关于大华路86号用地“三旧”改造项目改造方案的公示
金三旧办〔2018〕34号
为切实做好大华路86号“三旧”改造项目的改造工作，根据有关“三旧”改造政策精神，现将《大华路86号用地“三旧”改造项目改造方案》进行公示，广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下：
一、公示时间：2018年8月13日至2018年8月19日
二、公示方式：
（一）网上公示：金平政务网站。
（二）现场公示：改造项目现场（改造方案详见金平政务网站）。
三、凡是对本次改造方案内容有意见与建议的，可在公示期内采用书面形式向本办提出，逾期未提出的，视为放弃上述权利。
金平区三旧办地址：汕头市金平区利安路1号（升达大厦）四楼。
联系电话：88284504。
金平区三旧改造工作领导小组办公室
2018年8月9日
大华路86号用地“三旧”改造项目改造方案
根据汕府函〔2016〕289号《关于下达汕头市2016年度“三旧”改造计划的通知》及汕金三旧办〔2016〕72号《关于下达“大华路86号用地”“三旧”改造计划的通知》，大华路86号用地已列入2016年度“三旧”改造实施计划。我司按照有关规定对“三旧”项目进行改造，编制了项目改造方案，具体改造方案如下：
一、改造地块基本情况：
改造地块位于大华路86号（东经116.695491，北纬23.371661），地址为大华路86号；东至大华路，西至汕头市金平水务局，南至汕头市金平区石炮台街道新石经济联合社、汕头市航运总公司韩堤港务公司，北至汕头市金平环境卫生管理局；宗地权属用地总面积18085.33平方米，地块已办理《不动产权证书》，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为 44051100293 。土地权属情况具体如下表：
改造地块权属清晰，不存在抵押、查封等情况。
二、规划情况：
大华路86号用地“三旧”改造项目符合汕头市土地利用总体规划和城乡总体规划，并已纳入汕头市“三旧”改造专项改造规划和2016年度实施计划。汕头市人民政府已批准该片区的控制性详细规划，汕头市城乡规划局已于2018年5月23日出具该改造片区的建设用地红线图及规划条件（汕规金函〔2018〕146号）。
三、土地利用现状情况
大华路86号现状为仓库及部分旧厂房，该地块上的上盖物已办《不动产权证》的面积约3488.87平方米，由于历史原因，未办证的构筑物（仓库及厂房）的面积约8000平方米。厂房建筑物建成年限长、十分陈旧，厂区内建筑物形态与周边的城市规划不协调，已不符合城市规划要求，必须进行更新改造。
四、协议补偿情况
本地块属我司的独立完全产权，对本地块我司除了按有关规定补交地价外，不存在用地补偿情况。
五、土地拟改造情况：
（一）大华路86号用地地块在按规定办理完成“三旧”改造项目相关报建手续后，由我司做为改造项目的改造主体，实施地块的“三旧”改造开发建设，改造后地块一用途为住宅用地，兼容服务设施用地；地块二用途为服务设施用地（幼儿园）。
1、用地位置：大华路86号
2、地块一用地性质：住宅用地（R21）兼容服务设施用地（R22）
地块二用地性质：服务设施用地（幼儿园用地）（R22）
3、权属用地总面积：18085.33平方米（27.128亩），其中：
（1）道路、绿化带面积：5329.79平方米（7.995亩）
（2）实用地面积：12755.54平方米（19.133亩）
地块一 10251.81平方米（15.378亩）
地块二 2503.73平方米（3.755亩）
地块规划技术指标要求条件如下：
地块一
（1）用地位置：地块一
（2）用地性质：住宅用地/服务设施用地（R21/R22）
（3）用地面积：10251.81平方米（15.378亩）
地块二
（1）用地位置：地块二
（2）用地性质：服务设施用地（R22幼儿园）
（3）用地面积：2503.73平方米（3.755亩）
（4）幼儿园规模不小于6班
容积率：
（1）地块一：容积率≤4.5，计容建筑面积≤46133.1平方米；
（含阳台和悬挑实体面积）
