編者按：疫情漸息，上海也進入春暖花開的4月。鳳凰網房產備受歡迎的「樓盤測評」從線上轉移至線下，重磅啟動4月“暖春行動”策劃，往後每一期測評都會經過實地踩盤後誕生。
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近日鳳凰網房產上海站暴走上海大虹橋板塊，為大家“試看”青浦徐涇3個熱門項目：萬科天空之城、瑞安蟠龍天地和中核錦悅府，一手樓盤動態新鮮奉上。
1、萬科天空之城光之丘：18米之上的空中住宅
鳳凰網房產實地踩盤瞭解到，萬科天空之城四期光之丘雖然目前只建了兩層地上車庫，住宅部分尚無影蹤，但銷售人員明確表示，萬科天空之城光之丘價格已過會，現已啟動驗資，預計4月底5月初開盤，均價約58600元/㎡，裝修交付。
（四期工地實景，鳳凰網房產攝圖）
歷來上海新樓盤需主體封頂方能取證開盤，萬科天空之城此番入市節奏確實讓人跌破眼鏡。銷售人員回應表示，“項目雖然目前只建了地上兩層，但其本身是裝配式住宅，工期會比較短，政府也鼓勵我們儘快入市。”由此可以推斷，雖然沒有明文公示，但相關主管部門對取證條件似乎有所放鬆。
回到項目本身。
萬科天空之城是17號線徐盈路站地鐵上蓋項目，整個項目共80萬方，分四期開發，目前前三期房源已悉數售罄。
與前三期不同，萬科天空之城四期是整個項目的核心所在，也是上海為數不多建於平臺之上的空中住宅，市場接受度如何尚未可知。項目地面0-9米為地鐵停車段，9-18米是兩層地上停車場，住宅的一樓地面和四至道路並未接壤，整體抬升至18米高空。
四期「光之丘」項目佔地3.6萬㎡，建築面積6.3萬㎡，容積率1.74，綠化率約45%。項目由10幢14-16層高層組成，住宅戶數494套。5月開盤預計首開推出5棟樓，合計272套。
因為是新穎的TOD模式，光之丘整體環境有些複雜。項目南側為河流，北面是商場和寫字樓，西側地下有一處地鐵噴漆維修處，住宅區地下有地鐵停車處和住宅停車場。雖然購房者擔憂的地鐵噪音、噴漆氣味、高空安全等隱患，銷售人員都有訓練有素的應對說辭，但如此“熱鬧”的住宅區還是無很難評判好與壞。
（黃色5棟樓為首開樓棟）
戶型方面，萬科天空之城光之丘不再有100㎡以下的小戶型，只有110㎡三房兩衛124套，135㎡3+1房112套和160㎡四房兩衛32套，一樓特殊戶型113㎡4套，總數272套。
鳳凰網房產實地踩盤瞭解到，110㎡三房兩衛得房率約在72%左右，一梯一戶。從樣板間來看，該戶型每個臥室都有飄窗，陽臺為全封閉。整體來看110㎡三房戶型使用空間稍顯擁擠，尤其是北面次臥面積過小，目測放不了1.5米的床。
135㎡3+1室2廳2衛，四開間朝南，3個臥室面積合理，空間感比110平戶型好很多。遺憾的是書房和客廳中間是承重牆，無法打通。另外書房是半開放設計，沒有留門；廚房面積略小，與110平戶型的廚房面積相差不大。
32套160㎡四房兩衛，三間臥室朝南，書房朝北，客廳東西朝向，也是市面上比較少見的戶型。
總體來看，萬科天空之城光之丘的空中住宅模式，是繼莘莊天薈悅麓之後的上海第二例，但實際居住體驗如何，尚無法論證。考慮到目前大虹橋住宅存量無多，搶先中核一步入市的萬科天空之城，在戶型並無太大優勢的前提下，能否延續往期銷售佳績，我們拭目以待。
2、瑞安蟠龍天地：超千套住宅待入市
2019年10月31日，瑞安地產以人民幣38.81億元的總價，成功競得上海市青浦徐涇板塊4幅“城中村”改造地塊（17號線蟠龍路北側）。
