方米左右。
同在西二旗附近的一個小區，2019年8月平均成交價6.3萬元/平方米，目前3月最新數據顯示，平均成交價格回落至4.51萬元/平方米，與春節前相比，單價也下跌超過8000元/平方米。
上述燕莎中介門店負責人告訴經濟觀察報，目前帶看量已經恢復到疫情前一半左右，成交恢復至節前60%左右，以低總價成交為主，延續了2019年下半年以來的市場格局。
據其透露，他所在區域二手房價格2019年下半年開始下跌，尤其是四季度由於一些房主著急用錢出現集中拋售現象。但也有部分小區，價格鬆動幅度較小，甚至部分優質房源價格還出現上漲。
另外，2019年底部分新建商品房項目降價促銷行為，也將一部分改善需求轉移到一手房市場。中指院數據顯示，2019年北京一手房交易面積創下三年來新高，二手房成交量則出現同比下滑。
雖然市場交易中，二手房成交量仍高於一手房，但兩者之間差距進一步縮小。新房和二手房價格倒掛情況也進一步改善，部分區域新房價格甚至超過了二手房價格。
新房打折降首付
上述燕莎中介門店負責人介紹，去年下半年，他所在的中介公司開始將業務重心轉向一手房，平時的二手房客戶，也重點向新房成交引導，“新房佣金高，很多項目簽約當天就出佣金，而且交易過程也省事。”
他所在公司代理銷售的項目中，大部分均有不同幅度的折扣，一些項目推出的特價房，在備案價基礎上打出9.2折，日常折扣也在9.6折、9.8折左右。
一家閩系房企在北京的限競房項目，批准的銷售均價為5.2萬元/平方米，據該項目銷售人員透露，目前統一折扣是9.8折，以總價為465萬元的一套89平方米的小三居為例，折扣後總價為452萬元。
在4月20日前，該項目拿出一個單元的房源做活動，在原來的折扣上，每套房總價還可以優惠20萬元、30萬元不等。經過二次優惠後，該項目銷售均價比預售價格降低了3800元/平方米。
豐臺花鄉某項目批准預售單價為6.77萬元/平方米，而成交均價為6.42萬元；石景山某項目成交均價也比預售均價低了近3000元/平方米；順義某項目成交均價與備案價相比降幅超過10%。
降價只是眾多新房項目促銷手段之一，更多的樓盤則通過各種組合拳來加快去化。據某TOP10 房企北京項目銷售負責人介紹，他所在公司，根據區域、項目總價、盈利空間等現實條件，圍繞銷售和回款兩條線制定了詳細的促銷政策。
他負責銷售的項目總價在700萬元左右，根據付款條件有不同的優惠折扣，給出的首付週期最長達到了5個月，“如果付款條件好，首付時間還有商量的餘地。”
根據要求，按照二套首付80%計算，客戶購房當天訂房直籤可以享受66元抵66萬元折扣，滿足條件是交總房價5%的定房款，並在7天內將首付補齊到10%。這一優惠相當打了9.3折。
根據首付政策，剩餘首付在2個月內付30%，3個月內付40%。其他優惠採取一事一議，“如果客戶能夠1個月和2個月付清首付，還有不同的優惠；如果延長首付週期也可以，但價格上就需要上調了，利潤和回款，你總得讓我佔一個。”
上述TOP10房企北京項目銷售負責人介紹，一般情況下，首付週期是1到3個月，市場好的時候，不僅銷售價格高於備案價，開發商還通過提高首付比例和縮短首付時間來提高收益和回款。
在供大於求的情況下，降價促銷、首付條件放寬成為北京大部分項目常規手段，只有少數位置較好、價格較周邊二手房低的項目，按備案價格銷售，首付也要求高。
市場分化
多位地產從業人士介紹，由於市場造成的價格鬆動，進一步加劇了北京樓市的分化。無論是新房市場，還是二手房市場，區域、價格分化進一步加大，總價相對較低、性價比較高的項目或房源更能獲得市場青睞，反之則面臨著較大的銷售壓力。
