地产财富会
看一家公司
要看当下
更要以五年为期
看它的过去和未来
从过去到未来
企业的自我调整和穿越周期
是其持续进步的关键能力
2020-4-27
阴晴圆缺、盈亏涨跌的动荡期，不仅考验行业玩家灵活收放的应变力，也考验着玩家对于大趋势的把握力、专长业务模式的定力、以及寻找长期发展新利润点的能力。
刚刚过去的4月25日，华夏幸福以一份将近500页年报内的翔实数据，展示了这家公司在调整完毕后，再度实现稳健增长事实，也展现出了其在未来将通过产业新城与商业地产的双线并进，实现更长远发展的优质潜力。
在地产白银时代，华夏幸福穿越了下行期，作为“产业新城开发商”的长期优势开始进一步凸显。
在产业新城业务逐步繁荣的基础上，华夏幸福也在新业务线商业地产运营上发力，创造出了新的利润空间，进入了双线发展、双轮驱动的新周期。
穿越周期
华夏幸福年报数据向好
年报数据显示，2019年，华夏幸福年度营收达到1052.10亿元，较上年增长 25.6%，首次突破千亿元。
与此同时，华夏幸福为股东创造的利润也实现了喜人的稳健增长——2019年归属于上市公司股东的净利润达到146.12亿元，同比增长24.4%。
值得一提的是，华夏幸福2019年整体毛利率达43.7%，其中，房地产业务毛利率为33%，创近五年新高，产业新城业务毛利率则高达68%，展现了优异的盈利能力。
而来自克尔瑞的测算数据显示，2019年，50家典型上市房企加权平均毛利率仅为29.9%。
远高于同行均值的毛利率水平，也让华夏幸福得实现更好的投资回报率，给股东更多回报。数据显示，2019年，华夏幸福的ROE达到35.7%。
营收利润双增长，让股东欣喜的高毛利率、高回报率、高ROE，这些数据意味着华夏幸福在短暂的调整期过后，穿越下行周期，进入了新的增长周期。
实际上，回顾过去五年的复合增长数据，华夏幸福的多个关键数据的复合增长率均表现出色。
• 在营业收入上，其五年复合增长率达29%；
• 在毛利润上，其五年复合增长率为37%；
• 在净利润上，其五年复合增长率达32%。
• 此外，在现金分红上，华夏幸福连续五年的分红比例都不低于30%。
这意味着，对于投资者而言，华夏幸福堪称是一只穿越牛熊周期，持续实现增长稳健和回报稳健的优质公司。
产城发展
从规模导向转为经营导向
2019年营收利润的双增长，很大程度源于华夏幸福在主营业务产业新城上的收入和利润水平优化。
在业绩说明会上，华夏幸福董事长王文学也明确表示，华夏幸福产业新城已回归经营逻辑，并给公司的利润改善和优化带来更多贡献。
尽管曾经历短暂调整，但在2019年，华夏幸福守住了产城优势，顺利承接当下都市圈发展的战略红利。
年报显示，2019年，在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，其中66座已经实现回款、产生利润，22座已经实现累计现金流转正、产业项目投产与产业集群形成。
同时，这一年，华夏幸福也实现了产城模式的异地复制成功和全国化发展。
嘉善产业新城新西塘越里——
华夏幸福产城模式于长三角都市圈成功复制
数据显示，2019年，华夏幸福环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6%。
在环京以外区域，华夏幸福的销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的46.5%提升至57.8%；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。
此外，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。
在全国化复制的同时，华夏幸福产业新城的价值持续提升，经营性用地面积同比增长50%，高价值区域楼面地价同比增长26%，量价齐升。
根据年报，华夏幸福2019年产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，产业新城毛利润占比达到52%。
量的增加，质的增长，也让华夏幸福的朋友圈不断扩大。
数据显示，2019年其他开发商在产业新城内的取地量同比大增58%，产业新城平台化效应正在逐步显现。
新业务线
带来更广阔空间
近两年来，在既有产业新城业务基础上，中国平安两次入股，成为华夏幸福的第二大股东，也助力华夏幸福实现了新业务线顺利拓展。
对此，业绩会当日，华夏幸福联席董事长、首席执行官吴向东表示，对于新业务，华夏幸福有“三新”指导方针，即新模式、新领域、新地域。
在新模式方面，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式。
在新领域方面，华夏幸福积极探索并布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等相关领域。
在
新地域方面，华夏幸福的商业运营新业务通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层。
关于新业务的持续新地域拓展，吴向东表示，华夏幸福同样将继续贯彻都市圈战略，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区等地都是其开发的重点区域。
吴向东称，2020年，华夏幸福将以轻资产方式，持续在都市核心圈开拓商业地产及相关业务。
这些新业务，正是对华夏幸福原有业务的有益补充，与原有产城和住宅业务，相得益彰。
这意味着，在都市圈发展的红利下，华夏幸福进一步锁定都市圈战略的新业务发展，将持续增强华夏幸福都市圈发展综合解决方案的提供能力，让这家公司在中国新一轮都市圈建设发展中占据更有利的地位，获得更广阔的发展空间。
锁定未来十年
都市圈发展红利
2019年年报显示，聚焦国家重点发展的核心都市圈，华夏幸福目前已经基本完成了“3+3+N”的战略布局格局。
所谓“3+3+N”，即在持续精耕京津冀都市圈的基础上，布局长三角(南京、杭州、合肥)都市圈及粤港澳都市圈等3个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈等3个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
这些都市圈区域，集聚了全国最优质的人才、技术、资本等要素，具备较快的发展速度和较大的发展潜力。
而大都市圈发展，正是时代所趋。
对此，国务院发展研究中心原副主任刘世锦在近日的公开论坛上表示，当前这个关口，“新基建”并不足以挑大梁，解决方案是发展大都市圈——在核心城市周边50-70公里、最多100公里范围之内，发展出一大批小镇、小城。
根据刘世锦的测算，今后十年，仅都市圈的发展给中国经济提供的增长动能，保守估计将在每年0.5～1个百分点。
例如，在京津冀都市圈的发展中，伴随着京南新机场以及京津冀交通一体化的发展，固安、永清、霸州作为“环京南三县”，受益于都市圈发展的大势，成为连接京津冀各大动脉的重要交通节点。在这个过程中，华夏幸福就成为其发展红利兑现的重要受益者。
对此，清华大学PPP研究中心教授王守清认为，随着都市圈建设上升为国家重大战略，都市群将成为未来20年新型城镇化的主体形态，这无疑将给华夏幸福带来更多大展宏图的空间。
这意味着，华夏幸福大概率锁定了未来十年都市圈发展的红利。
稳健持续的增长、看得见的发展空间，加上优质的ROE表现，让资本市场对华夏幸福用投票，多家机构将华夏幸福列入买入清单。
国盛证券近期发布报告表示，华夏幸福模式与众不同，受益都市圈化前景广阔；且携手平安在顺利解决模式痛点的同时，开启了战略新篇章，有望带来公司综合实力的大幅提升，给予其“买入”平均。
东吴证券也再度维持华夏幸福买入评级，认为其逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段，走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观，近两年平安战略的入股，更是有效增强华夏幸福的资金实力，未来双方的业务深度合作值得期待。
閱讀更多 地產財富會 的文章
