今天是臘八節，也是2020年第一個工作日，投研參考團隊祝大家開工大吉，2020順順利利。
新年的第一篇文章推送，和大家一起懷懷舊。又到了地產新十年的起點，與十年前的2010年相比，當下有何異同？
不知道說起2010，大家會想到什麼，小編在回顧的時候不停地感慨，時間過得太快，2010年已經是十年之前了。
2010年春晚，小虎隊解散10多年後首次同臺，帶著一眾80後觀眾走進更久遠的上個世紀90年代。
王菲那一年復出樂壇，春晚上的《傳奇》後，隨處可見人哼著“只是因為在人群中多看了你一眼”。
那一年的賣座電影是帶動3D電影普及的《阿凡達》和吃著火鍋唱著歌的《讓子彈飛》。
那一年中國的GDP近40萬億元，超過了日本成為了世界第二大經濟體。
那一年中美關係是蜜月期，5月份的中美戰略與經濟對話達成了共計26項成果。
那一年的地產市場呢？
按照李迅雷先生在《經濟數據背後的財富密碼》中的表述，2000-2010年，房價上漲更多的是人口現象，2011年至今房價的起落更多的是一種貨幣現象。
2010年是一個特殊的時間節點。
那年地產行業確實創造了很多記錄和回憶，在兩年4萬億救市計劃的刺激下，大家共同經歷了2009年的興奮，2010年很多專家說到“全球都吃藥，風景這邊獨好”，人們對於中國的經濟發展信心十足。
經濟向好，那房價就還有上漲的空間，有上漲空間那就可以買，多麼質樸的實踐派理論！
2010年市場發生的種種現象，政策的嚴控，市場的興奮，千億房企的出現，綠色產品的亮相。隨著市場的發展，這些現象在後來的這些年不斷演變發展。
政策面
十年前認為是最嚴政策調控年，
十年來發現沒有最嚴只有更嚴
2010年底，多家媒體還有上市公司在回顧市場的時候把這一年定位為“調控年”，而且是史上最嚴調控年，經歷2009年的強政策刺激，房企都有些過度興奮，這種興奮的情緒也帶入了2010年。
1月份在部分熱點城市房價上漲過快的情況下，出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%。3、4月份連續兩個月，全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比增速都超過15%，這樣的背景下，4月份出臺“新國十條”，貸款購買二套房的家庭首付款不得低於50%；房價漲幅過快地區可以限購。
但是“新國十條”並未在各地廣泛落地，9月底中央又出臺了更加嚴厲的“國五條”，對貸款購買商品住房的首付款比例下限也調整到了30%及以上。這次的政策落地迅速，主要城市紛紛出臺實施細則。
2010年後的這些年，大家發現政策調控沒有最嚴，只有更嚴。當2016年“930”新政後，各地步調一致緊密出臺政策，收緊調控，又被業界稱為“史上最嚴調控政策”。
再到2019年小陽春後資金全面收緊，“730”政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，經過近3年的調控和調整，大家也慢慢適應了房地產市場調控趨於常態化。
其實從2010年開始的“限購”到後來的“四限”，內核一直都未改變，每當市場過熱，房價上漲勢頭較猛時，政策都會來一腳剎車穩定市場。
市場面
十年前創造了諸多記錄，
十年來紀錄不斷刷新
政策的調控並沒有限制住2010年地產行業的發展，那一年的地產行業相較於前後幾年可謂是巔峰。
2010年全國商品房銷售面積首次突破10億平方米，達到了10.43億平方米。從2000年的不到2億平方米，到2010年突破10億平方米，10年的時間增長了4倍。
從2010年至今，商品房的銷售面積和銷售額記錄都在不斷刷新。2019年，商品房的銷售面積預計為17億平方米，銷售額為16萬億，這十年的增速相較於21世紀前十年已經有所放緩。17億平方米的銷售面積可能也是未來十年的最高點了。
2010年全國房地產開發投資額4.83萬億元，同比增長33.2%，房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%，這兩項指標的增速都達到了21世紀前10年來最高值。2019年全國房地產開發投資額預計將超過13萬億元，房屋新開工面積預計也將達到22億平方米，增速無法和2010年相比，總量仍在不斷刷新著歷史的記錄。
2010年海南的房地產投資額增長62.5%，漲幅位居全國榜首，而後的好幾年，海南都是房企激烈角逐的戰場。但是從2019年前11個月的情況看，海南房地產開發投資額保持了2018年的負增長，同比減少25.1%。三十年河東三十年河西，在海南的身上得到了充分的顯示。
