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康養地產是建立在旅遊產業、休閒產業、文化產業、健康產業及養老產業基礎之上，以中國傳統的養生的理念及方法去解決養老問題的複合型房地產開發模式。
目前，我國健康養生養老地產正處於由第二階段向第三階段發展過程中：
國內目前康養模式可按驅動因素分為五大養生養老模式：
康療型養生養老
嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，採取會員制方式，主要面向對健康格外關注的中高端老年群體。
產品特色：用地性質：一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協議等方式取得；區位環境：依山傍水，生態資源良好
功能體系：通過與專業醫療機構、康復療養機構合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護、病癒的康復療養等專業化的健康管理服務，並輔以滿足交流、學習、娛樂的活動中心
針對客戶：對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養生格外關注的老年人為主
運營主體：以開發商為開發主體，政府、專業醫療機構協助
運營方式：出租及會員制，由於受用地性質的限制，一方面依託自身養生、休閒等配套設施接待養生體驗度假，另一方面並將提供醫療看護服務的老年公寓實行會員制入住，會員費加管理費，無產權
典型案例：臺灣長庚養生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達國際健康城
案例鏈接：臺灣長庚養生文化村
家居型養生養老
產品特色：用地性質：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲取
區位環境：通常位於城郊，有一定的生態資源，空氣清新自然
功能體系：實質上是養老主題地產，往往以在郊區大盤中配建針對老年人的養老公寓、養老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念面，僅為老年人提供基本的社區服務
針對客戶： 主要針對中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力
運營主體：開發商
運營方式：不受用地性質限制，住宅直接銷售
典型案例：綠地21世紀孝賢坊、萬科幸福匯中的養老公寓
案例鏈接：綠地21世紀孝賢坊
異地養生養老
非主流養老方式，健康且具有一定經濟實力的老年人通過異地購房，異地旅遊和養老相結合，靈活性強。
產品特色：用地性質：居住用地，通過市場出讓方式取得
區位環境：強調山海等強勢生態資源及宜居的氣候條件
功能體系：以海南冬季養老基地和北方濱海低區的夏季避暑養老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進行異地旅遊和養老，靈活性強
針對客戶：針對有一定經濟實力的健康活躍長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯繫
運營主體：開發商
運營方式：直接銷售
典型案例：大連、青島、煙臺、三亞、海口等地樓盤
農家休閒養生養老
養老與農業休閒相結合的農家寄養式異地養老，主要面向城市中高收入的活躍長者，採取將集體土地使用權出售的運營方式。
產品特色：用地性質：集體土地，僅有使用權無所有權
區位環境：擁有田園景觀等鄉村原生態資源
功能體系：結合農業經營活動、農村文化及農家風情生活，借鑑分時度假模式，將農業休閒旅遊和生態養老相複合，提供養老居住、瓜果採摘、綠色農家餐飲等功能，基本無其他配套設施
針對客戶：針對城市中高收入的活躍長者，渴望田園生活，希望迴歸自然
運營主體：以開發商為主，社會機構協助
運營方式：出租或銷售使用權：在鄉村景區周邊利用農村閒置資源建設度假物業，並將該物業一定年限的使用權銷售給城市養老客戶
典型案例：江蘇生態農莊、浙江城仙居
案例鏈接：浙江城仙居
立體化養生養老
綜合性強、功能多元複合、面向全齡段老人的全方位需求，採取租售結合的運營方式，對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高。
產品特色：用地性質：居住用地，但往往會帶有一些土地附加條件
區位環境：安靜恬然，有一定的景觀資源
功能體系：大型綜合養老社區，包括住宅、購物中心、老年大學、酒店、醫院、康體娛樂等多種業態，提供滿足居住、休閒娛樂、學習交流、親子、醫療護理、康體養生等需求的豐富多元配套設施
針對客戶：面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長者、到需低度照看護理及高度醫護的高齡長者
運營主體：民辦公助，開發商為運營主體，政府機構協助
運營方式：租售結合，居家養老住宅銷售，將提供醫療看護服務的老年住宅持有經營，並可採用反向抵押的逆按揭方式，以房養老
典型案例：北京太陽城、上海親和源
案例鏈接：北京太陽城
五大運營模式
盈利模式
美國太陽城中心的收益主要來源於一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例：
會所費用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬美元
高爾夫球會費（按1/3 居民入會計）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬美元
合計：224+900=1124 萬美元
即每年這兩項配套設施的收入就達1000 多萬美元，相當於賣掉50 多套別墅（按均價17.5 萬美元計），並且這兩種設施是對社會公開經營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。
目前國內開發商在老年住宅的開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對於大型綜合性老年住宅社區則存在住宅建設與經營管理相結合的經營模式以及住宅建設與經營管理相分離的經營模式。
收費模式
養生養老住宅社區服務的供應及收費方式：
社區服務內容參照國內外現有老年住宅的社區服務內容，針對老年人生、心理特徵的老年住宅服務應包括下列內容：
- 醫療護理方面——醫院、診所、社區護理中心
- 體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等
- 休閒活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等
- 教育配套方面——老年大學、圖書館
- 中介資源提供——家政服務中心、旅遊服務公司、房屋中介、婚介所等
- 社區活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。
收費方式：
費用收取應包含以下方面：
- 日常物業管理費用，按物業建築面積收取；
- 專業物業服務內容，專項收取；
- 配套設施使用費，按會員制收費或使用次數收取。
研究小結
1、發展趨勢：國內康養地產處於第二代單一養老階段向第三代多元養老社區階段過渡時期,形成產業鏈開發運營模式。
2、運營模式：目前康養地產項目運營以開發商為主體,採取俱樂部會員制、連鎖經營、分時度假、以房養老等模式。
3、盈利模式：康養地產收益主要來源分一次性銷售收益和長期性租賃及相應養老服務增值收入。
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