（2）地块二：容积率≤0.8，计容建筑面积≤2003.0平方米；
（含阳台和悬挑实体面积）
建筑密度：
（1）地块一：建筑密度≤25%；
（2）地块二：建筑密度≤30%；
绿化率：
（1）地块一：绿地率≥25%；
（2）地块二：绿地率≥35%；
停车配建：
（1）地块一：停车配建比例≥20%；
（2）地块二：停车配建比例≥5%；
建（构）筑物海拔限高：
（1）地块一：建构（筑）物海拔限高≤110米；
（2）地块二：建构（筑）物海拔限高≤26米；
配套设施建设规模：各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值，单位为平方米，配电房（160）、水泵房（40）、垃圾收集间（10）、物业管理用房各不少于一处；文化设施用房按照“汕规通[2018]40号”文执行，物业管理用房按照《汕头经济特区物业管理条例》的规定执行；
建筑间距及建筑退让用地和道路红线按《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》控制；
机动车出入口设置应符合《汕头经济特区道路交通安全条例》规定；
地下空间作为配建停车和配电、配水、通信、环卫等配套设施用房使用；
项目设计应符合消防、环保、无障碍通行等要求，需配建物业服务用房、配电房、加压水泵房、电信接入间、垃圾收集间等各类配套设施，具体位置按有关规定和技术规范执行；项目各类管线可接周边道路市政管线；
按比例划留的公共服务设施及规划条件确定的各项配套设施应与开发项目同步设计、同步施工、同步验收交付使用；
其他有关规划设计条件，按汕头市城乡规划局汕规金函〔2018〕146号《关于大华路86号“三旧”改造项目建设用地规划设计条件的复函》执行。
（二）改造项目的综合效益分析
经济效益分析：经估算该项目建设总投资约人民币1.3495亿元，总收益1619万元， 建设受益水平合理，切实可行。
行业影响分析：项目位于汕头市中心城区，为汕头市老区，目前项目周边片区已建设为住宅小区，仅剩该片区为工厂和仓储，加上历史原因，厂房已破损、残旧，与周边环境极不相称；该项目定位功能为刚需楼盘，拟设计建设为密闭式物业管理的花园式高层住宅小区，为汕头市发展健康住宅和改善市区居住环境和质量而建设，该项目的建成将与政府对梅溪河“一江两岸”的建设精神相呼应，梅溪河沿岸片区也承担汕头市重要的城市功能；片区定位是城市绿化景观走廊，项目改造后将对梅溪河片区的居住和城市环境带来极大变化。
区域经济影响分析：汕头市中心城区人口密集、房源稀缺，供求关系互动明显，随着城市居民改善住宅迫切需求快速增长，加快梅溪河“一江两岸”的绿化景观改造建设和旧城改造，项目建成在缓解市场的刚性需求基础上，还能为市场提供更多的就业岗位。
宏观经济影响分析：自2016年以来，汕头市房屋市场销售平稳，该项目的建成将为市民提供更多更优质的选择空间。
六、改造成本和融资情况
项目改造资金全部由汕头市韩堤港务有限公司自筹出资。
七、建设的时序
该项目自本方案批准之日起1年内完成申请办理供地手续，在完成供地手续之日起1年内完成报建手续，工程开工建设，工期3年，自本改造方案批准之日起5年内竣工验收并投入使用。 届时，关于幼儿园的建设，我司将按省、市相关政策及我区政府常务会议纪要（四届十四次〔2017〕12号）落实。其他公共服务设施的建设按照«关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施规划实施细则（试行）等四个配套文件的通知»（汕府办〔2011〕47号）规定执行。
八、廉租住房的配建情况
根据市政府汕府〔2014〕71号《关于印发汕头市 “三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神，本项目按照可建住宅面积的1%比例配套廉租住房，向汕头市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。
汕头市韩堤港务有限公司
2018年5月25日
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