住宅成交價格充分體現著消費者的熱情，2010年4月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲17.3%，達到了全年高點，隨後就引來了“新國十條”的出臺。這樣的價格表現後來也只有2016年年初可以與之匹敵。
企業面
十年前千億一枝獨秀，
十年後TOP30都難進
2010年，萬科是絕對的明星。全年的銷售額為1081.6億，成為了國內房地產行業第一家年銷售額達到千億級的企業。萬科也成為了當時世界上最大的住宅開發公司，這一銷售額相當於美國四大住宅公司高峰時的總和。
萬科還作為唯一獨立建館的房地產企業參加了當年的上海世博會，展出期間接待了超過120萬人，大力宣傳綠色低碳的理念，以至於後人提到低碳第一個想到的就是萬科。
在其他企業展示自己的經營和業績增長時，萬科這一年已經在年報裡和股東探討企業與社會、股東的關係以及企業的高質量增長了。
融創這一年成功上市，彼時的孫宏斌算是“二次創業”，名氣大公司小，融創上市之時的土地儲備僅590萬平方米，全國僅佈局了5座城市13個項目，當年銷售額83.3億還未進TOP30。今日融創的全國土地儲備2.13億平方米，10年增長了36倍。從03年叫板萬科，到今年前11月份權益銷售額已經超過萬科，進入TOP3，實現自己吹過的牛，融創的這一路太精彩了。
後來的這些年，行業的發展令人歎為觀止。2010年千億已經是世界第一大房企，誰能想到，千億房企的數量不斷增加，2019年已經有35家企業的業績超過了千億，排名第一的碧桂園已經直逼8000億的銷售額。2017年萬科提出打造“萬億房企”，或許2020年我們就可以看到萬億房企的出現了。
2010年的萬達同樣精彩，從前一年開始提速開業9座萬達商業廣場以來，2010年以15座商業廣場的開業速度高歌猛進。10月份在北京國家會議中心召開的萬達商業年會集中發佈了2011年計劃開業的16座萬達廣場的招商信息，一鋪難求。那時的萬達商業年會參與商家之多，代表規格之高堪稱中國商業地產的第一盛會。
到2019年，萬達商業年會依然是中國實體商業領域規模最大、檔次最高、最具影響力的商業盛會。除了歡喜也有別離，2010年房企人事動盪，房企高管出現辭職、調換等變更現象超過20起，宋廣菊接棒李彬海執掌保利，莫斌空降碧桂園任職總裁及執行董事，還有金地高管層的震盪。往後的這些年，市場在2015年和2019年同樣出現了離職潮。2019年年底的時候，很多地產從業者見面交流繞不過的話題就是明年要去哪裡。
產品面
十年前出現綠色住宅和產品線樣板
十年後成為行業共識
當下火熱的綠色住宅和產品線十年前就被業內提及。
2009年的哥本哈根會議讓低碳經濟成為了焦點，2010年房企陸續將低碳設置為未來房地產的開發方向，“綠色建築”“健康住宅”“生態住宅”成為了項目的宣傳焦點。其中以萬科發展落地最快，2010年公司落實了佔全國總量54%的綠色三星住宅。現在市面上暢銷的“綠金科技”“綠色健康產品”在當時就有了樣板產品。
2010年很多房企都將產品線的打造作為重點，不知道大家現在對於當年金地的四條主力產品線“褐石、新古典、歐陸、現代典雅”是否還有印象，這是當年能夠代表金地基因和精神氣質的產品。萬科當年發佈四級精裝修體系14款產品，大力發展標準化產品體系。
和2010年相比，市場變得越來越成熟，注重生態環保和用戶體驗現在已經成為了行業共識。各房企對於產品IP的打造越來越用心、對精品產品線的開發運營越來越重視。下一個十年一定是對消費者來說更友好的十年。
行業牛熊更替，企業盛衰興廢
房企要保持對自身競爭力的清醒認知
對比這十年，十分感慨。
十年前的調控讓人措手不及，經歷了這十年的一輪輪調控，牛熊交替，現在大家都已經適應了地產調控的常態化；市場不斷變成熟，從當年很多企業一套產品走天下到現在更加註重用戶體驗，不斷打造精品已經成為企業共識；各項記錄不斷刷新，
十年的發展成就了一批龍頭企業，也伴隨著一些企業慢慢消失在了歷史的舞臺。歷久彌新，2010年金地董事長寫給廣大股東的一段話今天看起來仍然閃耀著光芒，希望為各位在2020年提供一些指引。
“作為典型的週期性行業，牛熊更替的命運自從房地產誕生的那一刻起就已緊密相隨。縱觀美國、香港等成熟房地產市場的歷史，在波峰和谷底的輪迴之間，穿插的是無數地產企業的興衰故事。他們中有的從默默無聞走向國際企業，有的則強盛一時而終湮沒於歷史。
而隨著中國房地產市場從年輕走向成熟，相似的故事也將在中國上演。因此，在市場高歌猛進和銷售數字節節攀升之時，保持對自身競爭力的清醒認知，洞察企業持續成長的致勝之道，則變得尤其緊迫重要。”
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