導言
“公司的戰略是‘成為中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺’。在這個戰略引領下，公司會積極發展產業新城、商業地產這兩大平臺，並持續構建新平臺。”關於華夏幸福2020年的戰略重點，華夏幸福董事長王文學在4月26日的公司2019年度業績說明會上勾畫出了清晰的版圖。
“目前已鎖定70億元線上房源”
在產業新城及商業地產的雙輪驅動下，2019年，華夏幸福交出了一份還不錯的成績單。
2019年，華夏幸福實現營業收入1052.1億元，同比增長25.55%，首破千億；歸屬於上市公司股東的淨利潤為146.12億元，同比增長24.4%；全口徑回款954.7億元，同比增長21%，創出歷史新高。
與此同時，華夏幸福的毛利率和淨資產收益率(ROE)也持續走高，2019年分別為43.7%和35.7%，與上年同期相比分別增長2.1個百分點和0.5個百分點。
截至2019年年底，華夏幸福握有貨幣資金429.63億元，公司資產負債率為 83.90%，同比下降 2.75 個百分點。值得一提的是，今年4月20日，華夏幸福發佈公告稱，2020年度第一期中期票據於近日成功發行，發行金額5億元，期限2+2+1年，發行利率5.17%。低利率中票有利於改善其債務結構。
值得注意的是，2019年，華夏幸福加大了經營取地等資源儲備方面的經營支出，全年購買商品接受服務的現金同比增長58.19%，為後續發展積蓄力量。
業績實現高增長的華夏幸福，對股東始終保持著高比例現金分紅。數據顯示，2019年公司擬向全體股東每10股派發現金股利15元(含稅)，以資金公司每10股轉增3股。以此計算，2019年華夏幸福現金分紅達45.20億元，同比增長25.4%，現金分紅佔淨利潤比重連續5年不低於30%。
4月24日，華夏幸福發佈的2020年一季度經營情況顯示，華夏幸福2020年一季度實現銷售額157.72億元，同比下降48.35%；對應銷售面積70.52萬平方米，同比下降76.93%。
對於較大的降幅，華夏幸福董事、聯席總裁孟驚在業績說明會上回應稱，房地產銷售額下降主要受年初疫情及公司拿地方式的影響。
他表示，其一，年初疫情發生以來，華夏幸福全面關停售樓處並取消一系列線下銷售活動。因環京防疫形勢較為嚴峻，且該公司在環京佈局較多，所以業務在三月底到四月初才基本實現恢復，從時間上看相對較晚。
其二，因推行產業新城這一業務模式，華夏幸福旗下的住宅品牌孔雀城聚焦於從產業新城內部取地，而非像典型房企一樣儲備3年或更長時間。而從數據上看，每年三四季度才是孔雀城當年銷售的大頭，而一季度、二季度的銷售佔比大概在40%左右。
“此外，疫情期間，公司陸續啟動溫情服務，開啟線上銷售。目前已鎖定70億元線上房源，在4、5月會陸續進入簽約階段。”孟驚如是說。
對於後續經營計劃，其表示，華夏幸福已從三方面著手應對疫情對銷售產生的影響。佈局方面，公司將夯實核心都市圈的佈局，在一二季度儲備充足土地；銷售方面，繼續將傳統銷售與線上銷售相結合，使線上銷售常態化，並逐步成為郊區銷售的重要方法；政策層面，隨著全國各地企業扶持、人才引入等政策的出臺，公司將在新的市場局面下獲得新的市場機遇。
“迴歸經營邏輯”
產業發展是華夏幸福近年來的著力點，從數據上看，產業新城在2019年的業績對整體業績的貢獻度持續增加。
從收入結構看，去年公司產業新城銷售額同比增長19%，銷售額佔比提高7個百分點，毛利潤佔比達到52%。
值得一提的是，儘管產業新城項目比一般房地產開發項目回款慢，但華夏幸福去年的產業新城銷售回款率由46.2%大幅躍升15個百分點至61.4%。
作為產業新城運營商，華夏幸福多年來堅持“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的發展理念，有效提升區域發展綜合價值。2019年，華夏幸福持續聚焦產城融合，投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，創歷史新高，比去年同期上升17.8%，其中5億元以上的項目貢獻率達85%；新增簽約入園企業545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。
