什么叫做买卖不破租赁？

即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

日常生活中会遇到租赁期间房屋被出售的情况，那么租客应该如何保障自己的权益呢？

一、什么叫买卖不破租赁？

1.案例

大王选购了一套二手房，购买时被前房主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，大王以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是与前房主签订了合同并办理了过户手续。

但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人小花提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租，并指责前业主和大王没有尊重其 “优先购买权”，就优先购买权请求原业主承担损害赔偿责任。

2.案例解读

这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。

3.法律规定

我国法律有明确的规定，《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

二、买卖不破租赁有哪些例外情况？

王某将房屋抵押给银行贷款，之后，又将房屋出租给李某。王某因为不能偿还银行贷款，银行向法院诉讼，拍卖房屋用以偿还银行贷款。法院拍卖房屋后，李某还能继续租用房屋吗?

李某认为，根据“买卖不破租赁”的原则，出售已出租房屋的，受让人不能要求提前解除租赁关系。

李某关于“买卖不破租赁”的理解是片面的，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形下，均不适用“买卖不破租赁”的原则。

综上所述，承租人在认定买卖不破租赁的效力时，也需结合实际情况考量。

来源：《中华人民共和国合同法》、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》、《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》