美国小城罗彻斯特房价不高，而且听来这里定居的老居民说这里的房子在十几年里几乎没有升值。这个小城地广人稀，环境宜居，以闻名世界的梅奥诊所而闻名，有11万人，约一半是梅奥诊所的员工。全世界富人和政要争相来此看病，有国内的富豪，也有国外的富豪及政要，据说沙特王室是这家医院的常客。世界各地的访问学者也蜂拥而来梅奥镀金。医院的医生是这里的高收入群体，年薪约四万十万美金。按理说，这样一个富豪云集之地，房价怎么可能炒不起来呢？但事实是，市中心的独栋也就20万到30万之间，距市中心车程5分钟的一套八九十平米的公寓约10万美金左右，五六十平米的小一居才5万美金。这些公寓都是大草坪，环境好，设施物业管理水平都很高，配有健身房，室内室外游泳池等，小松鼠，小兔子，小鹿是小区里的常客。
初来乍到，想不明白，为什么这里的房价一直静止不动。后来随着与当地居民的接触，慢慢了解到其原因。有以下几个方面的原因限制了当地人的炒房意愿。
首先，本地居民偏安一隅，大都安于现状，没有像我们那种积极奋发，日夜向前的进取心，也没有拥有多套房产的欲望和野心。他们的日常就是干点力所能及的工作，挣点小钱，业余时间健身，画画，钓鱼，野营，好好陪伴家人，反而是华人手里的房子都不止一套。
其次，高昂的持有成本阻止了大多数人的购房意愿。以一套公寓和一套独栋别墅为例，第一套是公寓，第二套是single house(小独栋别墅)。第一套公寓是约80平米的一居，房东是移居多年的华人，据说有三套房子出租。我所居住的公寓有两套，每套房子每月的物业费加税费共约400多美金。公寓物业管理很周到，家里各项维修几乎全包，因此公寓的持有成本相对偏低。这是正常情况下，每套房子都有租客时，房东每月能赚取税前600块租金。但是随着新冠肺炎疫情的不断加重，世界各地的访问学者或者看病的患者都无法到来，房子租不出去，房东的负担一下加重。三套房子都空着的情况下，每月净支出至少1200美金。我朋友是一套小独栋，位于梅奥诊所附近。房东刚接手的房子，26万美金。这套房子税费加草坪管理费用，各种维护费用加暖气费每月需要净支出1600美金。正常情况下出租能够转到2400美金左右，也是受疫情影响，本来打算做民宿或租给国外访问学者或病患的也无法出租。最后只能按成本价出租给人。如果实在找不到租户，房主需要每月支付1600美金的费用。而在国内，没有税费，物业费也极低，房主的持有成本几乎为零。甚至在北上广这些大城市，房租成为一些房东的主要经济来源。尤其是早年炒房或拆迁分房的人，都不用工作，直接坐收房租就悠哉乐哉了。国内的房东相对于租客来说是强势，租客则为弱势，想赶人就赶人，没什么约束。而在美国，高昂的持有费用是一般收入承受者所承受不了的。房东相对于租客来说，有些弱势。所以，好多老美宁可租房子也不买房，甚至有许多穷人赖在房子里不走，也不交房租，房东也无可奈何，最后只能报警让警察叔叔来赶人。高昂的持有成本和新冠疫情的袭击，房子无法出租，已有房主承受不了，要卖房了。我们原来租住的房东已经打算要把同小区的另一套公寓卖掉了，90平米9万9千美金。
第三，美国高昂的遗产税，使得他们没有多买房子以留子孙后代的愿望。美国遗产税只针对死者的子女，其妻子和父母是不需要支付的。遗产税是在100万美元开始征收，征收百分比在18%-50%之间，金额越大，征收比例越高。所以，这项政策让房子是用来住的，而不是用来炒的。
最后，小城人数少，流重通慢也是重要的原因。小城总共才十多万人，流动人口虽多，但不是购房主力。同时，流通成本高。房主卖方找中介所付的佣金和交易过程中产生的其他费用，都由房主承担，而国内这些中介佣金及税费是由买方承担的，这在无形中也是鼓励房主买卖的积极性。
若一座城市房子售价和租价都不高，那便是宜居之地。所以这里有好多人专门从纽约，华盛顿等大都市来到这里工作，也不失为明智之举。
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