【前言】
广州中原研究发展部监测，2020年五一假期广州一手住宅实际开盘/加推约2763套，较去年同期下降10.8%，整体去化率在4成左右，略低于去年同期的平均去化水平。
区域市场方面，南沙表现最为“抢镜”，五一期间推出过近七百套单位吸客；而黄埔则“百花齐放”，多个板块成交火热，中新知识城、长岭居等多个板块销售现场火热。
此外，今年五一期间不少项目通过促销活动强势吸客。关于2020年广州五一楼市分析，且看本篇解读。
开盘推售总结
广州中原研究发展部调研发现，
2020年五一假期广州共计2763套单位推新，推货量比2019年五一假期减少10.8%，市场推售声势远不及往年。主力推新区域为南沙、白云、增城等：南沙（677套）>白云（450套）>增城（392套）
广州中原研究发展部认为，今年“五一”推货表现不如往年的主要原因：
一.受疫情的影响，购房需求遭受抑制，市场原本期待的“三月小阳春”未能出现。
而待疫情稳定后（三月中下旬），不少开发商便采取“推货+以价换量”模式，以弥补一季度的损失和业绩，提前消化了不少新批房源和客源；
二.目前整体市场经济略有萎缩，不少原本意向购房客选择推迟购房计划。
在这样的背景下，不少开发商恐市场不能消化推出的货源，从而选择观望后市走势才决定后续的推货节奏或谨慎推货，促使本次五一假期整体推货声势较弱。
三、今年“五一假期”缺乏超大盘加推，据统计，本次假期推出的楼盘货源均在300套以下，缺少如亚运城、科慧花园等社区大盘的推出的支撑，整体推货量难达高位。
区域总结
中心区供应乏力，增城、南沙、黄埔、白云“四大金刚”唱主角
监测加推的11个区域中，3个区较去年五一推货增加，分别为荔湾、花都、从化；
而传统供应大区则均有回落。其中，黄埔（324套）、增城（392套）货量下滑最为明显，同比分别下降49.2%、49.1%。
另外，需要指出的是，本次天河、海珠、越秀三大中心区货源较少，加上4月份的提前抢跑，从而导致本次黄金周出现“零供应”，
板块方面，五一共19个板块开盘或加推，整体近4成去化率，其中金洲、中新知识城、黄阁、白鹅潭、三元里首日去化量位居前5，首日去化率均高于市场平均水平。
南沙金洲板块作为区域老牌的跑量板块，市场活跃度一直保持高位。
目前板块五一在售的一手楼盘主要为中国铁建海语熙岸、越秀·东坡等，在售均价均处于26000元/平左右，属于板块行情价。
广州中原研究发展部认为，金洲板块供应积极，货源充足，加之整体板块配套、居住环境逐渐成熟并被买家接受，湾区规划出台后不少投资客前来置业，整体较南沙其它板块火爆，刚需买家青睐度高。
黄埔中新知识城目前在售楼盘以康大龙祥汇、龙湖双珑原著、万科幸福誉等，首日去化率基本处于5成以上。
据调研了解，中新知识城的刚需盘因价格适中，产品规划较优，最为吸引买家关注。
比如万科幸福誉，主打82-97的刚需实用三四房，加上一定的促销优惠活动，现场销售氛围火热。
而相对的，康大龙祥汇，因产品定位为叠墅、合院，定位高端，推出数量少，故五一假期看房人数相对平稳，仅比平时周末略多。
白云三元里板块则主打“优惠战”，其主力贡献楼盘以保利阅云台为主，项目除97*98*99*99折的折上折优惠活动外，还推出不少一口价单位（楼层、朝向较次的单位），吸引不少预算有限的买家咨询。
加上采用“世界大战式”的中介渠道带客，现场、销售量火爆，板块市场五一人气十足。
市场现状
需求稳步释出，供求两端强势反弹
4月广州网签一手住宅成交量为6566宗，环比大涨50%。
此外，本月新增供应达5862套（62.13万㎡），基本与上个月持平保持年内较高水平，从供求情况来看，市场复苏反弹势头强劲，买家需求进一步释放。
因此，本次五一推新量虽不及去年，但疫情积压下的购房需求将逐渐释出，买家积极性相对较高；
