【案例】
2012年6月11日，黃芳與某位自稱郭自東的男子前往招商銀行辦理抵押貸款業務。該男子持有郭自東本人身份證件及戶口本、結婚證等。
二人證明材料齊全，並與銀行簽訂抵押貸款合同，為涉案房屋辦理了抵押登記手續，二人分別在申請表下方簽了名字。
經法院查明，郭自東於2001年購買北京市朝陽區南湖西園某套房屋（即涉案房屋），於2005年6月取得房屋所有權證。2007年9月，郭自東與黃芳結婚，涉案房屋為郭自東婚前個人財產。
之後，招商銀行依約放款，到期後，黃芳、郭自東未向招商銀行償還借款
郭自東起訴稱：其對黃芳以郭自東名義辦理上述抵押貸款事宜並不知曉，房屋最高額抵押貸款合同中“郭自東”簽名並非郭自東本人所籤。黃芳向銀行辦理抵押貸款所提交的所有資料皆為偽造，貸款合同並非郭自東真實意思表示，故請求法院判令房屋最高額抵押貸款合同無效。
原審法院認為：改份合同構成了對郭自東財產的無權處分，此時該份合同效力待定。郭自東在得知該份合同內容後，拒絕追認並提起訴訟，故該份合同應屬無效。
合同法 第51條
無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
宣判後，銀行不服提起上訴
二審法院認為：根據物權法第15條規定可得：無權處分不會導致合同無效，除法律另有規定或當事人另有約定外，合同自成立時生效。
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
本案中，雖該公證書事後被確認為虛假，但銀行在接受借款及抵押申請時有理由相信該男子為郭自東本人，銀行盡到了應有的審查義務，並不存在過錯，為善意相對方。
因郭自東在本案中僅要求確認抵押合同的效力問題，根據現有證據及法律規定，合同本身應屬有效。該合同能否發生物權變動的法律後果，不屬於本案審理範圍，本院不予處理。
二審法院判決：駁回郭自東的訴訟請求。
【分析】
合同能否發生物權變動的效果？即房子是否被成功抵押？
一般情況下，無權代理的效力是：待定。除非被代理人追認，否則對被代理人不發生效力
合同法 第48條
行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。 相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
但為了促進交易，保護善意相對人的利益，物權法規定了善意取得
物權法 第106條
無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定
本案中的銀行符合善意取得的條件，因此該房屋應當被抵押。郭自東可以向無權處分人請求賠償損失
【結語】
你瞭解善意取得制度了嗎？
你對善意取得制度有什麼看法？
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