8月27日，可能龙湖集团的高管们万万没想到，在本该是举杯庆祝的中期业绩发布会上来了一名不速之客。这位客人可不是来恭喜道贺，而是现场含泪控诉龙湖房屋质量堪忧，维权无果。现场一度尴尬无比。
一石激起千层浪，龙湖这家渝派房企的杰出代表，因为其良好的物业管理和景观效果，一度是住房质量的品牌代表，而今也被推向维权的的风口浪尖，令人唏嘘。其实，不只是龙湖地产，如今因为房子发生的维权事件此起彼伏。毕竟买房子对于大多数老百姓来说是一生中的大事情。对于特别是买了期房的人们，在交付的时候，难免会有落差。而一旦还伴随有房价的大幅波动，更有可能发生群体维权事件。现在各个地方，无论是小型房企，还是上市公司，无一例外，房屋质量问题引起的纠纷屡有发生。为什么这几年会集中发生大面积的业主维权。我觉得有以下几个原因。
1.强调快周转的房企，质量成了牺牲品。
从08年房市经过短暂的低迷后。众多房企都大跨步进入了扩张时代。10亿，100亿，1000亿，速度之快，难以想象。我记得当初在面试一家知名房企的时候，主面官给我们讲了一下他们的近期规划。当时这家房企的销售额在200亿左右，而他们的计划是3年内做到300亿，8年内做到上千亿。初出茅庐的我，一下子被这么激进的计划震惊到了。经过这么几年的的发展，事实证明，这不是一个口号，他们确实做到了。只不过也因此牺牲了品质形象。
房企讲究快周转，这已经是行业内的共识。地产行业是一个资金密集型行业，需要大量的资金投入。现金流是房企的生命线，为了最小的占用资金，无一不采用高杠杆，高负债的模式，所以大家可以看看各大上市公司，在销售额数量激增的同时，负债率也急剧攀升。对于一个销售额10亿左右的项目，地产公司自己投入的资金估计不足5000万。一般通过社会融资。银行抵押等模式保障前期资金，后面就利用销售回款来保障项目的正常运转。保障快周转，万科有所谓的"5986"高周转模式，即"拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出八成，产品必须6成是住宅"。这样的速度已经是比较温和的了，还有企业要求3个月开发，4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金。简直就是速度与激情的夺命狂奔。激进的碧桂园甚至提出过3个月的开盘计划。也正是这样的要求，直接导致碧桂园项目安全事故频发。
快周转以回流资金没有错，但是这一定就会牺牲工程的质量。虽然各大房企都对外宣传如何如何看重工程质量的重要，但实际上大多数房企都不重视质量。我们从各大房企高管中工程口出身的比例就知道。基本上这些企业的高管都来自市场销售和战略投资部门。因为，对于房企的扩张，拿地和销售额才是首要保障的目标。
我们说慢工出细活。但是房子这样一个庞然大物，虽然不是啥高技术，涉及到的专业也是数十种。而我们现在的承包单位，大多都是资质挂靠。即使是大型房企，近年来为了压低承包价格，也是默许了私人承揽工程。所以，你看到的某小区挂着中字头、国字号施工企业，其实里面做活的不知道哪个大舅子，二舅爷。从源头上就引进的是游击队伍，你能希望他在这两年左右的工期内做出怎样的精品工程。再一个，我们现在从事工程建筑的基本都是农名工。现在的建筑环境不能保证他们的稳定性，也就无法要求他们做到责任心，基本都是做了个项目就走人。没有系统的管理，所以即使一个小区，一栋楼，可能不同的楼层施工质量也不一样。
再说一下精装修，我个人不建议买精装修的房子。至少目前看来，还没有哪家企业的精装修做出口碑来的。自己装修过房子的就知道。委托专业的装修公司和自己找工人装修的品质感完全不一样。当然价格也会高出不少。而对于开发商，由毛坯改为精装修，无非是进一步吃掉装修的利润。你要希望它能保障多好的装修质量，我觉得不可能。
2.质量虽有缺陷，安全足以保障
我上述所说的都是工程的细节质量。隔行如隔山，很多人在看到负面的质量问题以后，对房屋的安全性也产生了怀疑，这个大家尽可能放心。对于结构安全，房子基本没有问题，没有人，也没有单位会在主体结构的质量上弄虚作假。现在是终身责任制，如果出了问题，一辈子都要跟着你。而且对于桩基、柱子、承重墙等主体结构，质量检查必须是百分之百的。所以能够交付到业主手中的房子，在安全性能上是过得了关的。而更多的问题是发生在使用功能上。比如说房屋漏水、路面沉降等。
在我接触到的项目中，现在屋顶漏水都比较少了，因为处理屋面的防水层还是比较简单的。比较多的是车库漏水，因为很多车库与主体结构的异型相接，各种伸缩缝连接不规矩，施工人员也草草了事，直接导致防水处理不到位。然后就是路面的沉降，大多数业主都会发现房屋墙角等位置路面不久就会发生沉降。这是因为土石方回填工艺控制不严格和施工速度过快的原因造成的。做土石方的可以说是房屋建筑中技术含量最低的，而他们又基本由社会人士垄断，蛮干硬干的事情常有发生。万科、碧桂园发生几次的基坑坍塌事件，都与土石方有关。
