哎呀，我这个拖延症。。。。。其实我是真的拖延，每次都拖到人家要开盘了才不得不拿起笔杆子写一写，这就导致很多开发商非常的恨我，觉得我是故意来砸场子的。。。。
这不，燕子矶的万象九悦马上又要开盘了，逼得我今天不得不写。。。所以我一大早就出门看盘去了。。
当然，让我今天顶着烈日出门还有一个重要的原因，就是从昨天开始，我突然感受到了减肥的重要性。。。。。。。。。。。。。
这疫情之下，你们键盘哥每周只有3天放风时间，一天足疗，一天按摩，一天看盘，仅有的时间全部奉献在自己喜爱的事业上了，你说你们这些炒房客还有什么资格不努力？
不扯了，进入正题吧
燕子矶这个地方其实挺好的，我也一直都挺欣赏，但这个版块受到的关注并不多，包括我在内也基本没怎么写，原因就是它这2年被江北压制的太厉害了。
毕竟同是3万的价格，谁都会选铁定大发展，绝不可能烂尾的国家级新区。所以我觉得燕子矶一直都挺好，只不过前期受到的关注太小而已。
然而最近事情又开始产生了变化，人们的目光开始逐渐的转向了燕子矶，原因有几点：
一是江北核心区短期内出现了断供潮，从年前至今4个月的时间，整个江北核心区就上次润辰开了20套房而已。在这个空隙间，燕子矶开盘自然会吸引流量。
二是学区有了眉目。在众多业主坚持不懈的努力下，部分学校已经摘掉了“晓庄”的帽子，抱上了南师的大腿，这也给了大家信心。
三是其他版块的涨价。无论江北还是河西，有的楼盘确实涨了，而且对未来的传言不断，这意味着在这些版块一二手房的倒挂在逐渐消失，吸引力也在减少。
四是燕子矶的涨价。燕子矶是实打实的涨价了。从3万的中海燕矶到3.5的锦麟融誉和万象九悦，再到据传4万的仁恒，这就让很多人坐不住了。房地产有个有趣的现象，就是越涨越买，越跌越卖，这种新房的上涨自然会提高人们对未来的期望值，反而增加了他们的投资欲望。
有人会说了，键盘哥又瞎扯了，一会说涨价打消别人投资欲望，一会又说涨价提高投资欲望，简直胡说八道。。。
这就是我今天要说的，燕子矶版块的特殊性。
准确说是燕子矶-迈皋桥版块吧，这里的房子与河西、仙林都不太一样，因为这里没有一个房价的标准参考价。
河西南4.5-5万，河西中6万，仙林湖3.5-4万，这就是这些成熟版块的标准价，绝大部分正常楼盘都是在这个区别浮动，我们所参考的“倒挂”都是基于此价格的。
然而燕子矶-迈皋桥没有，这里价格是混乱的。发生这种情况的原因与其早期过乱的规划有关，或者说是“没拆干净”。在这一大批区域里，乱七八糟的插进了各种品质不一的楼盘，实在是很难找到一个价格的“锚”。
几千户超大体量的老破小是一个价格；三流开发商的次新房是一个价格；知名开发商建在了老破小旁边是一个价格，拆的比较干净的新玄武又是一个价格。
所以我们看房价图的话，会看到这一块版块里，房价2-3-2-3.5-2.5-3.5-4.5这样胡乱分布的，很难有人说清楚燕子矶-迈皋桥版块的倒挂到底有多少，或者真实价格有多少。
而这次燕子矶的涨价，无疑就是告诉人们一个信息：我这里贵着呢。。。这样直接拔高了人们的预期，那么或是贪婪、或是恐慌之下，就会有很多人来买啦。
燕子矶：老子贵呢！
那么这3个盘，到底价值几何，我们来看一下。
有点小坑——万象九悦
万象这个盘总体是可以的。我们看待一个楼盘的时候，一定要从他的真正需求者角度来看待，并不能以一个过高或者过低的姿态去面对，这都是不合理的。
