文 | 陈思进
现在，租房已经渐成北美人，特别是北美青年人住房的首选。北美租房而居的人越来越多，收入越来越高，年龄越来越大。
根据美国人口普查局的数据，在过去10年里，年收入超过10万美元的租房家庭数量增长了160万个。目前，超过2240万个家庭的租房者年龄超过40岁，大部分新建公寓迎合了这些富裕家庭所希望的餐馆、公园、体育场馆和办公室就近的生活模式。
在北美，商品房市让市场去调节，而租房市场由政府控制，政府向拥有土地和房子的主人征收房地产税，将这笔钱投入租房市场补贴给房客，“劫富济贫”。拥有房子者，享受了成功的喜悦，拥有的快感，而房客们居有定所，可谓皆大欢喜吧。
众所周知，纽约是全美住房消费负担最重的城市，曼哈顿更是寸土寸金，房价高得没法想象，看得见景色的公寓动辄几百万美元，甚至上千万美元一套。不过，纽约的租房市场，却因为政府与私营部门的合作，而长期维持着稳定的状态。
其实，欧美的多数国家多少年来租房者和拥有住房的比例各占一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住而是一种居住常态。由于欧美的高房地产税，政府征收了房地产税之后便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。
例如，我在纽约时居住在曼哈顿内的罗斯福岛上，环境幽雅，闹中取静。我所租住的高级公寓是联合国出资建造的，主要提供给联合国的工作人员，对他们收取的租金相当便宜，而对于像我这样的非联合国工作人员则租金随行就市，每月需付租金2500美元。其时，曼哈顿的地产税高达3%，假如我买下所租住的公寓至少要100万美元，每年的房产税就要3万美元，再加上几千美元的管理费、水电费等，根本“得不偿失”！
在罗斯福岛上，还另有两类公寓可以居住。一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的金额就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30%～40%。我曾经的一个同事有一年失业了，却“因祸得福”年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年，这位同事的太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查证，结果一住数年。直到孩子到了学龄期，他们才为了孩子的教育不得不搬离罗斯福岛。
另一类公寓的租赁方式又别具一格，搬进去时承租人只需交纳当年的薪金（按年薪计），以后无论租住多久都无须交纳房租，只需按月交付几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还，但是不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。不过，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。
这种居住方式在欧洲就更属常态了，我曾有专文详谈德国的住房情况，这儿就不另赘述了。
在北美，多少年来对于租房还是买房，对于普通百姓来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，远观北美一百多年来的房价走势，基本上仅仅和通胀率持平，也就是说房地产对普通人而言并不是投资品的选项。
在北美，通常来说单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子才会考虑搬到郊外或者小城镇选择买房子，过上另一种大家庭的生活。例如，股神巴菲特年轻时就一直租住一居室的公寓，直到结婚生下第一个女儿后才购房而居，可那时他早已是百万富翁了。顺便提一下，巴菲特至今依然住在那栋老房子里……
2008年的次贷危机，使得美国房价连续下跌了五六个年头，之后虽然回升，可迄今还没有回到之前的高位，摧毁了很多移民以拥有房子为主的所谓“美国梦”。
再以房价最高的纽约来说，纽约市政府长期以来实施廉租房政策，使符合条件的中低收入阶层每月都能以较少的租金租住较好地段的一居室。例如，位于曼哈顿下城有一个斯泰佛森特社区，大约有100多栋居民楼，共占据6个街区，所有公寓一律面向中低收入阶层收入群体。
在该社区，一套面积约60平方米的公寓，客厅约为30平方米，卧室有15平方米，外加厨房、厕所和壁橱。如果按曼哈顿的租房价格，目前每个月租金要3000美元，但是在该社区这样的一居室只需1500美元。租房的好处关键在于，如果房内出现下水道堵塞、停电、冷热器设施故障等问题，一概由房东负责上门维修，而且小区的外围设施非常完善，中心地带有喷水池和草地绿化，以及24小时保安巡逻。
在北美大城市，超过35%的大众选择租房居住，这与健全的“商业租赁法”是分不开的。法律规定，房东不能随意涨房租，不能轻易毁约，更不能随性赶走房客；在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。如此一来，法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。当然，如果是租户使用不善造成的损坏，一切经济后果由租户自己承担。
在纽约曼哈顿，更有超过90%的人租房而住，而能在曼哈顿拥有房产的都是钱多得发霉的主。例如，当年宋美龄女士居住在中央公园边上的那套penthouse（顶层豪华公寓），价值七八千万美元，每年单房地产税就要缴纳200多万美元。
很显然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使纽约这一国际大都市甚至“世界之都”吸引并留住了大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人，令纽约长期以来维持着“铁打的营盘（固定的房子），流水的兵（房客）”，人口一直维持在800万，而人口的不断流动使纽约保持着新兴城市一般的活力。
只有人口不断流动，才能保持城市的活力。一个城市，一旦住房拥有率的人口超过了70%，这个城市就会因为老化而失去活力。
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