压缩成本也是房企经常做的事情。房价下降的时候，为了增加利润，要节约成本；房价上涨的时候，国家限价，又要节约成本。怎么节约成本，那降低使用功能和呈现效果。比如说：本来以前说的过道墙面贴砖，现在改成涂料；原计划楼梯梯步贴砖，现在改为一至二层贴地砖；更狠的，本来景观中涉及的银杏树，换成香樟，或是大胸径的换成小胸径的。这都是套路，因为是期房，这些细节又不可能写入合同，最后就是地产公司为了完成任务任意削减成本。
卖房子的时候，销售人员为了提高业绩说的天幻乱坠；实际施工的时候，公司又为了节约成本能砍就砍。这就导致了交房时候业主心里落差巨大，进而上升为维权甚至房闹。而这个时候，当时给你卖方置业顾问很可能早就拿着分红离职了。
3.学区房入不了学
现在学区房已经成了社会的热点。为了给孩子创造一个好的学习环境，很多父母不惜重金购买学区房。同时一些开发商业以学校为噱头，宣传卖房。而学区房相比周围的房价也要高出一大截。如果最后没有入读约定的学校，就可能引起大规模的维权。
对于学区房，主要有两种类型。一种是开放商与学校签订了协议，开发商答应学校的特定要求（代建、挂名费等），为小区引进知名学校。开发商在得到学校的保证后可以给业主分配指标，业主的孩子凭借指标入读合作的学校，而这些指标一旦使用，就会作废。但是，因为写进了合同，这样的学区房是有保障的，基本不可能存在后续纠纷的问题。另一种是划片区入读，是最常见的也是最容易引起纠纷的。九年义务教育要求适龄儿童就近入读。由教育局统一划分入读的小区。对于一些老小区，变化不大，但是对于一些新区，学校也是新建，具体如何划分片区，还没有定论。但是开放商为了卖房子往往会夸大宣传，许诺将来房子已经划片区。请注意，这往往是口头许诺，并不会写进合同。具体小区是否划入名校片区，只有等学校建成后，教育局划分了片区才清楚。所以买这样的学区房其实是有很大风险的。
对于学区房，国家层面政策上是不鼓励的。体现在每年都会对入读的片区重新划分，当然大多数情况变化很小。很可能同一个小区今年是读A学校，明年就是B学校。还有甚者一个小区不同的楼栋入读不同学校。总体来说是优秀教育资源的过于集中，家长们趋之若鹜。对于购买学区房，我自己也买，也不反对，谁让我们是当父母的呢。但是因为入读不了学校就去集体闹事，并不可取。一定程度上，购买学区房也是一种投机行为，因为并没有人给你保障。当然，如果开放商能给你做了虚假宣传，甚至写进合同，那完全可以法律维权。
对于购买学区房的业主，一定要掂量再三，不要被置业顾问片面字词蛊惑，调查清楚了再下手。
4.房价波动，心里落差
虽然很多人不愿承认，但许多大规模的维权导火索是房价的下跌。业主维权的事情屡有发生，近几年越演越烈。而更多的是集中在改善性楼盘中。我之前陪亲戚去一个区县接房，是一个纯刚需的楼盘，买房的大多都是该县入城的农民。我到了那个小区非常震惊。小区绿化还在种树，车库还在清理，各个地方也是破破烂烂，就敢通知业主接房。到了现场，发现很多业主似乎并不觉得有多大问题，都已经开始装修了。如果这样的楼盘放在主城，想都不敢想。后来我想通了，对于这些业主，他们一方面是维权意识还没那么强，另一方面，内心也想早些接房早些入住，只要居住功能不受大的影响，就能接受。
其实这也是一个缩影，房地产疯狂发展了二十多年，前十多年大家迫切的需要一个居住的房子，对于房屋的细节并没有那么纠结。同时房价也是一种火箭式的速度上升，买了房子的都挣的喜笑颜开，哪里去维权闹事。而一旦房价出现下跌趋势，大家心里出现落差，又是几十万上百万的大笔买卖。细节问题也会无限放大。所以很多过激的房闹行为，都是房价的下行造成的。
开放商希望涨价，买了房子的人也希望涨价。但是当开发商资金链紧张甚至有断裂的情况下，他们也要断臂求生。为了避免前期业主的房闹，通常会采取集中销售的模式，在一两天时间里以大幅降价的形式迅速清理掉尾盘。等前期业主反应过来的时候已经清盘结束。所以在房价上涨乏力的时候，真正想买房的人，可以时刻关注中意楼盘的动向。说不定会捡到实惠。
5.百年老店还是昙花一现
房地产经过疯狂而野蛮的生长，已经造就了众多的巨无霸的地产企业。2018年销售额达到千亿级别的就有近三十家。有些甚至跻身了世界五百强。但这样的五百强，含金量有多少，值得商榷。野蛮的增长不可避免带来负面效应。品质质量堪忧，优质服务缺失，先前承诺作废，安全事故频发。都是需要开发商们深思的。谁也说不准房价还会不会进一步拉升。2018年国家已经完成近60%的城市化，而更为直接的感受是各个地方城区急速扩张的城区。按照发达国家的发展经验，经济推动房价快速上涨是一个不可避免的过程。但是总会有一个天花板在那里。天花板没出现前，没人能说准在那个时候发生。现在层出不穷的维权事件，提醒各大房企是该静下心来修炼内功的时候了。在地产黄金发展期结束以后，地产企业如何进一步开疆扩土和保持利润增长。很大的方面就是品牌的维护。据说现在还没有一家房地产的百年老店。希望我们众多的地产开发企业不要只是昙花一现。
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