还有30多天，2019年就要画上句号了。这一年，伴随楼市调控的逐渐深入，全国房价水平普遍都有了明显回落。根据国家统计局70城房价统计数据显示，上个月4大一线城市新房房价涨幅环比回落0.3%，二手房回落0.2%；31个二线城市新房和二手房房价环比涨幅均回落0.1%；35个三线城市新房和二手房房价环比涨幅均回落0.2%。
面对持续降温的楼市，除了购房者陷入观望以外，开发商和一些专家也转变了房价预期。融创董事长孙宏斌表示，这轮调控不是短期的，大家不要抱有侥幸心理。无独有偶。世联行董事长陈劲松也表示，现在还看不到调控放松的可能，房价上升的歌就别唱了。除此之外，北师大金融研究中心主任钟伟甚至表示，自己对房价必涨的观念也已经转变了。
显而易见，无论是统计局的数据，还是房地产从业人士的直观感受，都传递了一个明确信号，虽然调控已经持续了三年，但仍旧没有放松的可能，所以这次可能是一场“持久战”。对此，业内不少声音还认为，楼市将告别以往“两年调整三年上涨”的短周期，进入持续调整的长周期。那么，面对楼市出现的这些转折变化，是否意味着马云“房价如葱”的预言要实现了呢？
马云“房价如葱”的预言能实现？王健林有不一样的看法。
针对未来的房价走向，马云“房价如葱”的预言无疑是传播最广泛的，再加上马云的影响力，这就使得很多人对这一预言充满了一丝期待。但是，王健林则进行了“反驳”：我国的房地产市场呈现分化的特点，有的地方可能会热一些，但有的地方会冷下来，真正变冷的是那些中小型城市，因为伴随人口流出，房子不容易被消化掉，而人口流入的其他城市的房子要安全得多。
其实，参照城镇化进程来看，马云和王健林的说法并没有对错之分。目前我国的城镇化水平为59.58%，而根据国际经验，一旦到了70%，增速将进入缓慢期，以过去几年1%的增速为标准，从高速期到缓慢期，我国至少还需要10年。因此，未来10年，人口会进一步向大城市流动，所以房价水平依然看涨，而中小城市的房价可能会因为人口断断续续流出而面临持续调整，所以王健林的预言是有道理的。
反之，10年之后，城镇化进入缓慢期，人口流动和住房需求会趋于减弱，大城市的房价将会放缓，而且10年之后，租房已经成为了可行选择，买房需求的减弱也会对房价形成利空。当然了，10年时间就指望大城市的房价如葱并不现实，其实马云的预言更多暗含的是年轻人住房会越来越容易。不过，对于处在城镇化末端的农村、中小城市而言，由于人口流出，供过于求而出现大幅调整则是有可能的。
因此，如果看10年之后的楼市，马云的预言或许更有道理，但仅就未来10年内来看，王健林的预言则更有说服力。所以，结合王健林的观点以及城镇化进程来看，未来10年，房子越是靠近以下3大区域，升值潜力就越大。
房子越是靠近这3大区域，未来10年升值的潜力越大！
第一，人口众多、经济发达的都市圈和城市群，包括一二线城市和周边的中小城市。
伴随城镇化的推进，当前人口流动的主要趋势是从农村、四五六线城市流向都市圈、城市群。目前，国家明确了未来将打造19个城市群，涵盖一线城市和几乎所有省会城市，包括长三角、珠三角、长江中游、成渝等。显然易见，对于这些区域，未来会产生大量住房需求，而土地资源和住房资源是一定的，所以这些区域的房价就有了支撑。
此外，目前国家要求大城市放开落户限制，因此未来10年，就业条件更好、薪资水平更高的都市圈、城市群无疑会继续成为人口、人才流动的主要方向。当然了，由于这里的房价水平较高，并非所有人都能承受得起。因此，买不起核心一二线城市，可以考虑紧邻的周边中小城市，在产业向周边转移，交通设施不断完善，以及国家打造1小时都市圈的利好下，这些中小城市的房产同样值得考虑。
第二，人口众多、经济快速发展、高铁等交通基础设施不断发展完善的三四线城市。
看完第一条，很多购房者可能会问，除了都市圈和城市群，其他城市的房子就没有购买价值了吗？当然不是，虽然一些普通三四线城市距离核心城市较远，但同样也有值得买房的理由，笔者将此类城市主要归为三类：一是，辖区内人口规模比较大的三四线城市，有需求就有市场，可以为房产保值形成有力支撑；二是，高速公路、高铁等快速交通不断发展完善的三四线城市，这将大大加快本地与外地的沟通联系，有利于吸引人口和人才回流；三是，经济快速发展，而且承接大城市产业转移的城市，除了可以吸引本地人口回流，还可以吸引本地农村或县城人口流入，推动城镇化进程。
第三，拥有独特生态文化、良好休闲环境、丰富养老资源的城市。
不同的阶段，不同的群体对于买房有着不同的需求。一方面，搁以前来说，能够拥有一套自己的房子就不错了，但随着住房总量已经足够，人们对房子的品质有了更多要求。另一方面，年轻人买房，考虑更多的是就业环境，而随着经济不断发展，收入不断增加，年龄不断增长，人们对于住房的要求更加倾向于身心享受。
比如：医疗水平比较高，但医疗成本较低的成都或许是退休人士的选择；而生活成本不高却气候宜人的厦门、威海、三亚等或许是休闲人士的选择等。总而言之，大家都希望在医疗、教育、休闲等方面享受到更好的公共服务资源，所以当住房改善需求逐渐成为主流，绿色、健康、品质或成为人们的住房新选择，拥有独特生态文化、良好休闲环境、丰富养老资源的城市无疑会深受关注。
笔者认为，根据以上三大类城市看，支撑房价上涨最本质的因素还是需求，比如就业需求、养老需求、出行需求等等。对于这一点，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁一语中的：大家对优质的公共服务资源都有巨大需求，而公共资源空间配置是不均衡的，所以不同城市的房价自然就会有差异。所以说，未来10年，如果一个城市的生态环境、公共服务、基础设施等条件远远超过了其他城市，房价维持高位不可避免，这意味着房子的升值潜力也就越大了。
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