在燕子矶-迈皋桥区域，由于存在着天量的老破小，这些住户都有着极其强烈的改善需求，所以这个版块的新房是不缺客源的，即便在江北最为火热的时候，中海燕矶也能顺利卖完，就是这个原因。
版块里老破小太多太多
放在九悦上，我们就是一个“新南京人”、一个“毕业大学生”或者当地改善人群，我们要用这样的眼光去对待楼盘，对缺点的容忍度是要提高的。
九悦的优势非常明显，那就是方便，非常方便：
紧挨着2个大型商业体，其中一个已经开业；
未来地铁旁边；
离新街口、鼓楼上班都不算远；
精装交付，现房出售；
任何外地朋友、毕业生以及地缘客都可以立马买下，立马入住，立即享受方便的配套。
所以毫无疑问，在不考虑价格的情况下，这个楼盘是值得购买的。
但考虑上了价格又不一样了，我们需要去面对一些问题
第一个问题，就是地块小。这个住宅有3块地，1块相对正常，由大概10幢高层构成，中规中矩，但是不开盘。另外2块地块则小得多，尤其是有一块只有4幢楼，还是个三角形的畸形地块，那就很不宜居了。
这次开盘的是一个6幢楼的小高层，总体来说虽然小区内没啥可逛的，但也不算太小，在这个定位上来说也足够了。
第二个问题是，品质挺一般的。没有会所，没啥小区景观，装修标准也一般，最主要里面还有个大坑，我下面会说。
第三个问题就是坑太多，这点让我很不爽，因为耍滑头的地产商在南京是混不下去的。我把几个坑说一下：
1、多地块分散的住宅布局，再加上四处刻意的围挡，让你弄不清买的房子到底在哪里，实际上当你真的到现场之后，会发现很多问题。
2、马上开盘的小区是靠近栖霞大道的高架盘，前2排不能买！这点真的很坏啊，因为我去了现场发现周围至少1公里都是围起来的，要不是眼尖根本不会发现还有个高架，我完全有理由恶意揣测这是故意为之。
新开楼盘在这里
3、装修减配。装修本身真的很一般，这样就算了，这里面最大的坑是，实际交付只有客厅有中央空调，卧室都是挂机。但这一点你是绝对发现不了的，因为样板房就没有把挂机给挂出来！！只有眼尖核对了交付标准的人才会知道！太坏了！
4、各种围挡把后面巨量老破小挡住，实际上附近老破小特别多特别破。我给你们看马上开盘的地块附近是什么样子的，你们肯定很多很多要买的人都不知道房子在哪儿呢，这需要从售楼处绕一圈才能抵达。。。坏死了。。
第四个问题是可能没好学区。。。这个不交付不定学区，和开发商无关，大家有数就行。
坑就是这几个，最后我们看大家关心的几个问题：
未来发展：我四周都走了一圈，怎么说呢，在附近小区域内是拆一半，破一半，再往外是破的一塌糊涂了。。。所以我对它的未来不是太看好，毕竟施展空间有限。当然肯定能发展发展，但想像南部新城、江北那样大发展是不可能的了。
倒挂如何：这个不难，就在他对面的次新房，招商1872也是紧挨着商业体非常方便，毛坯价格32000，比万象近36000的开盘价要便宜3000多。当然，这个招商盘品质确实“稳如招商”，够烂的。。。所以精装的万象肯定比它贵。
可是相比于星河天赋那里整块都比较干净、纯粹更有学区加持，我认为万象由于其极度的方便，真实价格也就在4万以内把，倒挂最多10%。
值不值得投资：倒挂10%是我预估的，意味着可能是0，也可能是20%，但这个倒挂幅度，我个人是觉得没啥投资必要了。
这个楼盘就是这样，我还是要说一句，我没说不值得买。我指出的这些缺点其实都不是万象的目标客户所应该太关注或者在意的，对于这个楼盘而言，足够方便、足够新就够了，所以自住是肯定值得买的。
所以开发商你看了也别生气，这个盘肯定能卖完。。。
定位失败锦麟融誉
