最近在北京買了一套法拍房，已經過完戶拿到了房本，正在裝修，價格比現在的市場價（問了鏈家房源底價）低了15%（含交易稅費優惠），幾乎和2015年的這個小區的交易價格一樣。相比於附近區域的同品質的新房，單價低了大概30%-40%。版上買了這個區域新房發彙報帖子的朋友不少，因此就不說具體區域了。房子的戶型、房子位置幾乎在小區都是最好的。跟大家分享一下經驗吧。
先放個結論：相比於普通二手房和限競房新房，北京法拍房挺值得買的，但是前提是深入學習下相關知識。就北京的法拍房，我本人是自學+專業人士請教各種方式都用，研究了半年多，拍了2次*（第一次為試水，沒怎麼提價），最終才入手的。
一、法拍房有各種風險啊，能買嗎？
首先需要明確的是，沒有零風險的房產交易，無論是買二手房還是新房。新房的風險，主要是開放商資金鍊斷了跑路、開發商沒跑路但小區不符合規劃無法落宗分戶辦證、最終建成的房子與當初宣傳天差地別等。二手房一般沒有房產證辦不下來的問題，但是也會遇到付了定金賣家消失了、交易中賣家非得提價否則不交房、付了定金沒有網籤的時候賣家偷偷過戶給了別人等等，版上有不少發類似帖子求助房產律師的朋友，基本也是各種糟心。總的來說，就是各種交易都有風險，只不過是一個風險和收益（即價格）權衡的問題。
具體到法拍房，風險主要是清戶風險、其他債權風險、租賃風險這3種（後面詳細講）。發現比普通房產交易高一些，但是通過一些方式降低風險，降低到幾乎和普通二手房交易差不多的風險水平，再考慮價格上的折扣，當然是可以買的，而且甚至應該應該作為首選，畢竟無房剛需缺的是錢，有的是時間和精力來做研究和盡調。
二、法拍房有哪些風險？
法拍房既然是法院操作的，那他伴生的風險，必然有相應的法律瑕疵風險 1 是清戶風險，原來的房東在裡面賴著不走對應的法律瑕疵：最高法專門出臺過唯一住房是否可執行的司法解釋，簡單來說就是，如果被執行人確實只有這一套房可住，沒有別的地方可去，就不要強制執行風險 2是其他債權風險 就是你拍了之後，有別的債權人過來，說這個房已經提前抵押給他了，有單據，日期比法院查封日期還早。
對應的法律瑕疵：從法律上來說，不能傷害善意第三人利益，如果這個事實屬實，也是需要保護這個債權人權利的。如果原房東又沒有其他的可執行財產，那麼很可能再拿這個房子做文章，尤其是如果拍賣了付款了，法院還沒有給建委送協助執行通知書時，遇到這個情況，估計很那出協執風險 3是 租賃風險 就是你拍了之後，有人過來說這房子之前租給他們了已經，簽了20年租約，如果違約需要支付鉅額違約金。
對應的法律瑕疵：法律上有個原則是“買賣不破租賃”，理論上你買了這套法拍房只是擁有了所有權，原來的租賃合同還得繼續，如果違約你應該是支付違約金的。當然，你也可以向法院去主張這個違約金的金額是否是合理的。
三、如何降低法拍房風險？
上面的風險碰到了，都比較難處理。所以降低風險最主要的原則，就是規避風險發生的可能性，通過慎重選擇房源方式。我的篩選法拍房房源原則如下：
原則1 案子要是個好案子
最好的案子，就是官員貪腐被抓起來判刑的這種。幾個好處 （1）當事人本身一般入獄了，親屬也都避之不及，沒人願意給你惹事（2）這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好，原因你懂得（3）當事人一般沒有什麼債主，原因同上最差的一種案子，就是非銀行的借貸糾紛，也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類的借款糾紛，這種案子意味著當事人可能會很多潛在的債務，後患無窮。
至於刑事犯罪入獄的案子，也是最差的案子之一。這種主要是當事人沒準過幾年出來了，回來找你麻煩。或者在號子裡，找些社會人給你添亂。
其餘主要就是普通合同糾紛或者銀行借款糾紛的案子，這種安全性適中。銀行借款糾紛中，由於銀行對於抵押房產管得嚴，較少存在二次抵押的風險。普通合同糾紛，當事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不會主動添亂，但也存在其他債權人風險。
原則2 當事人最好是非退休、非自由職業人員
