撰文 / 若草
临安区今天出让2宗宅地，分别位于青山湖科技城板块和於潜镇。
最值得关注的是青山湖科技城宅地，眼下，地铁16号线开通在即，这项实打实的利好配套落成，能否给板块的宅地市场添一把火，还是值得关注的。
地块叫价激烈，正式叫价后5分钟溢价封顶。整场竞拍持续20分钟，最终由中天以上限价斩获，自持5%。
中天早年就在青山湖科技城打造了大盘中天珺府，如今又拿下珺府南侧宅地，再落一子，补仓青山湖科技城。
从今天的拍卖情况可以看到，尽管青山湖科技城板块住宅库存量大、去化慢，但开发商仍然看好板块未来的发展前景，这里仍是杭州土地市场的“当红炸子鸡”。
01
青山湖科技城宅地封顶成交
中天自持5%拿下
时隔3个月，临安青山湖科技城再次出让宅地。
地块为临安经济开发区中部地区A1-08，位于中天珺府南侧、越秀星汇城西侧，
地块距离地铁16号线青山湖科技城站步行距离约700米。
丨临安经济开发区中部地区A1-08地块区位（图源见水印）
地块规划纯宅地，出让面积71975㎡，容积率1-2.2，建筑面积158345㎡。其中，需配建一处建面不少于3000㎡的净菜市场并不得分割转让。
地块起价150428万元，起始楼面价9500元/㎡；设上限价格195428万元，上限楼面价12342元/㎡。
丨临安经济开发区中部地区A1-08地块卫星图
这块地均好度还是比较高的，无论是距离地铁站点，还是距离板块内的商业配套，都占优势，所以也吸引不少开发商前来拿地，竞拍激烈。地块挂牌期间就有6家单位报价，溢价率一度达8%。
成正式开拍后，地块叫价十分激烈，仅5分钟溢价封顶，进入自持比阶段。整场叫价20分钟，地块最终由中天以上限价竞得，自持5%。
青山湖科技城板块上一次有宅地出让是在今年1月13日，旭辉竞得地铁16号线青山湖科技城站南侧宅地，地块占优势，竞拍热度大，最终以上限价格100720万元成交，楼面价12344元/㎡，溢价封顶并自持5%。这块地对今天成交地块参考性还是比较大的。
根据限价，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23380元/㎡，如实施装修销售的，均价不高于26880元/㎡（装修标准限3500元/㎡），限价标准与此前旭辉成交地块限价相同。
02
板块房价破2万元/㎡
市场认可度一般
自2017年临安撤市设区，划入杭州市，临安的房产市场瞬间被激活，尤其是临安“融杭”桥头堡的青山湖科技城，成为各大开发商的抢手板块，保亿、天阳、旭辉、绿地等本土及外来房企纷纷进驻，板块地价一路“高歌猛进”，多次破万元每平，甚至是拍至自持。
青山湖近两年宅地供应比较稳定，每年都有两三宗宅地成交，所以板块内的在售项目也有不少，比如这两年拿地的旭辉中粮·朗香郡、保亿·风景未来城、荣盛·檀越府，还有销售多年的大盘越秀·西海岸、中天·珺府。
这些在售楼盘中，均价最低的就是西海岸和中天珺府，毛坯价格在1.8万元/㎡，这两个楼盘也是投资客最青睐的项目，是青山湖科技城板块中签率较低的楼盘。
理由很简单，由于这两个项目拿地早，成本低，与后来拿地项目相比，住宅均价低一些。
所以，“面粉”价格上涨，也带动“面包”价格抬升。
地价上升的同时，青山湖科技城的房价也在不断微涨，已经从一万出头，到如今突破2万元/㎡。去年，板块内的檀越府开盘，洋房毛坯均价2.2万元/㎡，首次打破板块价格天花板；另外，去年年底和今年年初成交的2宗“双限”地块毛坯限价2.3万元/㎡，如精装交付，均价限2.6万元/㎡。
2.3万元/㎡的毛坯价，对于目前的青山湖科技城来说，这个价格还是有些虚高，我们从板块内的在售项目摇号情况和去化情况就能看出来。以檀越府为例，今年1月份加推64套房源，最终流摇，而截至4月15日，这批房源仅仅签约25%（根据透明售房网数据统计）。
檀越府不是个例，可以说，市场对板块内目前的房价接受度不算高，即便这里是杭州唯一不限购的城区。另外值得一提的是，青山湖科技城板块有大量的隐性库存，至少在100万㎡以上，对于开发商来说，去化存在一定压力。
03
地铁16号线即将开通
临安“融杭”按下加速键
2017年9月15日，临安正式成为杭州“第十区”。两年半以来，尽管临安在商业、交通等配套上一一落地规划建设，但发展需要时间，各项配套投入使用还需要一定的周期，所以“融杭”的脚步仍然很慢。
在临安融杭的过程中，交通是最重要的因素，它不仅能够在时间上缩短临安到杭州市区的距离，还能拉近人们的“心理距离”，杭州地铁16号线便起到了这样的纽带作用，它是临安区与杭州主城交通一体化的重要通道。
杭州地铁16号线全长35.12公里，设车站12座，起于临安九州街站，终于余杭绿汀路站，最高设计运行时速为120公里，平均运行速度达到60公里每小时，是杭州地铁目前运行速度最快的一条线。
根据媒体报道，杭州市地铁集团正努力推进16号线、5号线后通段的各项工作进度，并按照4月底开通的目标努力。也就是说，16号线最快本月底开通。
届时，地铁16号线开通后，临安“融杭”将按下加速键，与市区的联系更为紧密，杭州大城市格局将会进一步突显。
04
於潜镇出让1宗商住地
住宅精装限1.6万元/㎡
除了青山湖科技城有宅地出让，位于临安村镇的於潜镇也出让1宗商住地。
临政储出[2020]7号临安区於潜镇镇区07-02-01、07-02-02地块，总出让面积49759㎡，综合容积率2.063，建筑面积102645.5㎡。
其中，07-02-01地块规划酒店，建筑面积14623.5㎡，需自持10年以上方可整体转让；07-02-02地块为城镇住宅用地，建筑面积88022㎡。
丨临安区於潜镇镇区07-02-01、07-02-02地块区位（图源见水印）
地块起价24122万元，起始楼面价2350元/㎡；设上限价格31322万元，上限楼面价3051元/㎡。
截至发稿前，於潜镇地块仍在竞拍，竞拍结果稍后见评论区。
於潜镇近两年出让的地块都由自然人拿下，比如距离今天成交地块东北向不到300米处，2019年10月30日也曾出让1宗宅地，当时由自然人以总价9738万元竞得，楼面价3067元/㎡，溢价率22.68%，当时这块地精装限价1.48万元/㎡（含装修3500元）。
根据限价，今天成交地块所建商品住房毛坯销售均价不高于1.25万元/㎡，如实施装修销售，均价不高于1.6万元/㎡（装修标准限3500元/㎡），高于此前成交“双限”地限价标准。
