4月底，南京上市量又迎一波供应高潮，近5000套房源入市。具体房源上市情况，请参考今日次条。不同的网友可以根据自己的生活半径或者 置业需求，选择合适自己的板块。
此篇为市场稿，仅帮助网友梳理购买逻辑，非推广文。
昨天，紫东核心区目前唯一的楼盘悦峯，领取了最后两栋198套房源销售许可。无意外此次销售均价较上一批28150元/㎡，约上涨1200元/㎡。最终2号楼精装销许均价为29308.27元/㎡，3号楼精装销许均价为29453.1元/㎡，整体均价依然受制于前期板块恒大龙郡27000元/㎡洋房精装价的影响，被控制的死死的。直到最终誉峰苑清盘，很遗憾均价也未破3。
这一点其实，在去年年底的时候，我跟区域某开发商的某总监聊过一次。目前紫东核心区并没有一个单独定价体系，目前整体核价依然是江宁自我把控。这相对于前阵子刚刚新开的新港兴智中心板块明显不同。那里经开区直接官宣，未来此板块会给予单独定价体系。从这一点来说，对于开发商很不友好，对于买房人来说，确是福利。
之前，有网友请我客观测评下誉峰苑，受制于某些因素，没能大白话的写一篇，这次反正楼盘已经即将清盘，而且估计也不愁卖。我们就来分析下。
从前期销售情况来说，90和110-120㎡的户型，开盘当天基本就抢的差不多，剩余的主要是130-140的超大户型。说实话，该楼盘地块是前期南京抢地最凶的时候拿下的，当时地价超过2万，且是现房销售。
所以，开发商当时拿地设计的预期应是高端改善定位。于是，从整个小区的户型配比来看，与大多数刚需小区主打90㎡不同，该小区大户型配比的特别多，尤其是130-140㎡，基本每栋都有涉及。我们可以横向对比下其邻居招商正荣东望府。东望府最小的户型从73㎡，开始还涉及了84㎡，90㎡和117㎡。这其中90㎡和117㎡配比相对较多。126㎡只有楼王才有这种大面积产品。
从目前紫东核心区，前期多个楼盘的销售情况来看，还是120㎡以内的中小户型去化最快。誉峰苑最终受制于限价等因素，产品定位应该是没有拿地设计时的定位那么高。所以从客观事实来说，130-140㎡经历了一个正常的续销期。不过从没多久前1期的交付情况看，大多数业主还是比较满意，价格与预期基本匹配。在地下室没挖的情况，项目地价都要2万元/㎡，盖楼精装融资前期只加了8000元/㎡，开发商估计是没赚到啥钱。不过随着紫东核心区规划发布，130-140㎡的户型也基本清掉。其实客观说，由于没挖地下室，这个130-140㎡的户型单价定的是真低，当初如果多配比点小户型，才不会便宜买大户型的购房人......
其实户型不户型的，很多人已经不在意了，这次90和110㎡估计是能不能摇到的问题。据说此次开发商不希望报名人数太多，因此要求开盘当天就要把首付付齐，对付款方式要求高。
最近这阵子，有不少网友咨询房教授，最近区域有没有什么动态，或者大事要发生？
目前我可以回复的就是。根据12345热线的回复和多方渠道信息，目前原地铁小镇的一级操盘单位——地铁小镇建设公司目前已经撤出，目前正在清算接管流程，目前暂归行政区代管。后续由谁来接任，请等待官方揭晓。
在规划确定，学区抵定，目前大的方面也就剩余管理体系，有待最终确定！既然地铁小镇退出，按照常理自然是要有个单位接入。
目前有一个时间点可以关注，4月28日，是紫东地区成立满一周年的日子，是否会有什么官方通稿，可以关注一下！
目前学区已经比较明确，关于区域的学区，前两日已经学校已经官宣过日后的办学目标，基本对标南京顶标。虽不说这个目标达成会有多难，不过一个新学校敢于把对标顶级名校的意愿说出来，本身就是一件非常难得事！（具体学区文章请参考链接【授业解惑第2期】南外仙林紫东学校的远大目标，再也“藏不住”了！）
最后我来预测个，未来，板块接近3.5万/㎡，应该不是一件难事，很有可能在某些利好释放后，出现一二手倒挂情况。潜台词，你应该懂了！
紫核东流住宅用地情况
从上图可以看下，西北角东流部分，目前二类居住用地基本已经出让完毕。仅剩四块居住综合用地：恒大龙珺和誉峰苑的西侧，中南山锦花城东侧，高科和阳光城东侧。
由于此规划是新近公布。所以我们并不太清楚居住综合用地到底如何综合法？后续土地指标需要关注土地出让公告。
从整个紫东核心区看，在规划调整后，住宅用地无疑非常稀缺！我们可以观察看后续紫东核心区在规划发布后的，第一块住宅用地指标，观察一下基础起拍价格和限价。