而產業新城運營的關鍵，是入園企業的投資額及企業質量。2019年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，同比上升17.8%。新增簽約入園企業545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。
在此基礎上，華夏幸福園區引入龍頭企業的能力增強。2019年引入多家行業龍頭優質項目，如騰訊科技（深圳）有限公司、欣旺達電動汽車電池有限公司動力電池項目等，一批科技含量高、示範帶動強的高端產業集群已見雛形。
對於產業新城相關業務，王文學表示，第一是戰略再聚焦。有兩個聚焦：一是區域聚焦，就是把資源聚焦到優質區域，有一些無效和低效的區域不再投資；二是業務聚焦，把資源傾斜到核心業務，對各項業務重新梳理，有的業務進行合併，有的弱化為輔助性業務，讓核心業務時刻保持在戰略實施狀態。
第二是迴歸經營邏輯。具體包含三點：一是產業新城的現金流自我平衡，二是孔雀城的利潤及現金流的平衡；三是二者還要有機地協同發展。
第三是提升經營質量，提升經營回款，優化經營性現金流，合理控制負債，優化槓桿。
華夏幸福聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東表示，現在在中國從上到下各級黨委和政府比以前更加強調產業興國、產業強國，疊加華夏幸福20年來積累的資源和經驗，要精準投資、精益管理，“我們在未來沒有理由不把產業新城的業務做得更好”。
“新業務將會全面落地”
會上，吳向東強調，經過過去一年的熱身，2020年在新的發展戰略指導下，新業務將會全面落地。
據其所言，公司新業務方向包括四個方面：城市綜合體、康養事業和長租業務、輕資產管理輸出、包括科學社區在內的新生事物。它們將在8個核心城市率先佈局。
新業務將採取不同的產品組合，一是已落地項目的商業地產，包括零售物業及寫字樓等；二是對於新型不動產項目，包括康養事業、公共住房、科學社區等。
吳向東指出，在數量方面，目前商業地產在國內重要城市有供過於求的現象，但高品質的項目仍顯發力不足，這是問題所在也是機遇所在。他提出了商業地產的“六個好”：“要做好城市、好地段、好條件、好產品、好服務、好回報。2020年，公司會有大的、好的城市綜合體落地。康養和長租房公司也會全面展開，同時會有第三方投資者做輕資產輸出。”
會上，據華夏幸福董事會秘書林成紅介紹，目前公司商業地產及相關業務在2019年從無到有，已覆蓋4座城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞。其中年內落地兩個，分別為北京麗澤項目和武漢長江中心項目。
具體而言，首單項目為存量項目，華夏幸福將資產已完整轉讓給平安人壽，該項目作為華夏幸福輕資產業務模式的首次嘗試。第二單是武漢長江中心項目，規劃計容面積合計117萬平方米，業態組合包括辦公、商業、住宅和公寓。
關於武漢項目，其進一步表示：“未來持有的如地標寫字樓、高端購物中心等辦公和商業業態，未來將出售給保險等長期資金，以支持其在不動產領域的資產配置。住宅和公寓等銷售型物業有望在2021年地三季度開始銷售，為公司貢獻新的規模和業績增長點。”
《中國建設報·中國房地產》獲悉，去年9月10日，華夏幸福間接全資子公司以116.25億元競得武漢長江中心項目地塊，涵蓋400米寫字樓超塔、總部級濱江寫字樓、時尚購物中心、高端住宅公寓等多重業態，將打造濱水綜合體。這是該公司首個從拿地開始，涵蓋開發建設、運營管理全週期的商業綜合體項目，有業內人士稱它有著鮮明的“吳向東特色”。該項目已於今年4月14日正式開工。
同時，產品層面，林成紅稱，公司將立足以輕資產方式在開拓商業地產及相關業務，從不同的產品組合的角度，一是已經落地項目的商業地產，包括零售物業及寫字樓等；二是對於新型不動產項目，包括康養事業、公共住房、科學社區等，也將積極探索，近期也會有項目的持續落地。
近年來，粵港澳大灣區的城市更新項目是地產商爭奪的存量市場，也是華夏幸福的重點發力方向。
據林成紅介紹，城市更新項目方面，華夏幸福目前有8個城市更新項目中已被選為前期服務商，這些項目主要分佈在大灣區城市，其中深圳有6個項目，東莞2個項目，總計新增土地儲備規劃計容面積達171萬平方米。
另據吳向東透露，華夏幸福將託科學家學會，以及華夏幸福具有的產城融合資源和經驗，在中國最大的城市擴展科學社區項目，首個項目正在謀劃落地。
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