今年五一市场环境将比去年十一有明显改善，从而不少优质盘源交出了不错的成绩单。
五一价格
整体调价平稳，个别楼盘促销力度大
广州中原研究发展部针对性调研全市14个“旧盘加推”项目发现，五一推售价格与最近3个月持平（或变化幅度±3%）的项目11个，占调研总量的78.6%、
可以看到目前疫情对楼市并未有过大影响，大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。
同样存在不少开发商去化决心较强，促销力度大的情况，多采用“折上折”及少量的“一口价”特价单位的多种优惠模式。
但该部分“一口价”单位多属于低楼层、朝向差的单位，主要以吸引客户关注为主要目的。
同时，据广州中原研究发展部调研了解到，采取“以价换量”销售策略的楼盘均取得较好的成效，销售去化均处板块高位。
由此可见，在目前的后疫情时代，广州市场依旧具备较强的购买力，客户只要遇到合适的价格仍然会加快入市。
亮点关注
1）产品：大户型比例持续上升，户型逐渐多样化
五一开盘/加推、收筹的项目中，推出有100平方米以上的3房、4房单位比例进一步增加，占比达72%，较去年同期提升4%。
相比之下，仅14.5%的楼盘涉及80平方米以下的户型。“一步到位”的大户型已成为未来发展趋势。
另外，广州中原研究发展部调研发现，复式单位户型也有明显增多，占比约14.5%，如新塘保利335金融中心115平复式4房；
黄埔中冶逸景台主推126-136平方米复式4房；白云保利阅云台则主推88-104平方米复式3、4房。
2）首付款：首付基本正常，仅2成项目可延迟首付
为降低风险，加快资金回笼，五一假期开发商对首付期限并没出现明显放松，基本处于正常水平。
据调研了解，开盘推新的22个项目中，15个要求正常首付，占比68%，不过也有6项目为争取成交，延迟1个月或更长，占比27%。
另外，白云新盘保利阅云台为强势“抢客”，首付期限可放松至3月内。
3）新盘：多个全新盘“蹭热度”,别墅产品明显增多
今年五一前全市约8个全新盘在五一盛大推出，该数量“近年罕见”，较去年十一净增6个，较去年五一同期净增7个。
同时，本次推出的全新盘多瞄准中高端市场为主，仅叠墅户型产品已占3个，其余产品户型均为3房以上。
疫情在得以稳定控制后，市场经济稳步复苏，被抑制的需求逐渐释出，开发商对市场购买力仍保持乐观态度；
加上经历3、4月份的长时间蓄客后，促使开发商认为目前市场已经完全能够快速消化推出的产品。
重点板块
【南沙：金洲大盘持续走量，南沙湾人气一般】
五一期间，南沙市场热度较高的板块为金洲-蕉门河及黄阁。
其中，金洲-蕉门河板块今年仅中国铁建海语熙岸、越秀·东坡等少量一手项目存在开盘/加推动作，且并没有过多的促销活动。
但项目销售认为目前项目售价已处于低位，自一季度大规模推货后，买家认可度亦较高。
从长期来看，南沙金洲已经没有新的大体量地块挂牌建设，金洲作为南沙“宇宙中心”，板块升值潜力较大，后市价格看涨可能性较大，因此，五一期间促销力度相对较弱。
但从现场气氛来看，销售中心整体人气在本次调研中处于较为踊跃的水平，现场相对火爆，项目外停满私家车，多台客户在计价、签约。
广州中原研究发展部认为，虽然近期黄阁、东涌等板块推地较多，一手成交出现一定热度转移、平摊问题。但就配套而言，南沙尚未存在能与金洲板块所匹敌的板块，标杆地板块灵山岛配套、发展沉淀仍需时日；
另外，目前金洲已缺少大体量地块挂牌，大社区楼盘“买少见少”, 未来金洲一手推新周期将更长。
综上所述，金洲板块在售一手项目仍然具备较高“含金量”，未来升值潜力可期。
但相对而言，南沙湾板块的岭南星河荣誉项目则表现相对“冷清”，市场热度被灵山岛盖过风头。
