李鈺說，每週一篇商業創新故事
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後房地產時代，從開發商建造空間到對空間的服務和運營是大家一直探索的方向。房屋中介、物業管理、長租公寓、共享辦公等都是對後市場新的探索形式。
在房屋中介我們講過鏈家、貝殼，在物業服務我們講過彩生活，今天我們聊聊商業辦公領域的的創新模式，共享辦公。
在商業辦公領域，世界第一大共享辦公巨頭WeWork最近新聞不斷。曾經估值470億美元，佈局全球30多個國家。去年9月IPO失敗，估值一降再降。聯合創始人 Neumann離職。累計虧損160億美元以上。
一直力捧WeWork大力擴張的軟銀孫正義在2020年3月決定終止承諾的30億美元收購創始團隊股權計劃。至此軟銀累計投資該公司100多億美元。
WeWork與軟銀反目，創始團隊提起訴訟。疫情當下，這家世界共享辦公鼻祖陷入非常尷尬的境地。
WeWork 聯合創始人Adam Neumann
WeWork，2010年創辦於美國紐約，是一家公用工作空間的供應商。
2016年7月進入中國，與遠洋集團、電子城集團、華住集團、金地商置等多家中國企業與合作，多地佈局。
回看WeWork的發展歷程，資本的催化和創始人個人行為對公司今天的現狀起了重要的作用。我們不討論誰是誰非，我們更想從市場需求、商業模式、發展暢想上來思考“共享辦公”的當下和未來。
“共享辦公”、“聯合辦公”、“眾創空間”、“孵化器”等等同屬於辦公領域的集約化解決方案。我們把它當做一類來看。
01
共享辦公的市場需求
一個新生事物首先看市場需求、生存環境和趨勢。我們以中國市場為背景來看。
WeWork創辦於2001年，中國的共享辦公開始於2014年9月總理的“大眾創業，萬眾創新”的倡議之後。毛大慶的優客工場創立於2015年。之後湧現了大量的眾創空間、聯合辦公等企業。這種現象有政策的催化，也符合市場的需求。
首先，中國改革開放40年，除住宅以外，蓋了5億平方米的房子，這裡面有酒店、辦公樓、綜合體，並且存量房還在不斷增加。房屋持有人存在一個運營管理、投資收益的需求。這些持有人有個人、公司、房地產公司等，大部分缺乏專業的辦公空間管理運營能力和經驗。
其次，在規模龐大的企業用戶中，中小微企業佔比很高，中小企業生命週期平均為2-3年。辦公空間需求、置換、出讓等行為相對高頻。2018年底，中國共有1億家公司，巨型企業200個、大型企業2萬家，中型企業40萬家、中小企業500萬家、個體戶5000萬。
數量龐大的中小微企業辦公用空間需求與供應方之間就產生了中介、運營、服務的市場。
所以從供需連模型來說，辦公空間運營是一個非常大的市場需求。
在2014年“大眾創業”的號召下，也有很多政府補貼政策給予這類企業。所以真真假假，各類聯合辦公、眾創空間大量湧現。北上廣深幾個大城市2017、2018每年新增上百家。
天時地利人和，共享辦公湧起。
02
共享辦公的商業模式
共享辦公創業者們從資本、政策、技術、趨勢等多個視角出發，展示了非常卓越的創新構想和發展速度，在短短的四五年時間快速迭代了多種商業模式。
2017年， Neumann也帶著孫正義在WeWork 總部周圍逛了12分鐘，孫正義宛如當年發現馬雲發現阿里巴巴一般，當場決定44億美元投資 WeWork，一場資本助推的共享辦公盛宴從此開啟。資本和智慧聚集，不怕做不到只怕想不到，共享辦公商業模式迅速迭代發展。
總結共享辦公的商業模式分為:
“空間”—“服務”—“流量”—“資本”
四個層次。用一幅圖總結共享辦公商業模式的整個流程。
第一個層次：空間差價
