面對國內外宏觀環境快速變化的時代背景下，產業快速更迭。在新時代背景下，以產業園和產業新城為主的產業載體承擔著產業孵化、產業轉型、產業升級、產業結構調整等多方面的職能，快速成為中國經濟增長的助推器。然而，產業園在我國高歌猛進的同時，由於中國整體經濟增速趨於平緩，國際貿易環境日益複雜，又頻繁出現非洲豬瘟、新冠病毒等不確定事件，直接或者間接地影響著園區內中小企業以及產業園的發展，可以說不確定性和複雜性才新時代下唯一確定的主基調。
01
國內產業載體供需結構進一步失衡
在新時代下，中國整體經濟水平趨於平緩，外部環境日益複雜，內部又頻繁爆出非洲豬瘟、新冠病毒等不確定事件，導致中國整體產業增速趨於平緩，企業普遍發展較慢，產業園也很難像前幾年那樣出現爆發式增長。
從需求端來看，由於全球物流信息技術進一步成熟，國內產業結構迅速變化。一方面，國內產業向外轉移速度進一步加快，低端產業快速轉移至東南亞等地，高端製造產業迴流至發達國家；另一方面，國內產業內生性成長速度進一步減緩，由於國內市場機制仍有待趨於完善，國內新興產業發展仍然較慢，優質中小企業較少。綜合內生外引情況的變化，我國企業的供給增速正在逐漸減少。
從供給端來看，新時代下，各地政府仍然將GDP經濟指標列為核心考核指標之一，特別在整體經濟下行的大背景下，為了提高當地產業產值水平，在已有存量增速持續下降的情況下，勢必會擴充增量水平，催生產業園以及產業地產項目的快速落地，導致總體產業載體供給量持續上升。
因此，隨著供給量不斷提升和需求量不斷減少，必然導致產業載體的供需結構嚴重失調。對於企業而言，規模以上企業由於曝光度較高，經營情況較好等原因，能夠選擇的產業園眾多，議價能力很強，而中小企業卻難以找到合適的產業載體；對於產業載體而言，由於供過於求的市場結構導致傳統產業園必須隨著這種需求而實施差異化和特色化發展方式，產業園面臨的問題也日益凸顯，急需推動新型的模式改革。
02
產業園現階段面臨的核心問題
開發模式房產化：從產業地產的角度來看，一部分企業是屬於之前房地產企業轉型而來，對於產業地產的開發運營思路仍然是房地產思路，快進快出，實現資金的快速回籠。因此在這種局面下，產業地產項目將會快速增加，勢必會導致產業載體供給量快速增加，企業相對數量越來越少的現象發生。
園區產業同質化：目前大多數的產業載體直接套用的地區戰略新興產業的產業定位，導致區域內的各個產業園的產業定位一致，均是覆蓋面全，概念廣的產業定位，對於招商而言，實際上就是企業就進行招商，並不考慮其行業屬性，因此，這種現象會導致園區既沒有形成產業鏈的優勢聚集，也增加了園區招商工作的重複性和盲目性。
園區招商無序化：基於園區產業定位的同質化現象，對於招商工作的開展而言也無異於大海撈針，對於面對中小企業招商工作中的陌拜宣傳、廣告投放、活動策劃等形式均無法實現對區域和受眾的精準選擇;對大項目及重點推動工作而言又缺乏核心談判優勢，導致招商工作難以進行。
園區運營形式化：園區的運營體系是園區的核心競爭環節。對於產業地產而言，由於大多數園區都很難做到定向招商工作，因此進入園區的企業很難形成產業聚集優勢，產業氛圍較差，大多數園區在運營也就只能走形式化，並不能為園區企業提供其他更加有附加值的服務;對於有政府背景的產業園而言，在進行項目招商的過程中會給中小型企業承諾各項政策優惠、稅收補貼以及全方位的服務，但是往往這些企業入園後發現，宛如“關門打狗”，服務上機制僵化，政策補貼上到位率低等現象頻現，從而也導致園區運營的形式化嚴重。
雖然這些問題在前幾年也出現過，但是之前由於中國經濟快速發展，市場活力高，產業園仍然能夠通過一些傳統招商方式實現招商。但在傳統行業景氣度不高，新型行業門檻高的新時代背景下，這些問題開始快速凸顯，嚴重影響到了園區的招商工作以及運營發展。
03
新時代的產業機遇並不是那麼美好