主要由于五一期间项目优惠力度不大，加上4月中旬的“抢跑”已消化大批的客源。同时目标客户群与灵山岛有所冲突，促使整体成交相对平淡。
【增城：朱村罕见“缺货”，永和大抢“风头”】
据广州中原研究发展部调研，增城区五一楼市热点主要集中在新塘、永和等板块。
其中，永和板块广州增城万科城主打3房小面积，凭借“优质教育资源+价格亲民+世界大战式的多聚道带客”的优势，现场人气和成交量人气均相当火爆（当天有近百台客户，一小时内有五单成交），单盘去化率超7成。
据销售透露，开发商对板块发展前景十分乐观，疫情前后项目并无采取明显“以价换量”策略，客户群体以天河、黄埔上班族及增城本地客户居多。
另外，需要指出的是，一向为“五一、十一”假期常客的朱村板块，今年却基本缺席。主要由于朱村板块多盘已进入尾货或售罄阶段，市场供应逐渐乏力。
据统计，五一假期仅保利中海金地·大国璟加推180套单位，且整体销售现场氛围一般，去化率不足2成。
广州中原研究发展部认为，作为“货仓”的朱村今年五一缺货的主要原因在于：
一、板块多盘已进入尾货阶段，尤其是近地铁优质房源已基本售罄，市场供应逐渐乏力；
二、多个跑量大盘普遍集中在3-4月推货并促销吸客，因此五一多为顺销状态。
【番禺：多以蓄客为主，个别单盘成交火热】
番禺区五一期间多盘以收筹蓄客为主，比如珠江铂世湾、凯德山海连城则处于持续收筹状态。而大华紫悦府因预售证的问题，目前亦处于登记蓄客阶段。
但番禺仍有不少新盘涌现，且市场活跃度较高。
比如市桥板块的龙光天璞，主推89-117平的三四房和叠墅产品，现场销售火热，单单看房、谈价客户就在5台以上，现场无空位算价。
广州中原研究发展部认为，龙光天璞需求活跃主要原因在于：
一、项目的进入能够有效弥补片区一手空白，促使客户从二手市场转移至新房市场；
二、价格较华南板块低，目前龙光天璞在售均价在35000-36000元/平左右，明显较华南（新房40000元/平以上）低，客户接受意愿偏高。
而钟村板块新盘——中国铁建花语岭南因主打高端市场，推出的均为叠墅产品，目标客户群较窄，现场氛围相对冷清，但仍有几台客户在约看。
【黄埔：新老板块齐发力，区域楼市活力足】
五一假期黄埔楼市整体热度较高。
除传统中新知识城、长岭居等热销板块外，萝岗香雪板块凭借“明星盘”品秀星樾的加持下，成功以“区域新贵”姿态杀出。
据调研了解，品秀星樾凭借区位和价格的优势，加上现场促销力度大（品秀星樾除常规折扣外，五一新增3个VIP折扣，前100名成交的业主免1-2年物业费），吸引了大批优质客源，销售现场十分火爆。
沙盘区、板房区、洽谈区均人满为患，氛围热烈，销售算价前需先查询房源是否已经售出，项目当天去化率超6成。
据现场销售透露：目前开发商对项目后市十分看好，预计年中楼市回暖后有小幅涨价的可能性。
从价格及促销情况看，受疫情影响，黄埔众多项目定价保持与去年差不多水平，基本未见大幅涨价行为。
而刚需改善冲量的去化盘，五一假期相较4月有额外折扣，房企去化促销诚意较明显。
由此可见，今年五一假期购房对于刚需置业群体而言，是个性价比不错的合适时机。
五一总结
后疫情时代需求不减，市场具备较强购买力
从五一调研情况来看，整体楼市表现尚可，基本能够保持4成以上的去化率，部分临近地铁、生活配套成熟、规划前景佳的优质项目，去化表现相当理想，基本在6成以上，如金洲板块、中新知识城板块等，销售现场更为火爆。
在目前疫情得到有效控制的背景下，积压需求亦逐渐释放，开发商对后市具备较强信心，并没出现明显的调价现象。
广州中原研究发展部认为，今年五一假期楼市仍保持相对活跃，市场氛围较去年十一有所好转，楼市成交平稳向好。
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