我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：问个小白问题，你们说的置换成本10%，这个成本到底在哪里？比如我有一套全款房，我卖掉然后置换，卖房对于我来讲没任何成本呀我反正实收，但是我去抵押还需要付利息成本呀。至于我去买房，不管我是置换还是抵押再去买，同样的都是需要支付中介费 个税 增值税等。还请房姐明示！
回答：买卖双方的交易成本，在经济学上并不是由某一方全部的承担。只是表现上由某一方承担而已。你把你那套全款房卖了之后，再买一套一模一样的。（举例置换成相同的）房子没有变好，但是却交了中介费、个人所得税、契税、租金损失、手续杂费、解抵押垫资（非全款房）、精力成本等。置换一次，净损失10%。这就是置换的成本。抵押的确要付利息成本，贷款中介费也需要摊销。但抵押后再买入，相当于你持有2套对吧？多持有一套当然有成本提升。（只有一套的交易成本）卖出后再买入两套一模一样的则需交两套的交易成本。
提问：新人首问 目前手里有资金500万，燕郊全款房一个，北京有购房资格，已落天津户口，两地购房均属于二套了，首付6成。孩子已经两岁，现在想定居天津陪孩子读书，工作也会转过来，看了您很多文章但是还是不知道具体怎么规划好未来房产收益会多一些。目前已经看了天津市区的重点学区房，有南开新房中交海河公馆105平米小三居可选，总价490万，50年居住型公寓，属于南开中营小学学校，位于老城区最后一块土地了。还有河西绿诚诚园项目，师大附小学区，122平米3居室，总价460万，70年产权房产。目前不知道怎么选择了，纠结未来升值空间，还请房姐指点迷津，另外外地城市投资也想投资一套
回答：你好，子弹500万，建议首先考虑北京，找垫资公司全款抵押，可以操作成首付3-4成。 孩子才2岁，你还有宝贵的几十年年，足够打拼出一片辉煌。 坚守北京，绝不退缩。 资源有限、收入有限时，优先用于提升自己，而不是给下一代准备什么所谓的学区。 自己对自己是有100%把控的，效率最高。对其他任何人都不可能做到100%的把控，哪怕是亲生子女。 非京籍家庭在北京读书最好的方案是买朝阳的学区房，因为朝阳的基础教育还不错，好多学区都是小学直升初中比较省事儿，而且非京籍占比高。 孩子成长还是建议在一线城市，等高中再转入天津。 未来考虑去天津读书，买一个市内六区的牛校老破小挂学位就好了，没必要买新盘。中交海河公馆不值得买。 剩余子弹可以考虑入手重庆 沈阳这类不限购 潜力大的城市。
提问：新人首问：49岁，夫妻二人收入都不高。坐标石家庄，老破旧小区新苑南区两居室一套无贷款，刚在正定新区入手一套万科文化村二居室，贷款79万，女儿的名字买的。女儿大四，父母共同贷。前几天刚在沈北新区认筹荣盛的坤湖郦舍两居室一套，妻子正在办迁入沈阳北户口。如果沈北新区贷款能办下来，还余子弹20。请问房姐：1、万科文化村升值潜力如何？2、沈北新区的坤湖郦舍升值空间怎么样？纯属投资。3、最近打算把现住房新苑南区置换一下。现在出手合适吗？在石家庄置换到哪里升值空间大？如果我在沈阳办理贷款后，卖了石家庄的新苑南区，再买房是否算首套房？潜水很久，看了您很多信息，才毫不犹豫的入手坤湖。期待你的指点迷津。
回答：你好，中国大部分城市都会上涨，哪怕345线城市。 问题是多久涨多少，定量后才可以定性。 石家庄当前略溢价，成长艰难，被北京吸血。 资金涌入顺序和城市能级顺序，石家庄排在京津之后，等京津的市场反应就可以。 正定有概念利好，万科文化村入手价不高，能跑平大盘。 坤湖郦舍学区可以，刚需盘，价格有优势，但是升值比较慢，需要长持5年以上。 石家庄改善自住建议在生活半径附近淘笋，新苑南区这类老房子尽快出手。
提问：请问环深圳周边地区有没有价值？比如东莞，惠州
回答：环深有价值的只有东莞，首选松山湖 南城，次选凤岗 惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。 东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。 惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。
提问：房姐，子弹70，最近听您的看了关山大道，因为在武汉呆不久，所以买新房会好点，琨御府的价格太贵了，泛悦城您看值得入手吗？ 还有青山区的金科城和唐家墩的顶秀国际城也在考虑范围，另外一个问题就是ceo盘如果是10年长期持有的话应该也值得入手吧？谢谢解惑
回答：泛悦城筒子楼，主要是户型太差了，70才做一间房，100平才两间房。不然也不至于卖不出去。 金科城和顶秀国际城都还行，单价控制在2万内。 很有可能在你持有期间内洗不白。 譬如一套溢价80%的CEO盘，平均每年跑输10%，也要8年才能抹平。 很多人不会有耐心持有亏损8年，尤其是遇到前3年完全不涨的情况，害怕到出手。 而很多溢价的因素，未必能保持8年不变，比如学区，过气商业，城市中心和产业转移。
提问：（续费首问）尊敬的房姐您好！目前属于卖房置房，目前子弹230，为了孩子读书就近，想在武昌区购置三或四房，要求近地铁，交通便利。目前看了几个盘：新房中有融创天域180平的四房，月亮湾的153平的三房，融创望江府160平四房；二手房：绿地国际金融城的140平三房精装修、融侨城170平次新房、恒大首府140平精装修四房。现在想从未来这几个盘发展潜力及性价比综合情况来说，麻烦给您意见。虽然是自住，但也是希望买的房未来至少可以跑齐大盘水平。望回复！谢谢
回答：你好，如果说住的舒服，武昌滨江是不错的选择，繁华之后的幽静之地，交通方便，唯一不足的是没有好的学区。 武昌滨江发展太慢，606被砍了。未来武昌滨江发展起来，可能不输汉口，需要耐心长持。 月亮湾投资回报率不如低价潜力区，但是未来会跑平大盘。 融创望江府自住不太合适，周边环境太差，性价比也一般。 这几个盘，纯投资价值不算大， 能跑平大盘就算不错了。 硬要选一个，建议多考虑一线江景房，稀缺资源，未来保值能力更强。
提问：！新人首问！房姐您好，终于找到一位大神请教了，感谢。现在有子弹60，户口在深圳，现在在苏州工作，最近看了苏州太湖度假区的龙湖大境天成的高层108平（摇号，基本靠抢）。现在纠结是继续攒钱买深圳（后期不会在深圳发展），或者买深圳1室小户型，还是买苏州。想问下房姐我该如何计划？谢谢房姐。
回答：你好，龙湖是站岗盘，投资角度太湖汇景不是更好吗？ 子弹60去深圳也买不到性价比高的产品了，建议深耕苏州。 用优质资产追深圳的涨幅也是不错的思路。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
閱讀更多 武漢房姐 的文章