这是我第一次去，我就想去看看这个盘有多不堪，怎么会都没几个人愿意买呢？
我一开始以为就是很烂嘛。。但进去后发现并不是这样，这个盘品质还是相当不错的。
首先是这个大门，比万象好。
售楼处的中式幕墙由一块块砖石砌成，风格独特，让我眼前一亮。
沙盘所在区域也是大手笔让人震撼。
这个小区9万方的面积，1900户，自持会所，中间还有1万多方的下沉庭院。铝板外立面，极具匠心的景观设计以及比万象高不少的装修标准，就这些方面来说，在周边品质是非常高了，自住起来也是比较舒服的。
更可贵的是，开发商甚至做了4个样板间，每种户型都有一个，足显诚意。
所以总体来说，我觉得锦麟开发商的诚意比万象大的多得多。
但我说了，在这个版块品质细节是不如实用性的。就位置而言，周边还是比较杂乱的，商业体也没有，地铁也比较远，最主要的是，得房率真心一般般，即便是140户型依然比较局促。
主要还是不够方便吧，说实话35000的价格，除非燕子矶普涨了，否则我也嫌贵。
挺失败的，在一个不算太好的位置上花不少钱做了个高品质的楼盘，又是第一个争取到了限价的突破，最终以失败收场。我觉得吧，定位和价格都弄错了。
最后呢，我来到了仁恒公园世纪。
我批评过仁恒楼盘，就是江心洲的江湾世纪。当然主要是批评它的售价和位置。
但这个楼盘，我依然要竖起大拇指：太棒了！
这块地历史是这样的：
几年前土拍G01地块，全军覆没，或者准确的说是价格未达预期。。最终只得被自己的安居集团以2.4万的价格拿下，要求现房销售，成为燕子矶最贵的DW。
拿地3个月后，安居便转手给了仁恒。
这便是仁恒公园世纪的前身。
首先位置
3个楼盘我给你标出来。
虽然3个楼盘都被誉为“燕子矶版块”，实际上什么叫燕子矶？
这叫燕子矶吗？
这才叫燕子矶！
燕子矶是一块极美的地方，用一句广告，那叫“不是所有的石头都叫矶”，而仁恒就在真正的燕子矶边上，环境相当优秀。
不仅如此，仁恒也是目前离江边最近的一块地，不然当初怎会如此惜售，让自己人高价拍回呢？
最为难能可贵的是，这附近一大片土地都拆的干干净净，路网规划的整整齐齐，一边是江，一边是山，一边是特殊学校，一边是一大片可拆迁的储备用地，将附近陈年老破小的影响降到了最低，形成了一个半封闭的新区。而在这个新区内，已经入住了融创玉兰、招商依云、佳兆业、中海燕矶等高品质开发商纯新住宅。
再加上G01的壹号土地高价拿下交给仁恒，说明了上层对此处的关心：这里必须要成为城北的高端居住示范区！键盘哥我称之为“河北”！
接着是产品
仁恒这么聪明的企业自然不负众望，明白“劳力越戴，责任越大”的意义，不顾地价成本，不学那些垃圾开发商减配，而是坚持做出了燕子矶，乃至城北第一个高品质项目。
劳力越戴，责任越大
项目全部小高层，层高33米，楼间距达到了50米，容积率1.6，车位比1.3，小区带着自持的会所与泳池，光是这些，在城北怕是就没有对手。
而面积段也够高傲，130、150是主力户型，最小的100平只有很少的若干套，最大面积达到188平。不仅如此，130平它只做成了三房
！
我说了，不同的产品要用不同的眼观去看待。万象若是做成130三房，我要喷死它，但仁恒公园这个定位在这里，130做三房就是把《千里江山图》交给故宫博物院，是对艺术品的最好保护。
说真的，经过这段时间被河西一众真刚需、假豪宅的摧残，一个个破房子为了多做房间而把卧室弄成了鸡笼。我看到燕子矶这种地方出现了超大主卧和次卧的时候，有多激动你们能体会到吗？