拿下四幅地塊之後，瑞安迅速行動，2020年1月，瑞安蟠龍天地就公佈了整體規劃：項目總佔地面積752畝，由三大功能空間構成，包含約23萬方公共公園綠地——蟠龍公園；約5萬方水鄉古鎮商業——蟠龍天地；約25萬方涵蓋洋房、合院、小高層產品的摩登江南人居範本——蟠龍國際住區。
鳳凰網房產上海站實地走訪中發現，17號線蟠龍路站2號口出來後，經過崧澤高架的紅綠燈口，就到達瑞安蟠龍天地項目工地上。目前工地已復工，正處於排水、平整土地階段。
施工銘牌顯示，該地塊為蟠龍天地的公共綠及地下車庫工程，建設單位為“上海蟠龍天地有限公司”，建築面積5.5萬平方米。
據業內人士透露，瑞安蟠龍天地計將於今年二季度對外開放接待，三季度有望取證入市。
根據瑞安最新劇透的產品信息，蟠龍天地先入市的是一期住宅地塊，包含11A/B-04、11B-05地塊和06-02地塊。其中11A/B-04、11B-05地塊戶型為90-180㎡洋房，規劃戶數約530戶；06-02地塊約90-125平小高層公寓，約1150戶。
目前蟠龍天地90-95㎡、125㎡部分戶型已確定。從披露的戶型圖來看，部分中規中矩，但有些還是有港企的風格，不夠方正、暗衛、空間佈局不夠合理等。
（洋房，95㎡3房）
（90㎡3房）
（小高層，125㎡3房）
關於瑞安蟠龍天地的入市價格，可以先看一下大虹橋的拍地情況。
大虹橋近年來地價起伏較大，中駿天璟樓板價41921元/㎡，保持著青浦徐涇地王記錄；板塊內2月24日剛成交的純宅地樓板價29091元/㎡，由聯美集團競得，地塊與瑞安蟠龍天地距離約1公里；瑞安拿下的這四塊土地，樓板價僅在2-3萬/㎡左右。
參考中駿天璟5.95萬/㎡的開盤價，瑞安蟠龍天地的入市價格或許可以期待一下。
3、中核錦悅府2期：好戲在後頭
鳳凰網房產實地瞭解到，中核錦悅府一期如今還剩幾套底覆在售，二期共318套房源，實體樣板間暫未開放。銷售人員表示，中核錦悅府二期預計6月份入市，均價約在6萬/㎡左右，目前項目已啟動驗資程序。
中核錦悅府二期在蟠龍路馬路對面，目前住宅樓還沒有起來，照這個進度想要在6月份入市，需要抓緊了。
項目一期在售樓處對面，目前外立面大致成型，二期的實體樣板間也建在這裡，不過由於目前售樓處至樣板間的路尚未修好，暫時無法參觀。
中核錦悅府位於17號線蟠龍路站南側約1公里處，實地踩盤從地鐵站走過去約10分鐘。中核錦悅府一期曾於2019年4月30日開盤，均價5.79萬/㎡，開盤當天388套房源售出9成以上。
據瞭解，中核錦悅府二期較一期產品新增一種2房戶型，約92㎡的2室2廳2衛產品，共48套。相比市面上90平左右的3房，中核錦悅府這個面積做2房似乎有些浪費。
除了92㎡2房，中核錦悅府2期產品房源最多的是約100㎡3室2廳2衛，共206套。市面上常見的三開間朝南，兩個戶型朝北設計有所不同，移動了臥室跟廚房的位置。
約150㎡4室2廳2衛，與92㎡戶型一樣共48套，四開間朝南，三個向陽臥室，空間感和尺度感都不錯。
中核錦悅府本身其實算是複合綜合體“中核科創園”住宅部分。中核科創園涵蓋約14萬㎡總部辦公、核文化展示館、核行業國際培訓中心；約6萬㎡風情商業街以及品牌酒店；約10萬㎡住宅「中核錦悅府」。
中核錦悅府周邊有不少的商業配套，未來或許會成為一個優勢。在建中的寶龍廣場、萬怡酒店、蘭韻文化中心等都在項目不遠處，離國家會展中心也只有1.5公里左右。
總之，如果價格不出意外的話，中核錦悅府二期預計又會是一個“爆款”，可惜入市節奏晚了萬科天空之城一步，不知是否會對銷量有影響？
萬科天空之城光之丘、瑞安蟠龍天地、中核錦悅府，大虹橋三大項目PK，你會選哪個？歡迎留言討論。
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