摘要：但愿，我们都早点进入一个更好的时代（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银
近日，据公开消息，穆迪投资者服务公司已将雅居乐集团控股有限公司的评级展望从稳定调整为负面。与此同时，穆迪维持雅居乐Ba2的公司家族评级及其债券的Ba3高级无抵押债务评级。
这距离雅居乐发布其2019年年报还不到10天的时间。
穆迪高级副总裁曾启贤称：“展望调整为负面反映了雅居乐为业务扩张而增加债务，导致其信用指标趋弱。”
到底怎么回事？看完雅居乐2019全年业绩公告，给杠杆游戏的体会是：穆迪的下调不无道理。
业绩公告披露，2019年，雅居乐自己连同其合营公司及联营公司以及由其管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目之预售金额，合计为人民币（下同，不再强调“人民币”）1179.7亿元，较去年增加14.9%。
对应的建筑面积为891.1万平米，较去年增加 11.7%，预售均价为每平米13240元。
雅居乐自称，预售金额再次突破千亿关口。当然，这个增速马马虎虎吧，肯定也不差。
只可惜，2019年，雅居乐的营业额为602.39亿元，较去年只增加了7.3%。
最让外界注意的是，毛利为183.58亿元，较去年下跌25.6%。同时，整体毛利率为30.5%，较去年下跌13.4个百分点。
海南在我国房地产市场上，注定是难以被忽视的一个区域。最近几年，海南楼市也经历了一波被市场热情相拥，到渐渐冷静的过程。多家房企在海南布局，且获得丰厚回报。
据投资时报报道，2017年，雅居乐海南项目占公司销售总额的21.98%，其清水湾卖出了170亿元！当年更是获得了全国年度房地产项目销售冠军的荣誉。
然而，随着楼市调控政策的推出，尤其是限购，这个曾经的冠军项目在此后两年销售额甚至斩到了膝盖以下，2018年和2019年的销售额分别为：113亿元和不到40亿元。
一边是“现金奶牛”项目的失色，一边是负债持续走高。
截至2019年末，雅居乐银行借款（包括银团贷款）403.48 亿元（2018年末：377.04亿元）及其他借款135.82 亿元（2018年末：114.95 亿元）是以其现金、使用权资产、自持物业、持作销售已落成物业、发展中物业、投资物业、若干附属公司的股份及股本权益作抵押。
雅居乐的若干附属公司，以其股份对优先票据作出担保。
于2019年末，该等附属公司的净资产为43.94亿元（2018年末：40.26亿元）。资产支持证券及商业物业资产支持证券分别为9.04亿元（2018年末：10.55亿元）及40.84亿元（2018年末：40.73亿元）是以其贸易应收款项及使用权资产、自持物业及投资物业作抵押。
负债率方面，2018年雅居乐的净负债率79.1%，继续增长；2019年中报显示，其净负债率增长到81.3%；2019年报则显示全年净负债率再次微涨至82.8%。
截至去年末，雅居乐计入权益工具的永续债余额达到135.6亿元，比2018年末83.3亿元新增52.3亿元。
其中一年期流动负债约423亿元，比2018年末新增近70亿元。
不用杠杆游戏多说，可以想象，2020年雅居乐的现金流压力。
穆迪预计，未来12-18个月雅居乐以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将从2019年的51.2%升至60%左右，同期 EBIT/利息比率将从2.3倍升至3.0倍。上述信用指标仍将处于当前评级的较弱水平。
2020年，雅居乐销售目标同比仅增1.7%，相比而言也开始放缓脚步了。
对于个人来说，千亿房企们尚且趋于保守，个人购房更应该谨慎。但愿，我们都早点进入一个更好的时代。
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