我眼中的南寧別墅

民國時期的作家張愛玲說過，別墅是最合理想的逃世地方。隨著都市人的工作節奏越來越快，很多人尤其是中產階層希望自己的居所能夠遠離塵囂，排屋和別墅成了他們的理想選擇。

南寧作為廣西首府，憑藉在中國與東盟緊密合作以及“一帶一路”戰略中的區位優勢，近幾年經濟發展迅速，中產階層人數規模快速擴大，購買排屋和別墅的人越來越多了。

一、南寧人開始喜歡買別墅的原因

1、實現自己的庭院情結。古人住的都是帶有院落的房子。直到近代，城市化發展才出現了高層和集合住宅。從根來說，我們天生遺傳了習慣 “院落”的基因，也形成了根深蒂固的別墅情結。 再大的公寓，只是一套房子，別墅擁有的，卻是一片天地。一座別墅，詩意最濃的是院子。有天，有地，有庭院；種桃，種李，種春風。然而繁華的都市，有天有地的院子生活早已逐漸消失，有庭院的別墅幾乎成了樓市奢侈品。庭院，不單單是一個居住空間，更是深藏人居智慧的精神載體。

2、“禁墅令”讓別墅類產品稀缺性凸顯

2016年9月，國土資源部公開表示進一步從嚴土地管理，全國各地將停止審批別墅類供地和辦理用地手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制；嚴格低密度、大套型高檔住房的土地供應，從而進一步調控住房供應結構。“禁墅令”的再升級，直接從土地源頭切斷別墅供應。這意味著無論是獨棟、雙拼還是聯排別墅都將成為“豪宅界”的稀缺產品。別墅產品增值的想象空間，價值也更凸顯。

3、滿足居住升級的需求

別墅的面積大，所以日常功能區域都能具備，書房、臥室、衣帽間、車庫、保姆房、娛樂場所、儲藏室等，可以滿足自己和家人的日常需求。

別墅跟普通住宅相比，贈送面積更高如陽臺、地下室、飄窗等，一般會隨著建築面積的增大而有所增加。別墅空間結構可以隨自己的意願改造，這是多層商品房難以實現的。別墅住宅的綠化、景觀都是較好的，能給自己以及家人一個舒適的居住空間。

二、南寧別墅市場現狀

別墅作為南寧房地產市場結構中特殊的一種，目前主要以聯排和獨棟居多，其次則是雙拼和疊拼。放眼南寧五大城區，別墅產品主要聚集在青秀區、興寧區和五象新區，其中在售的別墅最多的位於以“富人區”著稱的青秀區，而武鳴、上林成為後起之秀。

近3年來，南寧別墅用地指標更是低於全國，別墅市場處於一種供不應求的狀態。近年南寧招拍掛的土地，低容積率的地塊很少出現。受土地價格近年來的上漲影響，別墅用地格外稀缺，市面上的別墅更是越來越少，價格直線飆升。唯一能實現院落這一建築形式的別墅正逐步消失。

隨著南寧不少樓盤單價邁進2萬元時代，總價200萬的房子越來越常見。以2018年上半年為例，南寧超10個住宅項目，銷售單價破2萬。而同期，南寧別墅成交均價僅為21392元/㎡。對比高端住宅價格，南寧別墅價格仍處窪地。在這種情況下，一些敏銳的置業者，鎖定了稀缺性越來越強的物業——別墅。

南寧別墅市場，300-350萬/套的別墅有一定數量，350-500萬之間的別墅選擇面更大。2013-2018年，南寧別墅供應量逐年下滑，最高銳減85%。“禁墅令”+“稀缺價值”+“不可再生”的疊加效應，讓作為低密度住宅代表的別墅步入了稀缺時代。

三、南寧100萬的別墅哪裡尋

南寧的公寓價格動輒100萬以上，100萬的別墅真的有嗎？答案是肯定的，那就是貴和山墅。貴和山墅的使用面積在270-450㎡之間，總價大多在100萬-200萬之間。開發商上林貴和置業有限責任公司的副總經理羅建榮向記者介紹說，貴和山墅坐落在青山綠水之間，近可俯瞰碧波小湖，遠可眺望延綿起伏的大明山。以湖為畔，臨水而居，對話山水與生靈，可以深化人對自然的體悟。

歐式純別墅的貴和山墅位於南寧市上林縣蓮花山下，南寧後花園大明山畔。大明山風景區、蓮花山、下水源、大龍湖風景區、金蓮湖風景區、雲裡湖風景區分佈周邊。這裡綠樹成蔭，建築藏於山邊、隱於林中，臨窗可觀山間風光，晨夕可在曲徑通幽的林間漫步，溼地、小湖、蟲鳴、鳥叫，讓人身心迴歸自然，享受靜謐的養生意境。

購買排屋和別墅要考慮哪些因素，資深房地產營銷人士張建提出了以下建議：

1、注重景觀設計

別墅買家應多注意景觀設計，包括風格佈局和植被。房屋多年後可能折舊，但庭院價值卻可能更高。聯排別墅通常可以做到推窗即景、有天有地有花園，更重要的還是應與自然四面接觸，景觀、綠化、路面設計等應更精細。

2、精選別墅區域

別墅買家首先應明確自身需求，自住還是二者兼顧，確定相關需求才能考慮交通及周邊配套設施。其次別墅區的整體環境決定著別墅的真正價值。

3、功能佈局合理

好別墅不僅是對項目外立的風格和景觀的設計要求很高，內在的戶型結構、朝向和舒適性也很重要。

四、上林的貴和山墅值得投資嗎

隨著南寧城市化和都市圈擴張進程的加快，其對上林的帶動作用將愈發明顯。南寧至上林的直通高速修通之後，與南寧只限距離相距僅幾十公里的上林，同城效應將增強，與南寧的半小時交通圈將成為現實。

上林的別墅類項目的投資前景如何？記者採訪了前來南寧參加論壇的浙江省長三角金融科技研究院院長、房地產研究專家石曦教授，據他介紹，南寧作為北部灣經濟圈的中心和核心城市，幾年來發展迅速，城市的區位優勢日益凸顯，未來在對接粵港澳大灣區、推進西部陸海新通道建設方面有很大潛力。上林縣山清水秀、生態優美，這裡空氣清新、壽星輩出，被譽為 " 中國長壽之鄉 "、" 徐霞客最眷戀的地方 "，作為國家重點生態功能區、國家級生態示範區，上林縣的旅遊休閒以及健康養生、健康旅遊、健康休閒運動、健康食品等大健康產業將在老齡化時代乘勢而上。上林經濟方面的後發優勢將帶動當地的房地產市場的發展，而景區周邊的別墅類項目因資源的稀缺性而凸顯投資的價值。

那麼，貴和山墅客戶結構是什麼樣的？羅建榮告訴記者，貴和山墅成交的客戶職業包含企業主、金融高管、醫生、教師、公務員等。除了當地客戶以外，有一部分來自南寧和外省，他們看中貴和山墅附近的旅遊休閒及養老的便利性。上林作為全國排名前幾位的長壽之鄉，對外省有養生長壽需求的老年人的吸引力也越來越大。