中房報記者 高拯坤 北京報道
這是房地產市場上並不常見的一組數據：一季度全市累計新開工面積為零；商品房銷售面積同比下降33%；商品房待售套數同比上漲26.7%，住宅去化週期15個月，非住宅去化週期82個月。
來自內蒙古自治區副中心城市赤峰的這組數據，不僅令人大跌眼球，還映射出當前三四線城市普遍面臨的房地產壓力。
地方政府“救市”之心不絕。4月16日，赤峰市發佈疫情防控期間穩定住房消費若干措施，既鬆綁又刺激樓市，表述罕見地直白，不僅明確提出要“鼓勵個人購房”，還暗藏“彩蛋”一般取消了限售。
在“政策一日遊”頻發的現在，赤峰有著自己的考慮。在專家看來，赤峰房企在新開工方面意願不強，動力嚴重不足。這種局面下，除了傳統的融資補給等方式外，最有效的救市啟動房屋銷售市場。雖然赤峰“既鬆綁又刺激”的做法比較罕見，但也恰恰說明防範市場交易過冷風險已經成為近期樓市政策的重要關注點。
太直白！既鬆綁又刺激
4月16日，內蒙古赤峰市新冠肺炎疫情防控工作指揮部發布疫情防控期間穩定住房消費若干措施，旨在對疫情防控期間房地產業銷售面臨的困難和問題，刺激剛需、促進就業、穩定預期，保持房地產市場平穩健康發展。
措施涉及取消限售、稅費補貼等多方面內容，切明確提出要“鼓勵個人購房”，執行時間到2020年12月31日。
“措施在鼓勵個人購房、限售政策、稅費補貼等方面的表述，尤為值得關注，相比其他城市含蓄的表述，赤峰市的政策表述帶有很強的託市導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，赤峰市“既鬆綁又刺激”的做法，或將成為後續很多城市可以借鑑的模式。
在具體內容上，措施提出了五點要求。
一是儘快推動售樓處、房地產中介經紀機構復工。各屬地政府、主管部門要在毫不鬆懈抓緊抓實抓細疫情防控和安全生產工作基礎上，推動具備復工條件的房地產經營機構儘快恢復經營，不得設置有礙復工的審批、備案和核準等程序，做到應復盡復。
二是促進商品房預（銷）售。在疫情防控期間，開發建設項目完成總投資額25%的，允許分區、分塊按幢申報商品房預售許可，手續齊全的即時下發預售許可證。積極引導購房者充分利用房產信息平臺居家看房，鼓勵和支持各房地產開發企業開發建設網上銷售平臺，開通微信公眾號、APP應用程序、網站等渠道，為購房者提供線上樓盤展示，實現購房者通過平臺遠程看房、在線選房一站式服務。籌備開發建設線上房屋銷售交易平臺系統。
三是加大住房公積金使用力度。疫情防控期間，開發建設企業2020年6月30日前可以申請緩繳住房公積金，緩繳期間時間連續計算，不影響職工正常提取公積金和申請住房公積金貸款。受疫情影響嚴重的企業，在與職工充分協商的前提下，可申請按不低於5%的繳存比例繳存住房公積金。對因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、一線醫務人員、參加疫情防控人員以及受疫情影響的職工，住房公積金貸款不能正常還款的，不作逾期處理，住房公積金歸集、提取和還貸時限順延至2020年6月30日。購買新建商品住宅、進行存量房交易的，以家庭為單位，使用公積金貸款未超過兩次的，可申請房屋價格總額80%的貸款，最高貸款額度80萬元。
四是鼓勵個人購房。採取“先徵後補”方式，給予稅收財政補貼。個人購買新建商品房住宅（以首次網籤日期為準）的，按其所購房屋實際繳納稅額的50%給予財政補貼；個人購買車庫、車位、倉房等地下產品的，按其所購房屋實際繳納稅額的100%給予財政補貼；存量房（含車位等）進行交易的，取得不動產權證後即可上市交易，並按其房屋實際繳納稅額的100%給予財政補貼。
五是大力推行“互聯網+服務”。加快實施線上線下並行辦理,簡化辦理流程、壓縮辦理時限，全面推行“不見面”辦理，提供“網上辦”“預約辦”“郵寄辦”等方式開展房屋交易和不動產登記業務。做好電話諮詢、網上諮詢、預審和受理，避免人員聚集，為企業復工和經濟社會發展營造良好環境。
嚴躍進說，赤峰此次提出“鼓勵個人購房”，這是非常直白也非常罕見的表述，意味著在刺激住房消費上，當地政府給予了明確的政策支持。近期，雖然眾多城市紛紛出臺刺激和鼓勵住房消費的政策，但在具體表述上都是非常委婉的。例如，湖南益陽提出“鼓勵市民合理住房消費”、湖南資興提出“鼓勵合理住房消費”。