退休老人最多的就是時間，有充分的時間跟你折騰。自由職業人員，例如藝術家、攝影師這種，時間可以自由安排，也會增加很多跟你搗亂的可能性。如果當事人是外地人，本地關係少，也會比本地人好很多。
原則3 最好是北京本地法院的案子
如果是外地法院拍賣的北京房產，如果後面遇到問題，他們一般不管。北京本地法院的案子比較有保障，如果可能，本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產，更有保障。
如果後期除了問題，對於法院來說，他就是想幫你，前提是他得有這個能力。跨區甚至跨市執法，對於哪個司法機構來講都不容易，會大大降低其執法力度和效率。
原則4 最好是空置房
無論是房子裡面住著當事人、親屬還是租客，清戶總是一件很麻煩並且風險很高的事情。因此，這個房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了原則雖然好說，但是具體的案件每一個都不同，要開動腦筋分析具體情況。說說我參加的兩次拍賣的房源情況吧第一次的房源，滿足後面三條，當事人是外地人、北京法院判的案子、房子沒有住人。但是這個案子是一個民間借貸，乍一看本來是想直接放棄的。但是仔細讀完了之後，仔細思索，發現這是一個挺好的案子。
案情大概是這個當事人“集資詐騙”，其實我覺得他一開始也不是想騙錢，就是拿了很多人的資金，一起借給了做工程的老闆。結果不知道什麼原因，那個老闆資金鍊斷了，連帶這個人換不上錢了，於是跑路了，至今失蹤，法院是缺席審判的。
這個案子好的地方在於（1）這個當事人欠了錢比較多，這個房子賣了也遠遠換不上，因此對於他來說，不會為了這個房子現身，否則麻煩更多不划算（2）這個人做的事情商業模式很明確，應該沒有其他類型的債權人，如果還有其他債權人的話，應該也是這種被他承諾高利息吸引的投資者。這樣的人，如果報案的話，也會跟這次的“集資詐騙”併案處理。也就說，跟這次法院拍賣是一個流程裡面的，不影響這次拍賣事後過戶雖然有這些有利因素，但是總的來說，畢竟有些潛在糾紛可能，因此我的心裡預期折扣是20%-25%，最後沒有拍上，是15%折扣成交的。
第二次的房源，是一個貪官的查封的房子。相對於其他同類型的案件，這個案子好處在於法院比較仔細，叫來了好多近親屬質證。這樣的話，這些親屬參與這個案子，並做了保證與其貪汙行為切割，心理上也產生一定的躲避心態，不太可能事後再來搗亂。當然，當事人本身身陷囹圄，更是沒啥擔心的好了，上面說了這麼多，都是說的如何選擇房源，規避風險。
在拍賣和過戶流程中，也要控制風險。上面說的那些風險，對你造成的可能後果，就2條。
後果1：房子被別人佔了，自己無法實際佔有
房子是不是你實際佔有，區別很大。假如有人佔有了，你去讓他騰房他不走，你打110警察是不會管你的，因為這是屬於“經濟糾紛”，公安部多次強調過，民警不介入經濟糾紛。這種情況下，你只能去找法院執行局，但是執行局執行效率就低多了，3、5年執行不了的情況也是有的。但是如果房子你已經實際佔有了，那麼再有人來跟你搶房想賴著不走或者鬧事，那很簡單，直接打110轟走就可以，這個警察直接有權利管。
如果你實際佔有了房子，那麼上面說的風險1和風險3就幾乎都不存在了，總體風險釋放了70%。因此，不要碰非空置房。另外，拍賣成交之後，要快速佔有房子。流程上來說，你需要等著法官叫你過去，給你鑰匙，有的是很晚很晚才給你。但是自己的房子你怕啥呢，不要問沒有鑰匙怎麼進門這種問題。
後果2 房子你住上了，但是無法過戶
這種情況主要就是對應風險2，有案外債權人主張權利，導致建委那裡無法繼續走流程了。如果是當事人或者其親屬惡意串通，欺騙你，這種一般比較好解決，因為很難做到以假亂真，找個律師就可以應付。如果是真的有這種情況，反倒是比較麻煩。
這種情況下，首先考慮找法院，看看案款是否發放了。如果沒有發放案款的話，無論拍賣協議上怎麼寫的免責條款，就去找法院說明情況要求退款。大部分法院，應該是通情達理能給退的，網上有一些這種例子。如果碰上少數不願意負責任的法院，那你需要表達情緒激烈一些，就是要讓法官和法院領導明白，他們攤上事了，否則一輩子沒完，估計99%的法院也就退給你了。
但是，如果你是個倒黴蛋，案款已經發放給案子的原告了，咋辦？
