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问：老师您好！我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前900万多的这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜。谢谢
答：天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。 但是，投资房产，不能把一切寄托在限价上，有限项目，由于自身产品或者配套的优势，还是值得期待的。 比如今年的华润城四期、沙井海岸城。 东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上； 学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块军用地，估计后期开发起来也麻烦； 南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，后期可以采取这种方式出行； 这个价格，适合在南山上班的刚需，自住还行，投资一般般，大概率是跑平大势。
问：目前有一套自住在桃源居复式，目前还有一套名额，明年底有一个首付名额，年薪税后200万，沙井抢过华强城和卓越都落空，还想在南山或宝中买一套，有什么可以推荐？以及先买南山或宝中的还是先买沙井的？沙井海岸城不知道到时候能抢到不？抢这种新房有什么技巧没？
答：海岸城学位好，学校的因素会加分。 虽然学校还没有完全确定，但是如果真的引进名校在那里刚需还是会疯抢的。 如果能找找内部关系，或者交点茶水费，可能会更容易抢到。 建议海岸城和南山 宝中的二手降价盘同时关注。可以说说你的房票和资金情况再做精准的推荐。
问：十三大大 转眼间从春节到现在 房价又涨了不少 选择的空间也越来越小 即使是宝安价格也越来越高 想问下大大 坪山的恒大城值得入手吗
答：你好，恒大城在坪山规划的中央居住区内。 目前来说坪山唯一值得投资的区域； 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型； 长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；投资拉长点 5-10年会好点，至于是否适合自己看自身情况来定
问：老师你好，你觉得深圳外国语学校龙华校区怎么样？那里的学位房龙悦居可以买吗？未来三年有没有上涨空间？
答：深外龙在龙华板块还不错，目前来看出了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居和上河坊都可以关注，有空间。
问：老师您好！谢谢您之前的解答跟建议。现在还有一个问题：新的征信系统5月实施，会不会有短期房价下跌的情况，我要不要继续观望到5月后在出手？^_^
答：您好，19底西部领涨，今年如果没有大规模利好刺激，可能会暂时歇一段时间。也不排除部分虚高的楼盘价格会小幅回调。 中部和东部属于补涨区域，反应比西部慢了一些，所以大部分被西部涨幅吓到的刚需会考虑价格没有过分上涨的东部楼盘。 被疫情推迟的小阳春，会利好深圳投资第二梯队。如果能淘到笋盘，尽量在5月之前入手。
问：你好，我去年在龙华壹城中心3区买了一套89平首付3成。汕尾海丰碧桂园天銮山一套145平一梯两户一次性付清。手上还有两百万左右现金，年收入不到三百万。我想提前把壹城的房贷还清，朋友建议我在宝中，南山，福田买一套小的纯投资。看了宝中的丽晶国际三房的，请老师帮忙给点建议谢谢？
答：还是楼龄、品质、赠送、定位、学位、地铁等指标的综合作用的结果。 丽晶国际位置算核心了，但并不算好的投资产品，优秀的竞品太多。 汕尾不算优质资产，除非自住，如果是投资，未来潜力不看好。 建议说说的你首付 月供和房票情况再做板块和楼盘推荐。
问：那请问熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO各有的利弊是哪些？您同说同等价格推荐的深圳湾是滨海大道以南吗？比如宝能太古城这边对吧？包不包括科技园南区？看了浪琴半岛有个2230万的，学位和小区感觉还不错就是缺点是双拼，请问对比您推荐的之下值不值得入手？
答：熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO这几个盘都是片区标杆。 熙龙湾08年10年建成，前海核心位置，两期开发，15栋，独立两个大花园，共1700多户，绿化率高，楼间距大，车位配比1：1以上，容积率3，自住率高。 一期九年制海旺学位，二期九年制宝安实验学位，自带幼儿园. 户型以大面积为主，113-128平三房，130-139平四房， 160-180平五房，228-278平六房， 带大阳台，大露台，得房率高，赠送面积大 三条地铁：1、5、11号线20分钟之内可到达主要商务区. 宝安中心配套：图书馆、青少年宫、体育馆、博物馆、壹方城和在建欢乐海岸. 缺点：一手业主税费高，一期学位差，外立面旧. 熙龙湾算是宝中的豪宅，品质超过深圳湾的一些产品。 壹方得房率和熙龙湾没法比。所以壹方就算被低估也只是针对大户型，小户型是市场价了。大户型还有很多业主是投资客，加上总价高，库存消化的慢。 前海时代ceo 自带九年制南实学位（今年才开学），目前配套尚未成熟， 卖点： 1.核心区域再无低密度小高层； 2.未来配套高大上； 3.一梯一户，物管优质，户型稀缺。 太古城南 位于海月地铁站A出口，小区大部分都是小户型，属于深圳湾片区刚需上车盘，成交一直很活跃。 优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 总结：小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 浪琴半岛以大户型为主，1-2栋为双拼4房，小盘 花园小，一线海景 视野开阔，近滨海大道 噪音不可避免。 双拼户型占房票，价格也比市场价低10-20%左右，考虑自住还行，学位还行，但是升值潜力不如单证。