公园世纪的130/150户型的次卧我给你看一下。。。
150的主卧我给你看一下。。。
当然，以上的床均为1.5*1.8的特制床，为了显得房间大。但房间确实足够大了，还弄这个把戏，我也不知道仁恒怎么想的。。。丢人现眼
130的客厅我给你看一下
大，都很大，很舒适。
这是让我激动，甚至感动的地方。就好像在今天一堆沽名钓誉的艺术家里面找到了位真大师一般激动。
沽名钓誉的艺术家
不仅仅如此，我们再回到开头，我刚进入售楼处的时候。
或许因为刚公开，人手不足，仁恒这次彻底放开，采取了自助式看房的做法。大家自行选择去会所、样板房、小区观看。
这就牛X了。你们其他的开发商，谁经得住推敲？其他不说，又有多少人敢把小区内部开放供人随意品论？其他不说，这份自信就说明了一切。
事实上，在我认真、缓慢、细致观察的时候，我觉得这个房子是极好的，或者说，至少在城北这块，以城北地缘客的眼光来看是极好的，甚至没有见过的。
贯穿整个小区的水景，错落有致。
入户大堂气派而又宽敞，要知道这不过是个10层左右，1层2户，也就是只有20户使用的大堂，但品质丝毫没有因此降低！
另外，大堂门口给我发鞋套的妹妹好漂亮。。。好有礼貌。。。。
我在想啊，你们别喷我。。。很多地缘客走近这个小区，看到了会所、泳池、入户大堂、绿化、以及超大卧室，一定是一种刘姥姥进大观园的感觉。
因为我本来就喜欢燕子矶这块空地，再加上这个品质给我的惊讶，我真的也好像买啊。。。。
当然，有没有缺点呢？有的，主要是3点：
1、电梯设计不合理。今天的2梯1户，已经是对开门电梯，实现了实际意义上的1梯1户，而仁恒这次电梯依然是老式设计，甚至都不如，因为偏在了一边，那电梯旁那户私密性就更差了。。
电梯在右手边
2、既然是这样的设计，每户开门就面对楼梯间，虽然楼梯铺了地砖，但墙面没有任何坠饰，一面大白墙，比较难看。
3、装修不够高级。这个品质比前面2个盘都好，但与被我吐槽的江湾世纪装修还是要差了一截，地板、瓷砖、电器谈不上豪。
4、我最最要吐槽，也是最受不了的，就是它的神级外立面：小方砖外立面？？？这和90年代的房子有什么区别？老老实实用铝板、真石漆不好吗？我小时候体弱多病，这外立面让我瑟瑟发抖，总是让我想起军总住院部。。。
这个房子多少钱呢？预计4万一平。仁恒申报，每报必过，所以大家就当4万来对待吧。
所以最关键的问题来了：值不值得吗？
这房子吧，目标客户应该也仅剩了本地富裕的地缘客了，包括整个迈皋桥区域。刚需买迈皋桥本来就是因为便宜，这里贵了，生活也不够便捷，我觉得是不会来买的。
投资肯定没啥意思，江心洲仁恒二手才4.6，这里又能有多少呢？在迈皋桥大商业全部起来之前，这里的需求还是比较少的，所以我觉得没有太大投资价值。
但对于地缘客来说，自住买这里是极好的，而且从舒适度上来说，这个盘可能是未来的孤品了，你不买以后再也买不到了。
最后的最后，容我再吐槽一下，这个外立面，真丑！！
今天就这样吧。。。最近结实了不少朋友，很多朋友对我都表示出了惊讶，因为每天一更，还如此高质量，手上还有一堆其他的事要做，真是神人。。。
我今天早上起来就去燕子矶，中午还忙了一些事，下午写文章，晚上做了一顿重庆火锅，吃完继续写文章，写完排版发表。发表完还要看新闻、看微博、看抖音了解社会动态，理清明天文章思路。
哎，劳力越戴，责任越大！大家周末愉快！
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