這種情況下，大概率錢是追不回來了，你鬧得再厲害，法院領導也不可能同意使用自己院裡資金還給你。這樣的話，只能是拖著+磨對手時間。因為其實房子你自己住著呢，拍賣手續也都有，只是沒有房產證而已。但是真正的合法合理的案外債主，他著急啊，一天要不到錢，隨著通貨膨脹，就貶值一分。所以時間在你這邊，拖個幾年，估計對方就會不斷通過各種渠道要和解了。
四、買北京法拍房的流程是什麼？
（一）找到法拍房房源
北京法院的法拍房，一部分是通過線上平臺拍賣，一部分是通過線下平臺拍賣。具體哪種方式較多，應該是跟各區縣法院領導對於互聯網拍賣認知和接受程度有關。線上的主要就是京東、淘寶的司法拍賣頻道，鏈接如下：
https://sf.taobao.com/item_list.htm?spm=a213w.7398504.filter.22.hgtj23&category=50025969&city=&province=%B1%B1%BE%A9&sorder=1&auction_start_seg=-1
http://auction.jd.com/sifa_list.html?childrenCateId=12728
只推薦大家去線上的平臺拍賣，相對於哪種線下的競拍公司，有幾個好處（1）全程網上競標，幾乎沒有圍標、陪標這種操作的可能（2）京東、淘寶這種大平臺公司，不會冒著自己的聲譽風險，去做一些蠅營狗苟的事情，那是撿了芝麻丟了西瓜，他們要的是網絡司法拍賣這個巨大的商業機會，聲譽非常非常重要 （3）京東、淘寶都有對接的貸款銀行，貸款的發放時間保障。如果自己去找銀行，不會有銀行給你承諾發放時間的，但是法拍房一般要求的資金到位時間非常緊（1周-2周），所以我感覺幾乎只能京東、淘寶已經建好的渠道做貸款。
（二）如何查詢案子情況
大家都比較關注這個，這個過程分為兩步：
步驟1 獲得這個案件的關鍵字信息
關鍵字信息就是當事人姓名、原告姓名、案件文號、裁定或執行文號、房產證上登記的房屋地址等等，有了這些信息，才能進行後續的查詢。北京法院的案子，拍賣網頁上的公告上，都有附有評估公司出的材料，裡面基本都有。
步驟2 在線查詢
沒錯，現在是網絡時代了，法院文書早就電子化了。
http://www.bjcourt.gov.cn/cpws/index.htm
http://wenshu.court.gov.cn
http://www.ajxxgk.jcy.gov.cn/html/index.html
這是兩個官方的法院文書和檢察院（如涉及刑事）查詢網站。我感覺2017年之後的，還是比較全的。2017年之前的案子，都是零零碎碎的，很多都沒有。
步驟3 當面交流
北京法院的案子，有些法官會統一安排看房，如果對這個房子確實比較感興趣的話，要抓住這個跟法官當面交流的機會，側面多打聽案子的情況，多獲得一些信息。
步驟4 去法院申請獲得公開審判文書
如果還沒有獲得案子信息的話，可以去法院立案庭，試試申請獲得案件文書。這個我沒有實地操作過，理論上來說，只要不是涉密或者涉及隱私的案件，應該都是可以的。
（三）聯繫貸款事宜
如果確定了對這個房子感興趣，案子也可以接受的話。我覺得下一步，就是要根據自己的資金情況，確定一個可承受的心理價位。
京東、淘寶的拍賣頁面裡，都有對接的司法拍賣貸款銀行（北京這邊是建行或者工行），先打電話諮詢下情況，主要是確定下可貸款額度、利率和放款時間，心裡有個底。
從政策來講，北京的法拍房可以正常商業貸款，首套和二套可貸款額度、利率政策、以及房本下來之後的公積金提取政策，都是一樣的。法拍房有個特殊的地方在於，銀行先給你發放了貸款，但是沒有房產證可以抵押，因此他們需要找一個擔保公司（費用由拍賣人承擔），擔保中間這一段時間的資金安全性。
再科普一下司法拍賣的流程，法院先找個評估公司出個價格（瞎出的。。），然後在這個價格上打個8折第一次拍賣，如果流拍，就再打個八折二次拍賣，再沒人要就變賣（價格固定，先到先得）了。注意只有第一次和第二次拍賣時候可以貸款，變賣應該是不能貸款的（需要全款）。
（四）拍賣和過戶流程
貸款問清楚了，根據自己的資金狀況，就可以確定自己可承受的價格了。
在拍賣之前，第一是最好要去一趟這個小區，找到這個房子，看看是否確實空置、跟鄰居或者物業聊聊等等。第二是要在京東、淘寶上點擊貸款預申請，讓他們先審核下你的貸款資質，加快進度。我個人覺得，最好收到了貸款初審通過的短信，再去拍賣比較穩妥。