經濟觀察網統計最近4個月北京13個新開盤項目，截止4月12日，2個項目簽約備案率超過70%。這2個項目銷售單價在5.5萬元到6,5萬元之間，位置在五環和六環之間，均有較好的交通和教育配套，兩個項目背後的開發商也在市場擁有相對較好的口碑。
另外11個項目去化率不足三成，其中7個項目銷售量在20套以下。這些項目大部分位於六環外，周邊缺乏成熟的交通、教育和商業等生活配套；要麼位置較好，但總價太高；要麼就是配套較差而總價相對較高的項目。
2018年底以來，隨著限競房項目大量入市，加上終端需求乏力，開發商去化壓力越來越大。
據某房企北京片區銷售負責人介紹，之前，由於限競房項目盈利空間較小，大多數開發商在產品以疊拼、平層、合院等大戶型為主，“搭配高層來平衡容積率，主要靠大戶型盈利。”
從2019年下半年開始，隨著房地產風向轉變，一些開發商開始調整產品設計策略，將快消戶型作為主力產品。比如瀛海府一期以280平方米為主，總價1000萬元起；二期最大面積110平方米，最小戶型只有50平方米。
二手房市場同樣面臨分化。據上述燕莎中介門店負責人介紹，前期漲價較快的區域，目前二手房也呈現快速回落。比如通州的某小區，成交單價一度逼近5萬元，但目前已經跌破3萬元/平方米。
即便是同一個區域，新舊小區的價格分化加大，樓齡較短的小區二手房價格變化幅度較小，部分小區價格甚至還出現小幅上漲。而老舊小區的價格則跌幅較大。甚至同一個小區內，因為學區劃分不同，棟樓之間價格差價也比較大，有的單價差價達到2萬元。
據上述燕莎中介門店負責人透露，有些區域二手房價格是被新房帶動漲起來的，尤其是六環外遠郊區的二手房，原本價格較低，但隨著周邊新樓盤入市，價格也逐步開始上漲。目前新房出現滯銷，二手房價格也開始回落。
需求乏力
上述北京區域銷售負責人透露，在當前限購、限貸等調控政策限制下，尤其是認房又認貸使得購房門檻普遍提高。“現在找個能拿500萬元首付的客戶，得拿著放大鏡找。”
經過上一輪樓市上行透支，大部分買得起房的剛需已經“上車”，既符合限購條件、又能拿出首付的群體越來越小，“就像洗金砂，大金粒早被撿走了，每洗一遍，金子就少一些，現在剩下的都是細沙子了。”
另外，隨著外地戶籍子女入學門檻升高，北京一部分需求被分流到環京及其他一二線城市。據他介紹，近年，很多拿年薪的人將戶口遷往深圳、天津、杭州、武漢、成都等地，而購房需求也隨之轉移。
終端需求具象到市場中，新房首付週期不斷拉長，目前很多項目為了加速去化，將首付時間放寬到6個月。首付週期延長也影響了房企回款週期，據業內人士透露，目前房企回款週期普遍為3到6個月，比原來增加了一倍。
對於以銷售回款為主要現金流的房企來說，這一影響可能造成房地產行業進一步分化。實際上，從2019年下半年開始，由於回款週期較長，部分房企開始通過購房尾款資產證券化來實現提前回款。
二手房領域則表現為成交週期拉長，擼房價APP數據顯示，截止4月12日，北京二手房成交週期均值為160.91天，而2019年4月平均週期為96.61天，提高了66.56%。成交週期中位值更是從去年4月的47天延長至今年4月的124天。
上述燕莎中介門店負責人根據最新成交統計發現，成交總價500萬元以下佔比超過70%， 總價超過1000萬元成交佔比只有7%左右。這意味北京二手房市場以剛需為主，改善型需求佔比相對較小。
4月6日-4月12日，總價500萬元以下成交佔比為70.8%，較3月降低0.7個百分點；1000萬元以上成交佔比3.1%，與3月水平相當。按成交面積，70平方米以下成交佔比為47.2%，110平方米以上成交佔比為13.5%。
