三产房也是小产权房的一种，但是又区别于小产权房，只要不是由国家直接颁发产权证的房产，从法律意义上来说，它并不构成真正的产权，都通称小产权房。有些由村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的的建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”他们是没有任何报建手续的就直接起楼了，而三产房除了土地不是通过招拍获得，证件没有预售证，其他证件和正规商品房一样必须持有。
自从全国一些地产大鳄进驻南宁后，南宁楼价就几乎就没怎么刹过车，依然节节高升，住房和城乡建设部曾在2019年4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的南宁进行了预警提示，仍丝毫不影响一些大牌房企在南宁跑马圈地的热情，溢价地王仍层出不穷。
南宁，虽然很宜居，但产业少，收入不高，居民人均收入总是追不上高涨的房价，这就给了低成本低房价的三产房一定的生存发展空间。而三产房以低于市场商品房总价的二份之一或甚至是三份之一就能买到同等面积的房子，出租高回报率利益驱动下，即使市场风险大，三产房也仍有大量的客户群体。
在广东，三产房的管理就相对比较规范，不但发有绿本的产权证明，还和正规商品房一样，也能落户读学区，而且还有一定的投资增值空间。不可否认，按正规手续报建的三产房建筑和正规的商品房正形成保障住房市场的一种互补，但是目前南宁的三产房的管理还比较混乱。很多小房开，大都是通过关系拿到村里的地块资源后，在证件没有齐全的情况下，尤其没有获得规划许证的情况下，随便找一家设计院出效果图，就开始建设营销中心大肆提前圈收房款了。无良小房开为了多圈房款，超容积建设的情况大有存在，这类建筑即使完工后，也无法通过相关部门的验收，最后面临着被当做违规建筑来处理的风险。
目前在南宁，三产楼盘比较集中的几个区域分别是高新区、沙井、龙岗。龙岗 作为三产楼盘活跃的板块之一，不少项目因为手续不齐全被新闻媒体和相关部门曝光，那些买三产楼盘的客户们，你们有中招了吗？下面是来自邕宁政府的一份通告。
邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）
为规范农民产业用地开发建设，维护广大群众合法权益，现将邕宁区范围内农民产业用地项目截止到2019年5月21日，手续办理情况公告如下：
一、未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌存在违法建设、销售的项目
（一）龙岗村天坛坡第5村民小组五象龙华居项目，位于龙岗大道与天坛路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（二）龙岗村利福坡第6村民小组五象学府里项目，位于邕大北路与马岭路交汇处西北侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（三）龙岗村清平坡第1、2、3、4村民小组盛世茗都项目，位于永福路和五象大道交汇处东南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（四）和合村莲花坡第2村民小组翡翠都会项目，位于龙翔路与那造路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
二、未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌存在违法建设、销售的项目
（一）龙岗村墩蕾坡第3村民小组宏丰时代城项目，位于龙华路与平云路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（二）龙岗村墩蕾坡第5村民小组锐公馆项目，位于龙华路与平云路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（三）龙岗村清平坡第6、7、9、11村民小组传盛福域项目，位于新邕路与马岭路交汇处西北侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（四）龙岗村大村坡第1村民小组星耀国际项目，位于新邕路与马岭路交汇处西北侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（五）龙岗村天坛坡第1村民小组曼哈顿时光城项目，位于龙岗大道与天坛路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（六）龙岗村天坛坡第3村民小组传盛禧域项目，位于龙岗大道与天坛路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（七）和合村寨上坡第3村民小组御江湖畔项目，位于龙翔路与颜村路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
三、未取得《建筑工程施工许可证》，涉嫌存在违法建设、销售的项目
（一）龙岗村那读坡第3村民小组香港湾项目，位于五象大道与清平路交汇处东南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（二）和合村寨上坡第4村民小组五象优居项目，位于龙翔路与颜村路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
（三）和合村那乜坡第2村民小组领航公馆项目，位于龙翔路与那造路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
四、涉嫌存在违法销售的项目
和合村寨上坡第7村民小组龙岗新城项目，位于龙翔路与颜村路交汇处西南侧，该项目采取国有划拨方式供地。
《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》（南府规〔2018〕38号）第三十一条规定：“在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发。”因此，上述产业用地项目不能用于商品住宅开发，所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证，敬请广大市民慎重购买、投资上述房产。
特此公告
南宁市邕宁区人民政府
2019年6月6日
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