嚴躍進注意到，雖然赤峰在此次措施中沒有提及取消限售，但實際上已經做了取消。因為措施的第四條明確指出，“存量房（含車位等）進行交易的，取得不動產權證後即可上市交易”。
根據赤峰市2019年6月發佈的《進一步規範中心城區房地產開發經營秩序促進房地產市場健康發展的意見》，購買新建商品住宅的，須取得不動產權證書滿2年方可上市交易。
對比二者不難發現，此次措施在不知不覺中取消了2年的限售期。
除上述幾點以外，措施還在傳統的新房契稅補貼以外，對二手房交易給予了非常明確的稅費補貼，即對於房屋買賣實際繳納的稅費，都給予100%的財政補貼。
“二手房交易涉及的稅費更多，這意味著稅費補貼的力度更大。但是這並非單純的為了鼓勵二手房交易，而是為了減少購房者買房的顧慮，實質上仍然是為了鼓勵新房買賣。”在嚴躍進看來，赤峰此次出臺的措施，是目前比較直接的託市做法。
成交慘淡、新開工為零的焦慮
近一段時間以來，既放鬆又刺激樓市，是很多三四線城市房地產政策的普遍調整思路。
按照全國房地產待售面積數據和全國百城庫存數據來看，非常多的三四線城市近期住宅庫存壓力正在增大。為了更好的穩定樓市，地方政府主動鬆綁樓市，同時給予房屋買賣各類刺激也就不難理解了。
對於赤峰來說，更是如此，不僅所有數據出現了下降，其商品房去庫存時間也已經長達26個月，非住宅商品房去庫存時間更是超過了80個月。
按照赤峰市住房和城鄉建設局發佈的《2020年3月房地產市場運行情況》來看，在房地產開發投資方面，截至3月底全市房地產開發累計完成投資26.57億元，同比上漲302%；全市累計新開工面積為0。其中中心城區累計完成投資24.9億元，同比上漲522%；中心城區累計新開工面積為0。
在房地產市場供給和銷售方面，數據同樣不樂觀。
數據顯示，3月份全市批准預（銷）售商品房614套，面積6.71萬平方米，同比下降86%；1-3月份全市共批准預（銷）售商品房4913套，面積51.33萬平方米，同比下降51%。
3月份全市實現銷售商品房4173套， 銷售面積43.13萬平方米，同比下降20%，環比上漲1163.75%；1-3月全市共實現銷售商品房8117套，銷售面積84.82萬平方米，同比下降33%。
3月份全市商品房銷售平均價格為每平方米6026元，同比上漲14.4%，環比上漲11.8%，其中商品住宅銷售平均價格為每平方米6520元，同比上漲24%，環比下降5.9%。中心城區商品房銷售平均價格為每平方米7357元，同比上漲15%，環比下降8%，其中商品住宅銷售平均價格為每平方米7743元，同比上漲24%，環比下降8.7%。
截至2020年3月末，全市商品房待售套數217444套、面積1471.44萬平方米，同比上漲26.7%；全市商品住宅待售套數68472套、面積703.85萬平方米，同比上漲41%。中心城區商品房待售套數123758套、面積793.89萬平方米，同比上漲36.6%；中心城區商品住宅待售套數31983套、面積357.24萬平方米，同比上漲54.4%。
按去年赤峰1-12月份平均銷售進度，全市商品房去庫存時間約需26個月，其中商品住宅去庫存時間約需15個月，非住宅商品房去庫存時間約需82個月；中心城區商品房去庫存時間約需25個月，其中商品住宅去庫存時間約需14個月，非住宅商品房去庫存時間約需86個月。
二手房交易情況也很慘淡。3月份全市二手房交易成交2577套， 成交面積22.68萬平方米，同比下降6.68%；1-3月全市二手房交易累計成交5017套，成交面積46.62萬平方米，同比下降30.67%。
“從赤峰樓市數據來看，各類數據都呈現了同比下跌的態勢。其今年一季度房地產企業新開工數據為0，這是非常罕見的，說明房企在新開工方面意願不強，動力嚴重不足。這種局面下，除了傳統的融資補給等方式外，最直接有效的救市啟動房屋銷售市場。所以在房屋銷售數據較為疲軟時，必須加快刺激住房消費。通過鼓勵購房，讓老百姓把資金投向房地產，房企的新開工節奏才會真正加快。”嚴躍進表示，雖然赤峰“既鬆綁又刺激”的做法比較罕見，但也恰恰說明今後全國各地，特別是三四線城市的樓市政策會進一步放鬆。即便最近出現了很多“政策一日遊”的現象，但是透過這種現象可以發現，確保市場交易反彈、防範市場交易過冷風險已經成為近期樓市政策的重要關注點。預計後續全國各地政策放鬆的動作會越來越多。
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