明年樓市的三大預測 全國樓市降溫已成定局

明年樓市的三大預測，房價到底是漲還是跌？

2018年近在眼前，很多購房者也將目光轉向了明年的房地產市場，因為已經有很多人預測明年的房價會迎來結構性調整，房價下跌的可能性很大，那麼，房價到底是否會下跌呢？

其實，影響房價的因素有很多，既有建設成本，又有調控因素。在樓市馬上要進入2018年的時刻，我們不妨來預測一下明年的房地產市場會有哪些變化。

預測一：限售城市擴容

具有關媒體統計，目前全國已經有50多個城市實施了限售政策。之所以有這麼多城市實施限售，最主要的原因還是因為這些城市的房價漲勢明顯，投資投機性購房需求所佔比例較高。而對於投資投機性炒房需求最好的抑制就是限售，尤其是限售的時間超過5年以上。目前來看，那些房價仍然在上漲的三四線城市，納入限售行列的可能性最大。

預測二：首套房購房貸款利率下調

今年下半年，首套房的購房貸款利率一直處於上漲的態勢，目前在基準利率的基礎上上浮5-10%是常態，有的銀行甚至要上浮20%。當然，還有少數銀行直接暫停了個人購房貸款的發放。之所以會出現這樣的情況，跟今年個人購房貸款增加有著很大的關係。受總的貸款額度的影響，進入下半年，可用貸款額度越來越少，並且有銀行明確表示發放個人購房貸款不賺錢。因此才有了首套房購房者貸款利率不斷上調，也出現了個別銀行勸退購房者的事件。

明年上半年，各大銀行的可用貸款額度會相對寬鬆，因此首套房的購房貸款利率很有可能出現下調。

預測三：炒房者拋售將成為普遍現象

今年，已經有不少城市傳出了炒房者拋售房產的現象，這其中，以燕郊、唐山最為明顯。近日，已經有不止一家媒體報道了燕郊房價下跌了萬餘元的消息，有的樓盤的售價直接腰斬，有的甚至下跌了近六成，這都跟炒房者的拋售有莫大的關係。317新政落地以後，燕郊的成交量極速萎縮，導致炒房者的資金成本升高，於是不得不降低價格出售，從而形成了惡性循環。從4月份開始，燕郊的房價一直處於下跌的態勢，目前燕郊的房價已經較高點時下跌了萬餘元，並且有繼續下跌的趨勢。

其實，不止是燕郊，那些炒房者大量聚集，房價有大量水分的城市，在樓市調控不放鬆的大背景下，炒房者的資金往往會難以為繼，因此拋售離場將成為普遍現象。

綜合來看，明年房價下跌確實的大概率事件。雖然房價下跌的可能性很大，但是明年的樓市也存在一定的不確定性，而這些不確定性將直接影響普通購房者買房的節湊，甚至會讓部分購房者打消買房的念頭。

全國樓市降溫已成定局 翹尾行情難以再現

11月中旬，樓市成交狀況並未得到明顯改善。根據相關機構公佈的數據顯示，11月份第三週（11月13日至19日，以下同），包括北京、上海、南京等在內的22個城新建商品住宅成交出現“雙降”現象，其中環比下滑14.0%，同比下滑23.6%。

具體來看，一線城市持續下降。北京、上海、廣州和深圳在11月第三週成交量分別為13.5萬、25.3萬、10.6萬和5.9萬平方米，環比分別下降10%、9%、9%和4%。北京和廣州同比大幅下降，跌幅超過30%。

二三線城市跌幅更加明顯。跟蹤監測結果顯示，二線代表城市環比下降17.4%，同比大跌32.6%。其中南京降幅最為明顯，青島次之，僅南昌環比上升，不過幅度不大，僅17.6%。三線代表城市也出現降溫跡象，成交量環比下降7.1%，其中揚州、東營等城市降幅較大，達到3成左右。

當前樓市延續了過去數月的冷清態勢。根據數據顯示，在10月份，28個重點城市成交量為2009萬平方米，同比大幅下降44%，環比9月下降15%，與往年的“金九銀十”差距甚大。其中，北上廣三城的同比跌幅均超六成。

此前市場猜測，近期樓市調控有望放鬆，市場成交狀況因此會得到改善。但從目前來看，這種猜測屬於一廂情願，在“房住不炒”的總體調控要求下，限購、限價、限貸、限售等政策繼續執行，放鬆調控幻想已經破滅。在這種局面下，市場成交難以回升，自然不難讓人理解。

樓市降溫已成定局

從房價走勢來看，樓市已經出現了降溫趨勢。

日前，國家統計局公佈了2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，10月份，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體平穩，從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續11個月回落。

具體來看，根據國家統計局公佈的《2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均計算得知，10月份一二三線城市新建商品住宅價格指數同比增幅分別為1.0%、4.6%和7.2%。相比今年9月份1.5%、5.6%和7.9%的數值而言，一二三線城市均表現為漲幅收窄。這說明，全國範圍內“因城施策”的樓市調控政策效果已逐漸顯現，樓市有降溫態勢。

一線城市環比持續下跌。根據測算，10月份一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為-0.1%、0.3%和0.3%，值得注意的是，一線城市已經連續3個月出現負增長。可見調控效應已經使得一線城市房價上漲動能枯竭，轉而步入下跌通道。

而從二手房市場表現來看，環比下跌的城市增多，尤其是熱點城市二手房價回落，進一步佐證市場降溫事實。與9月份相比，今年10月份70個大中城市中，價格下降的城市有20個，上漲的城市有47個，持平的城市有3個。而在9月份，價格下降的城市有13個，上漲的城市有49個，持平的城市有8個。這說明2017年10月份房價上漲的城市數量有所減少，下降的城市數量有所增加。部分熱點城市二手房出現下跌跡象，統計顯示，北京、廈門、廣州和合肥等城市10月二手房價環比出現了下跌，其中北京、海口環比跌幅最大，達到了0.5%。

深圳新房價已連跌14個月 但跌幅你絕對想不到

深圳市規劃和國土資源委員會1日公佈的數據顯示，深圳11月份新建商品住宅成交均價為54278元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續14個月下降。

數據顯示，深圳11月份新建商品住宅成交均價為54278元/平方米，較上月下降10元/平方米，同比下降1.3%；成交套數2543套，環比減少8.9%，同比減少13.0%；成交面積253542平方米，環比減少9.1%，同比減少12.3%。

在二手房市場，根據深圳房地產信息網的監測，11月深圳共成交6463套二手房，環比增加18.0%，同比減少2.2%；成交面積541141平方米，環比增加25.2%，同比減少8.9%。

19.32億！馬化騰底價拿下南山後海中心自持地塊

12月1日，深圳南山後海片區迎來本月首宗地塊出讓，騰創未來以底價19.32億元拿下該地塊的使用權。據悉，騰創未來（深圳）有限公司註冊資本為35999萬美元，法人為馬化騰。

本次拍賣的T107-0085 號宗地位於南山區後海中心區，面積為27285.92平方米，建築面積為16423.9平方米，土地用途為商業用地+廣場用地+城市道路用地。掛牌起始價為193200萬元，使用年限為30年。