下面就是拍賣了，其實很簡單，就是在京東、淘寶上交幾十萬的拍賣定金（拍不上退給你）。一般拍賣時間是1天，但是基本上大家都會等到拍賣結束前半個小時內出價，就跟著加價就好。
如果拍上了的話，就趕緊給貸款銀行打電話，約時間辦理後面手續。銀行客戶經理會聯繫擔保公司，讓他們帶著你走後面流程。如果你比較放心，全程委託給擔保公司的經辦人，你甚至後面完全不用自己去跑了，等著拿房本就可以。
就我自己來說，我總共去了一趟銀行（面籤）、一趟法院（有的法院要求你必須去）、一趟建委就拿到房本了，大概用時1個半月。
五、北京的法拍房，涉及到哪些稅費？
理論上來說，無論是商品房還是法拍房交易，購房人應該只承擔契稅，個人所得稅和增值稅都是由賣方承擔。但是法拍房比較特殊，一般找不到這個賣房人，不會過來配合給你繳稅的，所以各地對此的處理情況不一樣。
北京的政策是，各區縣基本都只需要交契稅就可以了（據說東北和西南兩個位於六環附近的郊區政策可能會變），不需要交個人所得稅和增值稅。但是這個政策不是很穩定，隨時可能會調整，各區縣稅務局有一定的裁量權。除了北京之外，我知道的其他城市，都需要由購房人代繳個人所得稅和增值稅。
除了交易稅費之外，還有可能欠繳的水電費、物業費等等各種附加費用。這裡只是提醒大家一句，拍賣公告上肯定會寫這些費用由購房人全額承擔，但是具體是不是需要交，要交多少，你可以跟相關方面坐下來談的，當然是在房本辦下來之後。
法拍房的稅費是契稅+貸款擔保費（貸款額2%左右），新房稅費是契稅+公共維修基金，滿五唯一二手房是契稅+中介費，總體來看，法拍房的稅費跟新房差不多，比滿五唯一二手房稍低一些。
關於購房資格，北京法院拍賣的北京房子，是需要購房資格的，與普通商品房一樣的。辦房產證的時候，需要向建委提交你的購房資質。外地法院拍賣的因為我不關心，沒了解過。
六、買北京法拍房，需要找中介嗎？
我沒用中介，全程自己弄得。
先講個小片段。我去法院辦手續的時候，等著法官過來的間隙，裡面坐著一個慈祥大叔，他也是拍了一套房。大叔笑眯眯向我打聽“你找的哪個中介”，我說“我自己拍了，沒有中介”，大叔一臉不可置信。待會兒法官來了，大叔問法官“LJ說他們和你們法院有合作，是這樣的嗎”，法官說“我們法院只跟京東、淘寶合作，跟中介沒有任何關係”，大叔不死心追問“那為什麼LJ跟我說，拍這房子得通過他們才行”，法官直接笑了“不這麼說，他怎麼掙您的錢吶”。事後得知，大叔給中介支付了20多萬拍賣服務費，我之所以沒有找拍賣公司，是因為：
（1）他們所謂的拍賣服務，宣稱的拍賣技巧，比如別人都說1萬1萬的加強，他們突然加個15萬震懾對手，對手一下子蒙了，被嚇著遂放棄。這種所謂“技巧”，我是不信的，畢竟來參加法拍的都不傻，而這都是些老套路。
（2）他們提供的法律盡調，我不信任。主要原因就是這個付款機制有問題，就是不管你拍了後是否真的出現了風險，他們服務費是不會退給你的，更不會有其他的任何賠償責任。在這種付款機制下，我不相信有任何人會有動力，去真正的給你的做風險排除。如果真是收費的話，也應該是簡單的小几萬塊錢的事情，省得自己跑腿。
七、總結
這就是我購房這個房子的全部經驗了，分享給大家。需要特別說明的是，這只是我的一家之言，我只是想分享我的經歷和感受，至於法拍房是不是適合你，還需要你自己思考和判斷，我對此不承擔任何責任或指責。
另外，想說的是，確實被大家的熱情嚇到了，沒想到這麼多朋友回帖點贊，實在受寵若驚。郵箱都爆了快，恕不能一一回復，畢竟最近年底工作挺忙的。
最後，就是想說其實法拍房只是一個手段，對於要買房的朋友，並不應該是關注的首要重點。法拍房的價格，始終是和普通房子的價格掛鉤的，甚至17年3月時候，出現過法拍房價格高於同區域二手房的不理性行為。即使最理想情況下，估計也就實現5%-15%的折扣。也許接下來幾個月內小幅的房價震盪，就把這個優勢完全抵消了。
所以，更應該值得研究的，是要不要買房還是租房、應該在哪個城市買房、應該在哪個區域買房，應該在哪個時點買房、應該在哪個時點賣房。這也是我研究的重點，以後只要時間允許，也會經常跟大家交流。
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