整租大面積空間，通過設計裝修，分割成小空間出租，最小單元一張桌子、一個辦公室出租賺取差價。加上會議室、洽談區、公用前臺、休息區、甚至公共茶水間、廚房。
在空間提供方面分為自己投資整租和與物業方合作、品牌輸出、託管收服務費等模式。
共享辦公品牌大都建造了具有特殊美學特徵的辦公場所。玻璃牆，植物，茶臺書吧以及簡潔明快的辦公桌椅。非常吸引年輕一代創業者。入駐企業主一般都比較年輕。
第二個層次：服務差價
對企業的服務，人資招聘、培訓、學習等；財稅記賬、報稅、財稅規劃；法務，擬定合同、法律指導；工商、行政等服務。
對企業創業服務，創業輔導、業務資源對接、資本資源對接、國家補貼申報等服務。
另外還有提供給企業或員工個人的健身房、咖啡廳、自習室等空間延伸服務。
以上這些服務有自建服務團隊、合作三方資源、投資相關服務公司股權等形式。圍繞搭建企業服務產業鏈做整合賺取服務差價。
WeWork非常重視對相關服務企業的投資。還投資了大量與企業服務相關的科技型公司，如會議室預約與分析系統提供商、數字簽到系統提供商、建築業移動通訊服務提供商、編程培訓服務提供商等。圍繞辦公各個維度、上下游鏈條搭建全生態產業鏈。
第三個層次 圍繞人賺流量差價
從空間服務到企業服務到人的服務，人是一切的核心。辦公需求也最終會生長為情感需求、文化需求。每一個辦公品牌一方面在自我文化建設上“得”人心，也在經營“人流量”的同時思考第三層次的差價。
這個層次，會員的再需求，如社區電商，類似我們講過亞朵的互聯網商品銷售。還有針對自己生態內人群精準的廣告營銷。賺取更外層的客戶業務差價。
在WeWork和優客工場的招股說明書中，都在這個層次做了非常重要的延伸。這也是創業故事講得好不好，決定未來可暢想的空間大小，也直接決定了企業估值的大小。
WeWork的商業模式講述的是空間運營+社區故事，空間會員會費佔總收入的83%。
而優客工場的商業模式為“空間運營+非空間業務”。目前的三大塊收入來源為空間會員費收入、營銷和品牌服務收入及其他服務收入。非空間業務收入就是這個層次。
第四個層次 資本差價
資本差價在這個層面分為兩類：
一類是空間+投資初創企業的模式。也就是標準的孵化器，也是政府倡導的眾創空間服務功能。特別適合天使投資。
還有一類是對空間資本化。把租賃投資做成Reits，融資進來，減輕投資壓力。這多應用在機構投資人。
未來還有一種方向把空間投資做成產品分成小額讓更多的個人投資者參與進來。
商業模式最後都會歸結為對“人”的服務和“資本”的運營。
目前，共享辦公的商業模式基本都是以上四種的組合。每個品牌各有側重，自我組合。
03
共享辦公存在的問題
總結共享辦公的商業模式，它是地產開發商向地產運營商的輕資產變革的一種模式，也是寫字樓產品的形態變革，從集約經營到共享經濟，從空間硬件到服務的變革，符合未來客戶需求和市場需求的發展趨勢。
但是在資本的催化下，一開始就走了融資、佔地盤、走資本之路的模式。在空間、硬件、配套等服務上追求高大上，偏離了最初的集約化的目的。
優客工場可謂中國共享辦公的優秀企業，在它招股書中顯示，2017年虧損3.73億元人民幣，2018年虧損4.45億元人民幣，2019年前九個月虧損額為5.73億元人民幣。
大部分共享辦公都是虧損，有的靠賺取政府補貼暫時生存。
共享辦公一定有長遠的發展空間。未來經過市場的洗禮，紮紮實實從業務中賺錢發展，才是共享辦公真正的未來。
資本是企業發展的助推器助推進步，也是事物的催生素拔苗助長。《傳習錄》中有句“花之千葉者無實，後生美質，須令晦養厚積”。美好的事物我們希望看它慢慢地健康成長起來。
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