此前年初暂停拍卖的是中南山锦花城东侧那幅G114，目前已经从住宅用地调整成商业用地。
紫东G114地块
NO.2019G114地块（江宁区麒麟街道地铁小镇青龙片区04-013地块）， 东至福宁路，南至二象路，西至美华路，北至一帆路。总用地面积32469.31㎡，出让面积30360.52㎡，用地性质二类居住用地，容积率1.01≤R≤1.7，限高35米。起拍总价8亿，最高限价11.5亿元，起拍楼面价15500元/㎡，最高楼面限价22281元/㎡，竞买保证1.6亿元。
地块四至图
所以上述指标也成为历史。
紫核二手房供应情况
从整个片区来说，由于限卖政策。在未来三年内，整个区域的二手房可供交易的只有恒大龙珺和中南山锦花城。其余招商正荣东望府、珑悦、誉峰苑全部受制于三年限卖政策。也就说到至少2023年后，誉峰苑一期才可上市，珑悦、和招商正荣东望府那周期就更远了。
目前由于区域还处于规划利好和学区利好落实的前期，特别是学校只是刚刚宣布了一些办学目标。9月份才会正式办学。具体学校情况，还需要依赖于家长的信息传达。
客观的说，在紫核规划发布以后，区域中介对于中南山锦花城的带看量就明显增加。
由于是低密度小区，整体得房率高，中南山锦花城户型基本算上赠送部分超过90%得房率。79㎡可以做标准三房。96㎡可以做两卫。112㎡可以做四房两厅两卫。小区整体情况再经过部分散步活动后，二期三期顺利交付，整体景观还不错。当然还有部分点位，业主还希望开发商再加强一把。
据周边的德佑中介介绍，在紫核规划发布后，成交价格还是在上涨中，且业主心里预期不低，带看量增长很大。此前79㎡未满二户型，成交价从208万，214万，216万，220万（191万那套客户是一次性付款价格做低）一路走高，上周刚刚成交一套224万（225万挂价那套，让了一万成交）......目前所有小区剩余79㎡的房源，基本挂牌价格都在240万以上了！最低一套240万元，且大多数卖家现在就是放着无所谓的心态，爱买不买！
有一位网友也发来了相关问题咨询。业主预期这么高，原因不外乎，一马上紫核房荒，新房没量，二短期内可供交易的二手房套数有限，等南外仙林紫东学校正式开学后，回头总有为了上学的购房需求。业主这会卖不卖都无所谓。因为只会有更多利好消息或者规划落下来，现在已经是底部，只会上行。
高科下半年预计上市，冲击新高度！
根据金牌小密探透露的消息，高科由于现在项目不多，依然想注重打造品质，由于项目体量不大，上市看情况,有地下室......网传的标准层3.5万可能打不住了......对标对象是燕子矶仁恒......现在11层的楼盘都可以叫洋房，高科还有7+1F的.....可以称全系洋房......
而且现在洋房均价3.3万，挖到3.8万甚至3.9万的例子...大家又不是没见过,不要大惊小怪......
且按照过往高科整体操盘看，一直也不是个快节奏的开发商......高科荣境首期上来就比仙林湖周边盘贵个几千。高科紫薇堂在隔壁新城璞樾和山早就卖完的情况下，基本都盖完了，才拿出来卖......
且你看看这个精装效果图的展示面，你觉得能便宜么？我也希望便宜.....大家好抢.....
高科荣院最小户型——106㎡（108㎡）户型
这是高科荣院最小的一个户型，三房两厅两卫，户型非常赞，由于高科荣院本来为11F和7+1f低密度产品，项目得房率高，从上方户型图可以看出，整个非常方正。设计了南向双阳台，是典型的客厅在中间，房间在两边的分布。主卧带独立卫生间，空间格局属于市面经典户型。
同时该户型的精装效果图也首次曝光！
更多高科荣院信息，欢迎扫描下方二维码，我们将在后续陆续曝光！
至于另外一家楼盘，深业青珑上府，可谓是短期内刚需的唯一指望了！
很重要的是他有小户型！！！！誉峰苑之后，只有深业有95㎡的！！！想想就觉得购买难度得升级.....
买房惠独家透露，深业青珑上府主打95和115㎡户型，此外还有125㎡和140㎡。现房销售！
不出意外，深业青珑上府很可能未开先火！！成为深业进驻南京以来，面向最主力人群的最HOT热盘！因为下半年多多少少，估计这边的一些方向也要明朗化了，且也是未来距离东流中心商务区，现阶段最近的楼盘.....
閱讀更多 南京買房惠 的文章