在新時代下，國家高度重視戰略新興產業的發展。國家統計局對於戰略性新興產業定位是以重大技術突破和重大發展需求為基礎，對經濟社會全局和長遠發展具有重大引領帶動作用，知識技術密集、物質資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產業。從《戰略性新興產業分類(2018)》中的分類來看，戰略性新興產業主要包括新一代信息技術產業、高端裝備製造產業、新材料產業、生物產業、新能源汽車產業、新能源產業、節能環保產業、數字創意產業、相關服務業等9大領域。
這些新興產業每一個都對應著一個巨大的市場，但是和之前的產業機遇不同的是，新一輪的產業機遇對於技術要求特別高，並且存在著較強的技術風險，在各層的產業鏈體系下，中小企業本來毛利率就低，生存空間較窄，加上整體經濟增速下行以及突發事件的影響，進一步把中小企業逼近死亡線，就算是優質的，具有一定技術積累的中小企業也很難有充足的現金流，更別說有加大研發力度，拓寬業務領域，佈局未來產業的雄心了。而對於產業載體而言，沒有優秀企業入駐的園區也就沒有了相應的生機和活力。因此，在未來的競爭格局中，產業載體將會和載體內的中小企業形成更為緊密的產業生態環境，共同應對新產業競爭下的調整和機遇。
04
推動資源精準對接，
共塑產業生態，共享產業機遇
根據對於新時代下產業園的發展趨勢判斷，本文擬將產業園的生態體系打造分為四個步驟來實施。
1、園區重新定義。
首先，產業運營方得重新認識到在新時代下的產業園的核心角色及定義。新時代下的產業園已經不單單只是一個空間載體，而應該是一個構築產業生態的核心生態因子，是一個撬動政府與社會資本、存量產業的有效槓桿，是一個細分產業高度聚集，產業共同發展，產業政策集中實施的核心載體。其次，企業對於園區的訴求從單一的成本政策需求變化為對於其成長的需求，一方面是公共設施服務配套的需求，包括產業孵化、產業加速、產業投資、人才服務等，另一方面則是對業務鏈上的需求，未來園區最能夠吸引到企業的關鍵點在於園區是否能夠給企業帶來細分業務方向上的資源對接，給企業帶來業務增值。最後，產業園的運營應該從單純的“房東”轉變成為“合作伙伴”，豐富園區盈利模式，探索更多的金融、科技、技術、諮詢等方面的服務增值模式。
2、產業精準定位。
今後產業載體的發展將會逐漸變成一個區域內特色產業資源以及特色服務資源的聚集地，產業園的發展定位將會變得更加細分與專注，假大空的園區產業定位將會被更為實在的產業細分定位所取代；產業運營模式也將會趨於運營主體產業自持化和服務特色化，為了讓產業運營方能夠更加理解和滿足細分產業上的訴求，產業運營方也會逐漸涉足實體領域的經營或者投資。另外，本文認為產業園區的發展也和企業一樣，面臨著未知產業競爭，產業園應該要設計產業發展路徑，制定產業預警機制，共同推動新技術方向領域的研究和宣傳，保證園區產業在未來五年內的有效落實。
3、產業資源對接。
產業資源的對接是產業園實現產業生態重塑的關鍵環節之一。在已有的產業園招商市場環境下，想要促進產業園區內資源的有效聚集，就必須在已有的產業細分方向上推動細分產業中的企業、檢驗檢測機構、金融機構、科研院所、產學研平臺等多方面資源的聚集。在新時代的產業招商過程中，需要利用大數據及科學規劃研究優勢，佈局全國細分領域招商地圖，依據已有數據精準落位細分城市以及細分區域，在核心領域、核心區域、核心企業三方面實現精準宣傳和推進，確保園區內產業資源的聚集。
4、產業生態打造。
一個產業生態系統的物種組成越複雜，結構越穩定，功能越健全，生產能力越高，它的自我調節能力也就越高。園區的產業生態體系可以用生產力(園區產業生態以更低成本、更快速度、更高效率生產的能力)、創造力(園區產業不斷創造更多新價值的能力)、生命力(園區產業綜合系統抵抗各種外界干擾和破壞的能力以及自我進化的能力)等指標衡量，今後的產業園區內將會形成產業資源、企業資源、技術研發資源、專項服務資源等多方要素的聚集，以一個整體產業體系參與到新時代新產業的競爭浪潮中去。
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