问：十三老师，现在住罗湖，计划要买初中学位，考虑深中深高南和深实验，预算700万左右，学位第一，兼顾投资，请问哪里比较合适？谢谢！
答：你好，深高南的积分已经接近100分，利空。 投资学区房有很多打法，第一买没有学区的学区房（有暴击）第二买学位用过的可以有折扣（时间的财富）第三买成熟自己要用的学位房（投资➕刚需） 700万如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 700万买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区...新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择那个小区可以用排除法
问：您好！ 我们预算能承受一套800万的房子，想购买一套初中学位房，为小孩儿上初中做打算，目前在留意深圳高级中学周边物业，意向是福田的建业小区。小区老旧，除了学位的考虑，主要还有搏拆迁的想法。 请问该小区是否有购买投资价值？您还有没有其他学区或小区推荐？ 谢谢！
答：你好，如果是买深高学票，我觉得是可以买的。 如果是为了博棚改还是要慎重，投资都是要看周期的。（时间成本和机会成本） 建议入手一套小户型挂学票，剩余资金投资性价比更高的板块。 对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。 车公庙地铁口500万以内的房源，主要集中在泰安轩和泰康轩，而实际这两个小区就是一个小区，共用一个小花园，类似于现在的一期和二期，一共三栋楼建筑为1999年-2002年，小区全部都是小户型，30㎡单间和一房一厅50㎡为主，以及少量小两房60㎡，总价基本都在500以内。 优点： 第一:小区周边生活配到较为齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟就可以到达KK one等商业综合体。 第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比较适合。 第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。 第四：附近没有主干道，非常安静，高楼成视野较好。 缺点： 第一：小区花园基本等于没有，没有什么公共活动区域。 第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上什么生活品质。 第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。
问：请问相同总价的深圳湾学校的学位房和科苑小学的学位房，哪个看涨的多点？男孩子上哪个小学更好？成绩中等走应试路线的女孩子选南外高新初中好还是深圳湾学校初中好，还是南二外海德部好？谢谢！
答：你好，关于深圳的看法: 1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大； 2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度； 3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？ 4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标； 5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入； 6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。 所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。 搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。 深圳湾的学位越来越受到质疑，确实，深圳湾的居住价值大于学票价值。 是深圳湾成就了深圳湾学校，而不是深圳湾学校成就了深圳湾。 圈内观点一般认为男孩走应试教育路线从Z，女孩送出国。
问：老师好，上次有问过保税区，最近和福外南中介聊了一阵子，没什么新放盘，业主心态很高，丽港湾77平三房都到了660，朗庭豪园不方正有点不太喜欢，我手上380万，是做五改3，还是五成直接入手这种660左右的，600万几乎只能看朗庭豪园的三房了，是现在看中了直接下手，还是等疫情结束再买？那边还有什么楼盘性价比高的推荐下，谢谢！
答：你好，600以下属于刚需红海市场，非常难出笋盘。 月供还不错的情况下，建议5改3，多淘淘笋盘。 总价800-1000除了保税区，宝中和南山更适合你 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
问：十三老师你好，纯投资的话，新盘龙湖春江天玺值得入手吗？
答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。 周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。 未来潜力不看好。
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